杭州:土地市场从“饥饿”迈向“温饱”

http://www.cnestate.com  中国房地产报   2005/3/18

  俗话说:手中无粮,心里发慌。土地好比房地产业的粮食,离开了土地的供给,房地产业就无法生存。大概是出于这样的比喻,在土地供应无法满足市场需求的杭州,许多房地产界人士总是习惯将这里前几年的土地市场称为“饥饿型”。不过,对于多年来一直处在半饥半饱状态中的杭州开发商而言,现在他们已开始步入温饱阶段了。

  土地供求趋向平衡

  受商品房市场繁荣的带动,杭州土地需求高涨。从这些年的实践看,开发商只要拿到地,基本上没有什么风险。由于各方面用地需求压力加大,住宅用地十分稀缺,而土地推出又需要巨额资金和相当时间整理,政府又一时没有能力整理出更多的土地来投放市场,这些都是导致杭州房地产价格一路青云直上的重要原因。

  但近几年,为满足日益高涨的居民住房需求和开发商用地需求,杭州市想方设法积极解决市场对土地的供应饥渴,土地供应量开始大幅增长。

  2003年被称为杭州土地大量面市的“元年”,因为这一年里杭州市经营性土地出让出现了历年来少有的增量,大量土地经整理后被投放市场,杭州从此进入土地供应稳定增长时期。该年共完成土地挂牌、招标 63宗,土地总量达4297亩,其中用于住宅开发的土地就达3607亩,这相当于此前两年政府供地的总和。这对于在土地上已经处于“饥渴”状态的房地产市场而言可谓是久旱逢甘雨。

  杭州市国土局统计数据显示,2004年供应住宅用地445.26万平方米,比2003年增长11.1%;2002年至2004年3年间,杭州市区共推出住宅用地17425亩,其中商品住宅8487亩,经济适用房8938亩,预计可建成住宅近2300万平方米。考虑到经济适用房户型相对偏小,以平均每套住宅100平方米计算,可满足23万户家庭的住房需要。

  2005年,杭州市政府表示将继续实行有序的土地供应政策,确定房地产发展及土地供应目标为:在老市区(不含萧山、余杭两区)计划推出经营性房地产用地4500亩,其中普通商品住宅用地3000亩,总建筑面积将达到550万平方米;提供1000亩土地,再建100万平方米拆迁安置房;城区开工建设经济适用房面积100万平方米,争取达到 180万平方米,竣工面积达50万平方米。以此平抑房价上涨速度,尽力控制在2004年的涨幅水准。

  业内人士表示,杭州近3年的土地放量供应,极大地缓解了房地产市场与开发商对土地的饥渴,预示着杭州土地市场供求关系日趋平衡,开始从过去的“饥饿”时代迈向“温饱”阶段。

  由于土地的供应量直接决定了人们对未来房价的预期。因此,这种说法似乎在市场方面以及许多数据上也开始得到印证和体现。

  国土资源部公布的《2004年度我国重点地区和主要城市地价动态监测报告》显示,2004年我国重点地区和主要城市的地价总体水平继续呈现稳中有升的态势,综合地价水平为1198元/平方米,与2003年相比增长了6.08%。相比之下,前几年地价涨幅较大的杭州市,在2004年地价涨幅减缓,商业、住宅用地地价增长率分别为3%和 1%,工业用地地价变化基本不大。

  而按照杭州市国土局公布的数据,2004年杭州市区商品住宅用地平均楼面地价为每平方米2655元,比2003年略有下降。反映在房价方面的结果是,由于2003和2004年杭州土地的放量增加,将使2005年上半年杭州市的新楼盘数量急剧增多,进而使供求矛盾趋于缓和。根据浙江省城调队的调查, 2004年前3季度国内35个大中城市房价涨幅排名,杭州位次已从二季度的全国第6名降至第9名。

  土地供需矛盾依然严峻

  杭州滨江房地产集团副总经理朱立东认为,杭州近两年,特别是今年的土地供应计划若完成,将有效缓和房地产市场的供需矛盾,但由于以前“欠账”太多,还不能从根本上改变土地投放需大于供的局面。

