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天津：房地产究竟有没有泡沫？
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http://www.cnestate.com 经济观察报 2005/3/18
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天津十几年来一直是“地产界遗忘的角落”，当这个城市某天回到人们视野的时候，却已被冠上“泡沫”头衔。2月15日，花旗集团发布最新报告称，内地4个城市真正出现了房地产泡沫风险，天津赫然在列，其他3个城市分别为上海、沈阳和宁波。
根据国土资源部《我国重点地区和主要城市2003年地价动态监测报告》，天津商业用地价格、住宅用地价格分别提高了32.93%、17.48%，比同期全国二者的平均增速6.92%、5.17%分别高出26和11.77个百分点。
而天津本地和外地的部分开发商则认为天津地产近两年价格迅速上涨，是因为此前天津楼市价格处于低位与其直辖市的地位极不相称。相反，“天津地产现在才刚刚发力，未来还有上涨空间，但上涨幅度将趋于平缓”。
三大地产商支持天津
就在花旗报告发布前一周，金地集团拿到了其在天津的第一块地。
2月17日，金地发布公告称：2月7日公司以5.58亿元竞得天津市津南区双港镇挂牌出让宗地使用权。该地块净用地面积566亩，容积率不大于1.4，用地性质为居住用地。
“我们的工作小组进驻天津一年多的时间，进行了大量充分的调研和多个项目的筛选。此次挂牌出让的地块面积适中，比较符合我们的需要。”金地证券事务代表张晓瑜告诉记者：“天津项目定位为中高档住宅，以多层为主，另有部分小高层及花园洋房。该项目折合地价每平米1000多，紧邻外环线”。
她认为：“天津的房地产市场处在快速发展阶段，从总体上看，天津的房价与城市经济发展是相适应的，我们看好天津未来的房市发展”。
至此，深圳地产五大龙头企业(万科、招商、华侨城、金地和中海)已有三家涉足天津。对万科而言，由于早期历史遗留问题和市场迟迟未启动等原因，“一直没怎么赚钱”。据万科2002年年报，天津地区子公司整体亏损3870万元，为万科全国10大城市惟一亏损的地区；但2004年万科已然打开天津局面，据其2004年中报显示，天津地区主营业务利润已达3633万元，跃升至第7位。
万科集团副总经理兼天津万科董事长刘爱民表示，“天津作为一个大直辖市，有良好的经济基础，之前楼价处于低位是极不相称的。因此，这一轮涨价其实是天津前期购买力积聚的爆发”。
借万科经验，招商地产以共同拿地合作开发的模式也于去年切入天津市场，尽管300多亩的西青项目纯属招商对天津市场的投石问路，但招商地产副总经理贺建亚对天津楼市的中长期潜力非常看好。“天津楼市启动是必然的。宏观支持因素这么多，又是沿海城市，离北京那么近但经济落差那么大本不应该。”他认为天津楼市近两年的价格上涨，“就像股涨一样，原因是价值没有被充分发现”。
政府的力量
他们认为天津楼市价值回归的根本原因源于政府这只“手”的推动。“北京对天津的定位，及天津政府的自身规划都使天津城发生了翻天覆地的变化。”刘爱民说。而最直接的结果是带来大量的基建。贺建亚认为“这跟当年上海浦东发展带来大量基建，继而使土地增值是一样的”。
从去年3月进行的北京城市总体规划调整，在社会经济和空间布局上都不再仅仅考虑北京自身，而是把首都的规划视野向更广阔的京津冀范围引导，形成北京、天津的双核心结构和环渤海区域发展的多中心模式。
据天津市2005年城建计划，今年将开工建设京津复线、京沪高速公路(天津段)等5条高速公路，届时京津两地间的交通时间最短将缩小到半小时。天津政府亦同时继续推进城市快速路、公交及地铁建设，一些被忽略的具有潜质的地段将由于交通的便捷获得新的发展机会。
天津社科院经济社会预测研究所所长卢卫预测，随着京津一体化战略的实施，作为环渤海沿岸最大的城市和区域合作的重要枢纽，天津区域价值也将受到更加深远的影响。
对此，深圳进入天津市场的三大地产商也同意：天津的价值体现为它是“战略区域布局”的重要结点，并进而形成它们长三角、珠三角及京津为中心的环渤海三大中心。
市场在起泡阶段
由于天津市近两年大规模的拆迁，天津地产界习惯以拆迁规模来计算市场需求。据相关资料，天津市拆迁量为143万平方米，共计3.7万户，按每户户均3人计算，天津市将有11.1万人面临拆迁后的住房问题。由此市场的刚性需求仍旧很强。
但房地产需求大并不意味着可实现购买力充足。天津部分地产业内人士对过快上涨的价格表示担忧：“2004年天津市居民人均收入虽然有了一定的上升，但是，中低收入者比例仍然很大，购买潜力到底有多少？”天津某业内人士提出。
据该人士介绍，天津市前段时间拍卖的一些土地，最终的成交价格可以说超出了大家的想象，比如说平山道建国楼地块1万1千平米土地，原先预计土地成交价格会在8000万元左右，政府拍卖底价为7400万元，最终飞林房地产1.4亿拍走，折合楼面地价接近4000元／平米，预估开发成本6000多／平米；红旗路青年路交口18号地，预估土地成本1.5亿元，实际大连亿城1.89亿元购得，预估开发成本接近5000元／平米；从这些土地成交情况分析，2005年天津市中等区位房地产价格冲破5000元大关是可能的。
记者注意到深圳地产商拿地多位于较偏的地段，地价相对也较低，如金地的津南项目折合地价约1000多／平。贺建亚开玩笑说：“可能外来者不太容易拿到地吧！另外偏一点风险也小一些。”他表示天津实行招拍挂后有些地块争夺比较激烈，反而容易价格高估。尽管他看好天津总体市场和中长期潜力，但在“局部地区和市场有泡沫隐患”。现阶段他认为高端需求上的土地供应、市场引导有点过，中低端供应不足。“为此，招商天津的西青项目选择定位在中端偏低市场。
而天津顺驰董事长刘涵则表示无需过分担心购买力支撑问题：“天津楼市低中高端比例较为平均，各占30%多。从消费者购买力说，1998-99年的需求是安居型的，近几年，市场对改善型居住房的需求在提高。我们很多楼盘购房者多是二次购房甚至三次购房人士”。
他认为即便是高端房，天津市场现有开发量也是完全可以消化的。“去年6000元以上的大约100万平左右，也就几千套的供应量，天津完全可以消化。这些高端房的客户大多为驻津的韩国企业，如三星等企业的管理人士，另外还有大量企业主”。
曾撰文指出“中国房地产泡沫是城市型泡沫”的北京大江投资有限公司经济学博士任纪军表示虽然未对天津地产做专门研究，但假如只是一两年的上涨顶多只能称之为“起泡”，他认为“起泡是无所谓的。房地产泡沫中需要防范的大规模地、持续一定时期地、投资者非理性兴奋地轮番热炒房价和地价的投机炒作过程，即形成房地产泡沫膨胀的螺旋式上升机制”。 |
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