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用科学眼光看地价——城市地价动态监测述评
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http://www.cnestate.com 中国国土资源报 2005/3/17
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一年一度的城市地价动态监测结果已经出来了，这是我国土地市场以至于我国整体市场体系建设的重要成果。城市地价动态监测是以城市整体社会经济为背景，在稳定的地价监测范围和地价监测点的基础上，并在完善的技术体系的支撑下形成的。充分反映了我国城市地价的整体水平和变化趋势，以及对宏观社会经济发展的协调程度。所以城市地价动态监测结果对指导我国土地市场建设，运用土地参与宏观调控具有重要的作用。
从20世纪90年代至今近十年的时间，关于地价与房价的关系问题一直争论不休。土地价格究竟如何，长期以来没有一个较为权威的说法，其主要原因是我们缺乏监测，缺乏基本的数据。从近5年的监测结果看，我们对全国的城市地价整体状况已经有了一个全面的了解和掌握。现在，城市地价监测的范围已经覆盖了全国主要的大城市和部分中等城市，对一些如长江三角洲和珠江三角洲等重点地区进行了特别的监测，今后还将扩大范围，对一些重点行业和特殊领域的地价情况进行监测。在城市内部，已经实现了分级别的监测，下一步要逐步开展对城市重要区段的地价监测，以满足不同层次的需要。
整体上看，城市地价动态监测更加注重从整体上描述和反映地价状况，在监测过程中已经剔除了个别案例、个别区段以及个别城市的特殊性，具有较强的代表性和一般性。目前，在房地产业界中很多向社会发布的指标来自于传统的统计数据，一些统计数据存在严重缺陷。比如说一些房价指标实际上只是对已经成交的房价，而且是某一定区域的房价进行了统计，而对于大量的二手房交易价格和较为分散的非热点地区的房价并没有进行统计，而房屋特别是新建房屋是具有非常强的区域性的，如果以此作为描述房价的指标，是很不全面的。但是这些房价指标并没有说明是新增房屋价格，所以说又是很不负责任的。这些指标如果作为整体数据就含有很大水分，很有容易被一些有特殊目的的人利用，加以炒作，误导公众，达到抬高房价的目的。事实上就是这样的。所以从某种程度上说，如果说一些城市房价存在泡沫，还不如说是房价指标上存在泡沫。这一点，我们从地价监测的过程中和监测结果上也能看到。
现在谈论最多的话题是房价很高，是地价带来的。但是从地价监测的过程和监测结果上还看到，我国的居住用地价格总体上是合理的、理性的，并不像一些媒体报道的那样。尽管现在一些城市的个别区段，或者是某些热点项目出现了高价房，但是，土地的整体价格水平是合理的，不必过度恐慌。这也和我国土地市场的特性有关。第一，土地和房屋是两种不同的产品，具有不同的市场特性。我国法律规定，“土地产品”必须经过房屋开发转变成房屋产品后，才能流向土地最终使用者手中，因此，“土地产品”的销售对象是房屋开发者，而不是最终的土地使用者，这是与西方国家最大的不同。土地所有者与土地最终使用者并没有直接在市场上发生关系，而是通过房地产开发商的中间行为实现的。第二，我国城市的地价和房价形成于两个不同的市场环境，受不同的供需平衡影响。在现有的体制和市场框架下，我国城市土地市场和房屋市场是两个具有明确界限的市场，土地供给与房屋供给的市场环境存在一定的差别。在土地市场中，土地供给以政府出让土地为主，受政府的供地计划和供地方式影响很大，具有很小的供地弹性，土地需求主要来自于房屋开发商。从现实情况看，自从实施招拍挂以来，每块地的地价都是由开发商开出来的，而不是房屋所有者开出的，土地价格并不能够完全影响房屋价格。
监测过程中，我们也发现，土地作为房屋开发的主要成本，对房屋的开发成本有直接的影响作用。但是这种对房屋价格的影响作用在目前很有限。我们知道，只有在这两种情况同时发生的状况下，房屋的整体价格水平才会被迫增加。一是对土地供给实行垄断政策，使土地供给弹性很小甚至为零，使土地取得的社会平均成本控制在一个较高的水平，二是当房屋开发的社会平均利润被压缩到一个临界空间。从我国的具体情况看，房地产开发利润对房屋价格的敏感度要高于各项成本的敏感度，也就是说，我国目前的房价水平还处于利润主导阶段，利润是房价变化的决定性因素，地价作为成本并没有直接影响房价。
从对城市商业地价和工业地价监测的结果上看，与我国城市的整体实力和产业政策是基本协调的。一些地区的工业地价偏低，这于整体资源配置和竞争环境有关，但总体上是合适的。这些指标和信息对指导宏观经济的运行具有非常现实的作用。
当然我们也应该注重对重点区段的情况进行监测，尽可能的通过完善的监测技术体系去全面的反映土地市场的真实状况。目前，信息的对称性和全面性和重要，需要我们共同努力，告诉公众一个真实而具体的情况。这一点应该引起各地政府和地价管理部门的重视。 |
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