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利率上调 首付提高 央行出重拳抑制过快房价
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http://www.cnestate.com 焦点房地产网 2005/3/21
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个人住房贷款利率从3月17日开始再次上调。继2004年10月29日中国人民银行上调金融机构存贷款基准利率后不到5个月，个人住房贷款利率再次上调。
央行宣布，从2005年3月17日起，调整商业银行自营性个人住房贷款政策：一是将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍，商业银行法人可根据具体情况自主确定利率水平和内部定价规则。
二是对房地产价格上涨过快城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%；具体调整的城市或地区，可由商业银行法人根据国家有关部门公布的各地房地产价格涨幅自行确定，不搞一刀切。
以5年期以上个人住房贷款为例，其利率下限为贷款基准利率6.12% 的0.9倍(即5.51%)，比现行优惠利率5.31%高0.20个百分点。
央行明确表示：本次政策调整有利于从需求方对未来资金价格形成较合理的预期。迅速捕捉到房地产业内重量级人物对此的反应和观点。
▉郁亮:房贷利率调整是"回归常态"而非"遭遇寒流"
[观点摘要]对于央行的本次政策调整，应更多关注其市场化导向的意义，而不是对购房者轻微的实际影响。
在住房贷款问题上，市场化是央行政策调整的主要导向
2004年以来房地产行业需求增长领先供给太快，央行措施出台及时、信号明确，有利于房地产行业健康发展。
住房贷款采用低于贷款基准利率的优惠利率，主要出于历史原因，现在情况已经发生变化，房贷利率向基准利率回归是完全正常的结果。
本次住房贷款政策的调整，无论从实际影响还是心理影响来看，对于购房需求都会产生温和的平抑作用。但据此而认为房地产市场“遭遇寒流”，则是严重夸大了问题的性质。
房地产市场目前的状况，不是需求不足，也不是供求平衡，而是需求明显过剩。无论导致需求过剩的原因是什么，由此产生的“没有卖不出去的房子，没有不赚钱的发展商”这种局面，对于房地产行业都不是好事情。
温室里只能长出娇艳一时的花朵，却长不出百年长青的大树。没有优胜劣汰，行业不可能获得进步；没有竞争和风险，优秀企业不可能脱颖而出。一个没有利好因素的行业，必然是一个江河日下的夕阳行业；但是一个利好因素太多的行业，在娇惯中也无法获得健康的成长。
面对经济增长和城市化带来的旺盛需求，房地产行业并不需要额外的“呵护”，个别本属多余的“利好”的消失，毫无疑问对行业有利，对行业内优秀企业有利。
▉任志强：房价上涨过快城市的判断在银行，但相互间的竞争使得银行不一定敢提高首付成数
华远集团董事长任志强认为，央行出台的这个规定，至少表明两重意图：第一是用提高个人住房贷款利率的方式来抑制房价上涨过快的情况；第二是最高法院日前出台的司法解释中有一条规定，使银行无法通过拍卖不还按揭的房产来获得权利，银行不能不用提高首付来降低风险。在央行的这个规定出台之前，南方有些城市如杭州等的银行已经将个人住房贷款的首付由20%提高到30%。
同时，任志强认为，目前住房市场处于供不应求的状态，从去年的房屋销售情况看，销售面积大于了供应面积，因此，央行此举希望通过抑制需求来控制房价上涨过快。“但是如果只是抑制住房购买需求，不增加商品房的供应，也是很难解决房价继续上涨的问题”。
这一政策将对普通住房的购房人带来很大影响，任志强说：“很多中低价位的购买群体可能要省下其他钱来支付由于贷款利率提高带来的购房成本，但对高档房的购买群体来说，可能影响不大，以100万的房产为例，现在利息只增加了1万多元。”
对于由谁来判断“房地产价格上涨过快城市或地区”，任志强认为，这是银行自己判断，是否要将首付成数由20%提高到30%。利率调整是硬性的，可首付成数提高是“自选动作”。
“但是否提高，还要考虑商业银行之间、国内银行与外资银行之间的竞争问题，如果只有少数的银行提高了首付成数，它就会丧失按揭市场。”因此银行对此很可能是“不敢提高”。
从国外的情况看，任志强认为，很多国家的房地产市场也经历了首付提高等的阶段，一般出现在市场比较好的时候。但像在美国有《住宅法》，住宅金融很发达，不动产基金没有税，美联储上调存贷款利率，住房的贷款利率不受影响，因此住房贷款的利率很优惠——“而我们国家没有按揭证券化，风险都在银行一家，只能由他说了算。”
▉潘石屹：这次上调只是房贷利率的温柔“回归”