  2004年上半年,中央出台了宏观调控政策,金融与土地双管齐下,由于对政策的观望和资金的捉襟见肘,开发商们拿地热情开始减退,一时间全国各地土地出让市场流拍现象频现。与全国的情况有所不同,杭州土地市场尽管也受到一定程度的影响,但除个别地块因地理位置、配套等方面不理想而流标外,其余地块均顺利成交,而且绝大部分地块竞争还相当激烈,有的地块现场竞价达70多轮。这一方面表明杭州开发商资金方面的充裕、对当地市场的信心,也反映出大家手上确实已没有什么土地了。

  朱立东分析说,1988、1989年以后,杭州房地产市场开始持续繁荣。由于杭州土地市场做得比较规范,很早就在全国率先推行了土地出让招拍挂的市场化做法,在全国土地协议出让“大限”前的好几年,就已杜绝了经营性项目土地的协议出让。除靠近杭州城区附近尚存有一些周边县 (市、区)协议出让的土地外,以前协议出让的土地早已消化殆尽。由于招拍挂土地的价格相对较高,开发企业要想囤积土地成本也很大,即使个别市场意识较强的开发商在土地市场化初期所拍得的土地现在也已开发完毕,而近几年来,杭州公开出让的土地掰着指头都能算出来,所以开发商手上都普遍缺地。

  土地市场的供求关系最终必然也要传递到房产的供求关系上来反映。土地热卖引发房产热销,房产热销又必然诱导价格上升。去年,浙江省统计局曾公布的《浙江房地产市场发展研究报告》发出预警:有迹象显示目前浙江房地产已经进入泡沫警戒区,而杭州首当其冲。

  市场变数仍不少

  去年的宏观经济调控,或多或少地影响了杭州开发商拿地的热情,甚至还导致了个别出让地块流标。但从去年底的最后一次土地出让,以及新年开春的首次挂牌土地的盛况来看,杭州开发企业已彻底摆脱了对宏观政策的心理“阴霾”,对杭州楼市前景与预期的乐观情绪已完全恢复,甚至超过以往。

  杭州市国土局某相关部门负责人坦言,不管土地出让场面热或冷,现在杭州已很少有开发商会不顾自己的资金实力和需求盲目拿地,真正掌控土地交易的还是市场。

  有业内人士表示,虽然不少开发商对杭州未来房地产市场依然看好,但市场变数也有不少,也可能会对市场发展产生一定影响。

  比如,前两年出让的土地已开始作用于楼市。有人统计,2005年上半年杭州将有 10万套住房入市,表明杭州房市在短期内的供应量将急剧加大。同时,由于政府加强宏观调控,炒楼者担心房价即将达到临界点,可能出现大量抛售前几年购进的房产,使二手房市场供应量同步加大。一旦消化出现不畅,这样的信息传递到土地市场,又会有怎样的反响?

  再如,2002年至2004年杭州市区(不包括萧山、余杭)共推出住宅用地17425亩,预计可建成住宅近2300万平方米。按杭州年均新开发商品房住宅400万平方米计算,也需6年时间才能开发完毕。难怪有业内人士称,现在房地产市场存在的供需矛盾,不是因为土地供应量少,而是供出的土地没有及时开发。去年8月,杭州开展了新一轮闲置土地清理,通过对1999年新修订的土地法实施以来市区2179宗项目地块的排查,共清理出闲置地块72宗,唤醒了 2410亩“冬眠地”(其中7宗406亩被依法收回)。表明土地的圈而不开已经基本没有了可能。如果这些地块的楼盘供应量集中释放,又将如何作用在土地市场?

  还有,2004年受各种客观因素影响,杭州商品住宅用地实际只成功出让2000多亩,是不是会引起今后两年商品住宅的断档

  另一位国土局部门负责人表示,杭州今年提出的4500亩土地供应量,是市里要求的,但不是硬性指标,会视市场情况、房地产价格变化而调整。毕竟政府不愿意看到房地产市场大起大落,而是希望其稳定发展。面对记者“杭州土地何时能够‘小康’供应”的调侃,这位负责人说,能让杭州土地供应呈现温饱已属不易,想要“小康”供地,首先确实是没有那么多土地可征用;其次,即使有也是不可取的,因为这不符合集约用地原则,会造成土地资源浪费和开发过程的大手大脚,进而影响城市及房地产业的可持续发展。