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    牢固树立以城建城理念 加强经营性土地招拍挂

    http://www.cnestate.com　 中国建设报　　 2005/3/21
    　　2003年以来，开封市不断加大国有土地使用权招标拍卖挂牌出让力度，加快旧城改造步伐，经营土地工作有了新的飞跃。经过一年多的努力，市区共推出20宗土地，经过拍卖、挂牌成交15宗土地，面积657.5亩，成交金额5.2072亿元，为市政府创取土地收益1.2亿元。通过经营土地共拆迁房屋27万平方米，3032户居民通过宗地出让拆迁改善了居住条件，同时通过招拍挂引进的资金，加快了旧城改造步伐，大大改变了城市面貌。实践证明经营土地的战略是正确的，是符合开封实际的，是为城市建设和城市发展聚集更多资金的有效办法，是促进经济发展的最好选择。

    　　一、充分认识和深刻理解深化土地使用制度改革的重要性，为城市建设和经济发展提供动力和保障

    　　随着社会主义市场经济的建立完善和改革开放的深入发展，城市土地日益成为城市最重要的资源和最宝贵的财富，也是城市经济发展最重要的支撑和最可靠的保障。市八次党代会明确提出，“要垄断土地一级市场，加快城市土地等资产的市场化进程，最大限度地对城市土地进行优化组合”。借八次党代会的东风，开封市国土资源局党委班子充分认识到：推动国有土地使用权招标拍卖挂牌出让，有利于强化政府对国有土地的垄断地位和宏观调控能力，为城市经济发展和社会进步提供最为可靠的资金保障，是管理好城市的重要举措。有利于尽快建立政府管理与市场运作相结合的土地资源优化配置，健全透明的供应机制，可为城市建设和经济发展创造公开、公正、公平竞争的环境，是深化土地使用制度改革的必然抉择和实现土地收益最大化的根本保证。有利于扩大招商引资成果，为城市建设和经济发展积聚资金，借助外力加快自身发展的有效途径。

    　　由于种种原因，前些年开封在经济建设中逐渐落伍了，经济发展滞后，城市现状与其历史地位极不相称，与经济发达地区及周边城市存在较大差距。开封市八次党代会审时度势，根据国务院关于加强国有土地资产管理、深化土地使用制度改革、实现经济可持续发展等有关精神，结合开封实际，提出了全新的城市建设理念，就是把城市资产通过市场化手段和商业化运作，实现城市基础设施多元化投资、市场化运营、企业化经营和产业化发展，其实质就是要重点做好经营城市土地这篇大文章。而经营城市土地，就是要通过垄断土地一级市场、实行土地“五统一”管理、推行国有土地招标拍卖挂牌出让等，强化政府对国有土地的垄断地位和宏观调控能力，显现城市国有土地资产的应有价值，实现城市土地收益的最大化。

    　　二、健全组织，规范程序，扎扎实实地做好招标拍卖挂牌出让工作

    　　在正确认识和深刻理解深化土地使用制度改革重要性和紧迫性的基础上，市政府及国土部门按照市八次党代会的要求，积极探索开封市土地经营的新路子和新办法。一是成立了开封市深化土地使用制度改革领导小组等领导机构，并相继出台了《关于进一步加强城镇国有土地资产管理的通知》、《开封市国有土地储备实施办法》等一系列规范性文件，为推行国有土地招标拍卖挂牌出让工作提供了有力的政策支持和可靠的组织保障。二是广泛宣传《开封市国有土地储备实施办法》、《开封市国有土地使用权招标拍卖挂牌出让办法》等文件精神，争取广泛的支持。三是加强出让计划的管理，科学地编制经营性用地招拍挂出让计划，按照供地计划组织力量实施。四是抽调各类专业技术人员，在调查摸底的基础上，逐户登记上表，进行科学的可行性分析，并积极会同测绘、规划、评估等部门，做好出让前的各项前期准备工作。五是结合宗地情况认真起草编制竞买申请、挂牌竞买须知、挂牌规划、成交确认书、规划控制指标、出让合同等各种前期资料，并认真做好挂牌现场的各项组织准备工作。六是在各大报纸上发布挂牌公告，搭建招标拍卖挂牌出让平台，扩大对外宣传，吸引资金雄厚的外地开发商参与竞买，提高招拍挂出让成功率。七是充分准备，精心组织，规范招拍挂程序，严格招拍挂纪律，集体决策招拍挂起始价，慎密制定招拍挂底价，并邀请市纪检、公证部门及开发商和市民，对招拍挂现场实施全过程监督，确保招拍挂工作公开、公平、公正、依法进行。八是编制预算和可行性分析报告，积极通过贷款和融资等手段筹措土地储备专项资金，确保招拍挂出让宗地的拆迁补偿安置费用。

    　　三、与时俱进，开拓创新，大力推进国有土地使用权招标拍卖挂牌出让工作，土地经营卓有成效并迈出了实质性新步伐

    　　随着经营土地的不断实践，开封市不断地总结经营性用地招标拍卖挂牌出让的经验，在实践中摸索出了一条经营土地的新思路，即在工作中切实做到的“五个结合”，以确保经营土地工作与全市经济发展相协调，一是注重同旅游发展战略相结合；二是注重与健全商业网区相结合，建立功能配套齐全的商业网区，强化城市中心区商贸功能；三是注重与盘活困难企业土地资产相结合，解决部分困难企业职工的安置问题；四是注重与旧城改造相结合，提升城市品位；五是注重与招商引资工作相结合。

    　　按照这种思路，工作中开封市不断创新，不断改进经营方式。通过在竞买报名时设定挂牌出让与拍卖出让的转换条件，进一步扩大发布公告的宣传面，加大宣传力度，尽最大化地以更加激烈的竞争方式出让土地。2004年3月开封市对3宗国有土地使用权公开拍卖并取得成功，出让宗地总面积约227亩，总成交价2.03亿元，17家投资商参加了此次竞买活动。特别是在2004-3号自由路西段南侧45亩宗地在拍卖中，经过50余轮角逐，最终以每亩261万元的价格成交，高出每亩起始价73万元，总成交额1.1745亿元，创开封市单宗出让土地成交单价和成交总价之最。

    　　自2004年元月以来，市区共推出经营性用地12宗，经过拍卖、挂牌成交7宗，为市财政创取土地收益约5400万元。

    　　随着土地的招拍挂出让及旧城改造项目的实施，2004年上半年近8万平方米危旧房得到拆迁改造，1300余户居民告别了低矮潮湿的旧居，住房条件、居住环境、经营环境得到显著改善，10余条狭窄拥塞的街道将被拓宽改造，极大的方便了广大城市居民的生产、生活，给古城开封带来了不可估量的经济效益、环境效益和社会效益。

    　　在今后的工作中，开封市国土资源局还将进一步认清形势，加强协调，强化服务，坚持服务大局，依法行政，保护资源、保证发展的工作方针，加大经营土的力度，加快经营城市的步伐，为城市发展聚集更多的建设资金，以促进开封的城市建设，促进全市的经济发展。