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    青岛炒楼狙击战：“处方药”还是“保健药”

    http://www.cnestate.com　 　 2005/3/17
    　　房价涨幅居35个大中城市首位

    　　青岛房价在经过一轮接一轮的疯涨后，政府终于选择了干预。

    　　3月7日，青岛市房地产工作会议开幕。这个“程序性”的会议，却发出了让青岛人为之一震的声音。青岛市决定，今年将借鉴上海、杭州等城市的先进经验，通过实行商品房销售网上实名登记、限制期房转让、停止转按揭、恢复征收商品房转让个人所得税等措施，使炒房的成本加大，从而抑制利用银行贷款“炒房号”、“炒楼花”等市场投机行为。此前，房价较高的崂山区已对二手房转让的增值部分征收20％的个人所得税。

    　　同时，为防止企业在项目建设之前通过股权转让等方式炒作土地，规范开发项目转让，开发企业转让项目须足额支付土地出让金和城市基础设施配套费，投入开发建设的资金达到总投资25％以上；实行预售许可和销售合同备案制度，实现网上售房和实名登记，动态监控交易行为，杜绝违规预销售和“缺斤短两”、“一房两售”、“炒卖房号”等现象。青岛市还将以项目和楼盘表为核心，建立青岛市房地产市场信息系统和预警预报体系，增强政府宏观调控能力，引导理性投资和消费，并力争这项预警系统今年上半年开始运行。

    　　从开发到销售诸多环节，青岛市终于把紧箍咒对准了房产市场上的投机分子。

    　　消息来得有些突然，实际却早有征兆。

    　　青岛市统计局最近公布的统计报告指出，青岛市房屋销售价格继2000年以来连续五年不断攀升，刚刚过去的2004年房屋销售价格较上年上升15.2％，涨幅位居全国35个大中城市首位，其中2004年第四季度较上年同期上升19.8％，其涨幅创七年来的新高。

    　　青岛市商业银行零售业务部总经理徐洪治说：“青岛市的房价现在不是一般的涨，是一种见风涨。”

    　　青岛市房价疯涨甚至使有关政府部门也充满忧虑。“（政府）应制定具体措施限制‘炒房’现象，加大对开发商和中介机构的管理，对有哄抬房价、乱涨价行为坚决制止。”青岛市统计局城调队在一份2004年房产市场的分析报告中这样建议。

    　　青岛市委书记杜世成在2004年7月底的“市民月”活动上，明确表示了对青岛房价的担心，他认为，如果青岛的房价一直走高，那么民生将受到限制，并造成城市发展的滞后，“（房价太高了）是灾难。”并透露青岛市将采取措施调控房价。

    　　半年之后，在全国抑制房价的大趋势下，青岛市即抛出了酝酿已久的调控计划。

    　　炒起来的热销

    　　青岛房价年年窜高，炒家疯狂投机功不可没，这也是青岛市政府急于调控的主要原因。

    　　青岛市北区浮山后的四季景园小区，2004年年底，楼盘距正式开盘销售还有将近3个月，大量售房信息已出现在二手房市场。知情人士透露，这些都是炒房者，交上几万元定金再转手倒卖给下家。
    　
    　　在青岛，真正的炒家属于一线炒家，往往一出手则是大手笔。青岛市商业银行行长张广鸿说，这种炒家是一个楼座一个楼座地炒。更有甚者，一些“腕级”的炒家，往往是别人拿到地后，再去开发，一炒就是半个小区。拿到土地的房产商办土地证、规划证等证件，由炒家搞开发，所需要贷款，由有土地的房产商和他一块到银行签协议，由前者签字。

    　　这些炒家往往以公司的面目出现，属团体炒家。一家房地产公司老总透露，青岛市大大小小的房地产商有700多家，“但手里有土地的只有30％，其它的只有靠炒房为生。”

    　　另一类则属于“内部人”炒家。青岛市金融系统一位人士透露，一些能控制或影响房地产商的人，在楼盘图纸出来之后，和开发商签个协议，以每套房子一万或两万元的定金拿下一个楼座或一个单元，定下一个不影响开发商利润的内部价格，开盘之后抬高价格，从中赚取差价，最后真正的消费者和开发商签订购房合同，办理按揭手续。经过这一倒手，炒家不仅能赚到大量利润，而且不用办理按揭承担贷款风险，每套房子的炒卖投入仅一两万元。“当然这类炒家手里得有权，能给开发商带来直接的好处，双方是一种变相的权钱交易。”

