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    “抢滩”京城地产市场 何以制胜

    http://www.cnestate.com　 摘自　北京日报　 2001/11/14
    　　2001年，北京房地产市场呈现出前所未有的“外资、外地和外行”投资的“火爆”景象，业界戏称为“三外”抢滩或是进京“赶考”。投资热、“圈地”热已成为北京房地产市场的一大“风景线”，“人才战、产品战、市场战”也在升级。

    　　这不是一个简单的“狼来了”的故事，因为本土的地产商不是“羊”，他们拥有“地利、人和”，也创造过许多“辉煌”，现在继续增加投资、扩大开发规模是理所当然的。“三外”首先看重的是“天时”，同时在跨地域、跨行业经营思想的引导和资本追逐更高利润的习性的驱使下，纷纷涌入北京房地产市场也是必然的趋势。

    　　在中国房地产的发展过程中，有一段历史还让人记忆犹新：20世纪90年代初期，中国大陆曾经历一轮几近疯狂的“房地产热”，并形成巨大的“泡沫经济”；那个时候，以“击鼓传花”的投资方式使土地价格轮番上涨，在这一过程中就产生了许多“一夜暴富”的故事，而真正进行开发、盖房子的却是寥寥无几，即使是建好了房子，也没有最终的消费者，大多数都留在了“炒家”手中。

    　　而今天的房地产投资“热潮”当然不是一回事，从本质上就不同，有最终消费者，是“用家”市场，尽管“泡沫”也存在，但是政府的政策和市场的“游戏规则”已完全不一样了，虽然在“圈地”、土地和项目转让中部分人还能获取投机性的高利润，但是绝大多数的开发商则必须面对消费者，进行实实在在的产品和市场的开拓，并提供优质的服务，才能实现投入产出的目标。因此，在北京房地产市场发展的新一轮“高潮”中，完全抱着“追风、赶潮”的投机思想是不可取的、也是十分危险的。

    　　从现在起，北京的房地产市场已经进入到“战国时代”，可以预见的是：在短时期里，还不会有哪一家企业能“一统江湖”，各路投资者的发展空间都很大，但最终却会在“大鱼吃小鱼”或者是“快鱼吃慢鱼”铁律的左右下浮沉，那么，如何才能在竞争激烈的市场中占据优势、脱颖而出？在很大的程度上应该取决于每个开发商对“信心、实力、能力”的把握：

    　　实力

    　　主要体现在企业对资源线、资金线、产品线、市场线方面的运作水平和整合能力上，更多地表现为对企业有形资产的运用。如企业在拿地过程中，只能谋求“在合适的地块上，生产合适的产品”的原则，因为目前的土地市场还是“非公开操作”的市场，不能完全按照市场招标方式进行，所以，土地成本的差别是很大的；随着市场的进步和政府监管的加强，对房地产开发的“投资门槛”也在大大提高，较少资金的“以小博大”的行为会越来越困难；如果不能以创新的精神进行产品研发、设计和科学地组织生产，要向消费者提供优质的产品也是不可能的；在市场方面，企业必须面对“难以琢磨”的消费者和众多的竞争者，如果不能在很短的时间里将项目、产品的信息和品牌形象有效地传播给社会，并且得到关注和认可，那么，出现市场落败的可能性是很大的。

    　　能力

    　　主要体现在企业对产品创新、市场创新和制度创新方面的理念和系统地实施上，往往表现在对企业无形资产的运作。制度创新是产品创新、市场创新的基础，一个好的制度可以集聚人才，并在良好的环境下运行，使企业具有持续地进行新产品研发、最快地吸纳新技术和选择市场创新策略的能力，制度创新也是塑造企业核心竞争力的关键；产品创新的能力更多地是在实现产品升级换代、优化功能效用和全方位提高服务质量时所采取的工作方式上，诸如设计进行“国际招标”等等；市场创新遵循的是适应社会文化和消费趋势的“热点、焦点”，并且选择“个性化”的营销传播方式和手段，努力达到消费者的关注和认可，特别是在房地产市场已进入“服务竞争的时代”后，更应该确立以“顾客满意度”为中心的、塑造“受消费者尊重的品牌”的战略。

    　　信心

    　　应该建立在房地产市场“螺旋式”上升和“周期型”发展的客观规律上，并且对企业的“实力、能力”有深刻的认识和切实的把握；事实上，“信心”的大小完全可以用不同的投资者，选择不同的市场竞争策略来衡量：“创造第一”的战略———“差异化”战略———“价格”战略；或者说是选择“市场领导型战略”还是“市场跟随型战略”。在客观上，有什么样的“实力、能力”，就有什么样的“信心”和相应的市场地位；在主观上，拥有积极的“信心”，也有助于提升企业的竞争力。

    　　在这场房地产投资的“盛宴”中，谁是最后的“买单”人？毫无疑问的是广大消费者，但他们接纳的是值得信赖的“朋友”。因此，真正尊重消费者、客观地把握市场、满足他们的需求，才能赢得他们的心，赢得未来。