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    上海：土地出让将多管齐下

    http://www.cnestate.com　 中国房地产报　　 2005/3/18
    　　上海目前的土地资源配置已基本实现了由无偿划拨向有偿出让的转变，通过招标、挂牌等公平竞争方式出让土地的市场化机制也已基本形成，但仅靠市场本身还无法形成合理、有效配置土地资源的机制，政府在土地一级市场资源分配以及再分配过程中，需要建立和发挥土地储备机制的作用，平衡近期和远期的用地需求。

    　　上海市房地局土地利用处处长朱文锦称，2005年经营性土地使用权出让方式将是招标、拍卖、挂牌多种方式并存，考虑地块条件和情况选择出让方式，并优化“招、拍、挂”结构，细化评标方式，完善地价调控手段，健全土地出让工作的操作规则。预计2005年上海全年的供地计划为3000公顷，其中将有 1800公顷左右的土地，供应于普通商品房和配套商品房建设，占土地供应总量的60％。

    　　出让方式灵活应用

    　　2005年，上海上地市场将呈现多种特征，去年“绷紧”的土地市场有可能获得适度“松绑”，土地出让将根据地块的不同用途，采取灵活多样的形式——对于经营性住宅用地，将探索“拍卖”方式出让使用权；对于商业、办公性土地将采取“挂牌”的方式出让使用权，从而完全遵从市场化的原则。上海土地出让总的方针是：以项目招投标方式操作为主，满足本地居民特别是动迁居民的购房需求，控制地价，控制房价。

    　　而上海市今年年初已经发布的两个公告中出让的土地均采取了挂牌出让的方式，据透露，去年曾采取“最高限价范围内价高者得”方式招投标出让的新江湾城，后期土地也将可能以挂牌的形式上市供应。只有一些标志性，或者有特殊规划要求的地块仍将采取招投标的方式来实行。专家表示，市中心的熟地采取价高者得的方式，有利于政府有效回收被地产商占有的高额利润，并以此改善中低收入群体的住房条件。

    　　上海财经大学房地产研究中心主任印堃华表示，加大普通商品房和配套商品房供地，可以满足中低收入以及动迁户的购房需求，但其周边的交通、配套商业一定要及时跟上，否则会出现新的“空置”；此外，外环以内的中环区域商品住宅供地仍显不足。而对于市中心的一些高档住宅用地或是商业用地的熟地项目而言，挂牌或拍卖的出让方式是可行的。目前土地增值速度相当快，而由于不是熟地出让，土地在开发商手头占有的时间相当长，以至于土地增值的很大一部分利润都被开发商所占有，这部分利润有时候甚至高于房产开发利润。

    　　由于挂牌或拍卖的方式将最大幅度体现土地的价值，一旦实现对于非配套商品房用地采取价高者得的方式出让，政府能够通过新的土地出让方式把相当一部分收益用来解决中低收入者的住房问题。“未来的土地开发可以采取这种形式：中心区域土地由运营商运作成熟后，再由政府回购进行公开挂牌或拍卖，土地增值部分由政府获得。同时政府将收益成立基金用于对中低价位房的补贴。”印堃华对记者说。

    　　配套用地将唱主角

    　　上海市房地资源局负责人曾表示，2005年上海房地产市场的调控原则将体现“以居住为主、以市民为主、普通商品房为主”；日前，上海“加大土地供应量、提高配套商品房供地比例”的土地供应政策开始显现。上海市房地局连发两条公告，共推出18幅商业以及配套商品房地块，这反映了今年上海土地供应的一个变化。

    　　去年上海出台的土地招投标细则就表明，政府将从信息透明、引导理性投标方面来调控土地的价格。在这方面，预计今年政府将加大对出让土地的前期规划和市场研究、土地评估等工作，从而做到对土地价值的清楚认识，最终保证土地价值得以真实体现，同时又不会被恶意炒高。金丰易居投资部总监范伟国认为，年初上海市政府已把住宅重点落在配套商品房建设与解决中低收入居民住宅消费的问题上，购买对象可能向外扩展，所以，在供应量上必然加快脚步。而对于周边楼盘价格的影响，应该是存在的，可能会对均衡城市房价起一定作用。

    　　近一月内，上海已累计推出300公顷土地，占全年供地计划的10％，其中220公顷是配套商品房地块，主要分布在嘉定、南汇和闵行浦江镇。此外，还有配合黄浦江两岸综合开发以及松江区、普陀区、嘉定区、南汇区、宝山区等区的约80公顷商业用地。据悉，今后几个月上海还会陆续推出其它几个区县的配套商品房用地，包括去年“三号公告”中首次大面积推出招投标住宅用地的崇明县，也正酝酿推出中低价商品房和配套商品房用地。

    　　政府市场双管齐下

    　　业内人士预计，由于2004年上海土地供应收缩较大，预计2005年的土地供应量将反弹，但考虑到政府保持市场稳步发展和抑制房价的意图下，土地供应总量上不会有大幅提高。在供应时间上，估计将集中在上半年。而供地区域结构不平衡矛盾进一步加大，“外围化”特征更加明显。从2003年、2004年公开出让的土地所分布的区域来看，外环线以外成了主要的供地区域，市中心供地十分紧缺。从土地储备方面看，2005年以来坐落在外环线的土地储备量已超过70％。政府在考虑持续发展前提下，将进一步严格控制中心城区的土地出让，加上拆迁难度的加大，中心的楼盘供应量不会有大幅提高，这种不平衡在未来几年将进一步拉大。

    　　而今年上海对适合中低收入市民家庭居住的配套商品房项目用地将实行梯度定价，采取“控制地价、控制房价，以方案竞标为主”的项目招标办法向社会公开招标。除此以外的其他经营性项目用地，原则上通过市场配置方式完全放开。房价根据“成本加微利”的原则，实行低于周边地区市场价的优惠价格。

    　　有关数据显示，2002年、2003年和 2004年上半年，上海市土地交易价格同比分别上涨了6．3％、15．1％和23．7％，结合这2年的土地供应政策调整看，上海上地市场化的进程在一定程度上刺激了土地价格的上扬。在土地日趋稀缺的背景下，土地价格将继续保持上升，尤其中心城区的土地。据悉，2005年上海土地招投标将取消最高限价。未来上海市政府可能将土地市场分为三个层次：一个是完全放开的市场，也就是价高者优先；另一个是半市场化的土地市场，可能出台针对没有享受过房改的限价土地；再一个就是重大工程配套商品房的土地市场。