SOHO中国总裁潘石屹表示，要用历史的眼光看待此次房贷利率上调，在96、97年的时候，房地产业还没有成为我国的支柱产业。政府为了寻求新的经济增长点，刺激新的消费需求，在97年初左右将房贷利率调低，使其低于贷款利率的平均水平，这种给房贷的优惠政策对于提高房地产业的迅速发展起到了一定的促进作用。
而经过近十年的住房商品化历程，在绝大多数大、中城市，房地产行业已经成为国民经济的支柱产业，而且发展进入平稳阶段，在这种情况下，央行将利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，只是适应了房地产经济发展的现状，便于宏观管理，同时在全国没有采用一刀切，由各地根据房地产市场的价格情况弹性确定个人住房贷款最低首付款比例，也体现了此次宏观调控采用市场化的做法。
潘总还表示，利率的简单、温柔回归，不会对北京房地产市场的交易量及价格形成大的影响。房地产的价格和交易量还是由供需情况这一根本因素来决定。
▉张宝全：对房地产微观市场的影响不是“破坏性的”
听到记者采访的电话，今典集团董事长出奇地平静：“取消优惠贷款政策、提高个人住房贷款最低首付款比例等政策是利用金融杠杆来调节市场，是宏观调控举措的延续，应该说对房地产微观市场影响不大。”
张宝全认为，金融杠杆的调控方式与此前出台的类似“封顶才能按揭”这些带有行政色彩的政策比起来，对微观市场的“杀伤力”要小得多，但会对宏观经济带来影响，从而达到调节经济速度的目的。“因为它主要是通过抑制消费来降低增长，比如100个购房人中有10个人因为住房贷款的门槛提高而被抑制住了购房需求，对微观市场来说影响不是破坏性的，但加起来的影响对宏观经济的作用可就大了。”
张宝全同时认为对此次贷款利率调整，不必“大惊小怪”，它不会引发提前还贷风潮，因为从贷款成本看，此次只增加了高0.20个百分点左右，对购房人来说依然是“有钱的人自然能够承受、没钱也无法提前还贷”。而且，经过了几次小幅提高个人住房贷款的“洗礼”后，人们应该理性地看到，国家适时调控是必然的，当初个人住房贷款采用优惠利率，是由于要培育或扶持房地产市场，现在取消优惠利率，是因为要保持市场发展的延续性。
▉李文杰：抑制需求有利于“房地产热”降温 但加息只是一种辅助性的手段
北京中原总经理李文杰认为，从去年10月29日央行加息以来，业内人士就认为利息的宏观调整已经进入一个“调整周期”，进一步说，就是进入了“加息周期”，如果说去年下半的加息是尝试性的，那么这次的利率上调就是在意料之中的。
李文杰认为，加息对于房地产需求有一定的抑制作用，房地产过热在我国许多大中城市目前是一个不争的事实。宏观的房地产过热具体表现为房地产价格和价值的严重背离，一方面房地产价格在不断上涨，而另一方面，体现房子价值的租金却在不断下降。而利率上调对于抑制更热的房地产投资需求，让“剪刀差”形成良性的统一有一定的作用。
但李文杰同时指出，加息只是一种辅助性的手段，不会从根本上影响房价的走势，政府应该加强“土地供应量”这个根本杠杆的调节。毕竟，决定房价的还是供需对比这个根本因素。
相关背景
中国人民银行调整商业银行住房信贷政策和下调金融机构超额准备金利率
为促进房地产业健康、持续发展，中国人民银行决定，从2005年3月17日起，调整商业银行自营性个人住房贷款政策：一是将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍，商业银行法人可根据具体情况自主确定利率水平和内部定价规则。
以5年期以上个人住房贷款为例，其利率下限为贷款基准利率6.12% 的0.9倍(即5.51%)，比现行优惠利率5.31%高0.20个百分点。二是对房地产价格上涨过快城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%；具体调整的城市或地区，可由商业银行法人根据国家有关部门公布的各地房地产价格涨幅自行确定，不搞一刀切。
同时，金融机构在人民银行的超额准备金存款利率由现行年利率1.62%下调到0.99%，法定准备金存款利率维持1.89%不变。
房地产业作为国民经济的支柱产业，在扩大内需和促进消费方面发挥了巨大的作用，金融机构将一如既往地支持房地产业的健康、持续发展。本次政策调整有利于从需求方对未来资金价格形成较合理的预期。将商业银行个人住房贷款利率纳入正常贷款利率管理，有利于商业银行加强风险管理，完善定价机制。
超额准备金存款是金融机构存放在人民银行、超出法定准备金的部分，主要用于支付清算、头寸调拨或作为资产运用的备用资金。随着我国金融电子化程度和人民银行大额支付结算系统效率的提高，商业银行流动性管理水平明显改善。下调超额准备金利率，有利于促进商业银行进一步提高资金使用效率和流动性管理水平，稳步推进利率市场化；有利于理顺中央银行的利率关系，优化准备金存款利率结构，增强货币政策操作的科学性和有效性。 |
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