    　　房子经过这两类一线炒家的手再倒给数量众多的二线、三线炒家乃至四线炒家，最后到达普通有住房需求的市民手中，经此链条，房价被节节加码形成产销两旺的泡沫。

    　　青岛市统计局一位官员这样形容炒房者的疯狂：“图纸刚出来，就有人把房子定下了。房子到了真正的购房者手里，已经被倒了六七次甚至更多。”

    　　是“保健药”，不是“处方药”

    　　青岛市抛出针对炒房者的“紧箍咒”后，市场反应一片平静。

    　　在青岛市房产交易中心，从3月8日以来，交易价格和交易量无明显变化。网上售房的价格及数量也没有上下激荡的态势。

    　　21世纪不动产青岛区域副总经理刘刚认为，市场虽然现在平静，调控政策肯定会在以后产生影响，但影响有限。在青岛房产市场，转按揭实际不多，炒房者也能在商品房转让个人所得税方面采取避税措施。一个典型的例子是，崂山区早已实行征收商品房转让个人所得税，“但崂山区的房价却并未大起大落，为什么？就是因为房子在销售时，买卖双方采取了避税手段，政府并未收到20％的税”，刘表示，未来房价下降的空间不大。

    　　徐洪治认为，青岛市出台的这些调控措施，很难管住一线炒家，“因为一线炒家不是发生在市场上，而是和房产商达成内部交易，绕过了银行、税务等部门，不会进入政府监管体系，政府怎么去调控？管不住一线炒家，怎么去影响房产市场价格？一线炒家才是房产市场价格高涨的推波助澜者！”

    　　在征收个人所得税方面，徐洪治剖析了可能的避税手段，在实行征收商品房转让个人所得税前，只有买方交税，现在则是双方都要交税，双方利益一致，肯定会一起避税，双方会将合同交易价协议到很低（实际成交价则高很多），政府也没有办法，因为这是买卖双方自愿的事，税自然就规避了绝大部分。

    　　“青岛市的房价调控政策，看起来很多，来势也很猛，但不会起到多大的效果，这是政府给青岛市房产市场吃的‘保健药’，不是‘处方药’。”徐笑着说。

    　　在青岛市出台房价调控措施5天后，杜世成明确表示，城市的房价一定要考虑保证低收入人群能够住得起的前提下，“不能人为地把房价打下去，它只要不是虚拟的和泡沫，不能人为拿下来，如果人为打压，那么已经买房子的人就意味着贬值，一方面要非常谨慎保持目前房价的稳定，保证房子不贬值。”对目前高房价的市场形势，青岛市的看法是没有泡沫。

    　　寄望于韩国人买单

    　　为了保持房价的稳定，青岛市政府和地产商在打过奥运牌后开始打“韩国牌”。2004年，青岛市曾组织了数万韩国人到青岛看房，青岛地产商也应时而动，推出了针对韩国人的地产项目，如天泰奥园就推出了“韩国城”，现在青岛房地产的广告已打到韩国。更多的韩国人也开始到青岛居住和投资。在青岛的常住韩国人目前已超过5万人，由于和中国的收入差距，目前青岛市的房价和韩国相比还是很便宜。

    　　青岛和韩国存在地缘优势，从韩国到青岛的飞行时间为1小时左右，生活环境相差无几，许多韩国人举家搬到青岛，夫妻在青岛工作，子女在青岛上学，上大学或需要服兵役时回韩国。大量的韩国人成为青岛高房价的重要支撑力量。韩国媒体报道，自韩国公布房地产投机遏制政策后，汉城江南的各房地产商纷纷来到青岛，出现了韩国投资者大量购买青岛房地产的情况。由于韩国企业和侨民剧增，部分市内公寓的每平方米价格比2年前暴涨了1倍，达到了1万元人民币（约150万韩元）左右。韩国人居住小区梨花园已销售一空。

    　　业内人士认为，即使青岛市调控措施得力，青岛市的房价下降也是区域性的，呈梯度分布，很难出现整体大幅下滑趋势。