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    上海：部分地产商异地开发频遭挫折

    http://www.cnestate.com　 东方早报　 2005/3/21
    　　有关土地储备的问题已经成为越来越多开发商的心病。

    　　当上海的土地越来越难获得时，许多企业开始在经营本地市场的同时，把目光转向长三角甚至更远的二、三线城市。中房指数研究院(华东)副院长陈晟认为，一些异地城市的土地成本相对较低，土地政策相对灵活，促使一些在一线城市进行开发的房地产企业纷纷转向二、三线城市进行开发，一方面获取新的利润点，另一方面也属于分散投资风险的一种考虑。但异地拿地远比想象中困难。“事实上即使能够拿到异地土地，也会面临另一种形式的风险。”上海中原物业研究咨询部有关人士指出，二、三线中小城市确实存在土地政策相对灵活，投资环境相对宽松等优势，但市场的不成熟、信息的不对称和后期变数太多等问题，也是无法回避的。

    　　业内人士指出，建立全国一致的市场秩序已经成为当前房地产行业的重要课题。而二、三线城市应该抓住开发商的心理主动出击，采取异地土地推售的办法吸引资金加快城市建设。

    　　地产商异地开发容易患上“水土不服”

    　　发展商异地拿地遭遇尴尬

    　　“2004年，我们至少被‘忽悠’了三次以上，一次在长三角，两次在中西部。”上海某知名房地产开发公司的一位投资负责人抱怨说。在2004年上海几无土地供应的情况下，这位老总和手下看了不少的外地土地信息，但最终跑到现场却发现情况和文字资料不同，要么是涉及大量动拆迁，要么是涉及的“中间环节”太多。

    　　这种情况并不少见，许多房地产公司老总在2004年都有过这样的经历：满怀热情地去外地看土地，结果却是失望而回。而在异地拿地成功的开发商，大多数需要与当地企业合作，或者是在2004年之前已经介入当地相当长一段时间。在目前市场空间和利润空间都逐步减少的情况下，对于绿地、万科等大发展商而言，全国性发展是企业做大做强的必然选择；而对于实力相对薄弱的中小发展商来说，向上海外的二、三线城市发展，则是企业求得生存发展的必然。

    　　但是，房地产行业本身具有非常强的地域性，这决定开发商的异地拓展计划必然要付出相当的代价，甚至要交纳一定的“学费“。业内人士告诉记者，虽然近两年时常有大开发商异地巨资拿地成功的例子，但这不过是“凤毛麟角”，更多失败的甚至是痛苦的异地拿地经历隐藏在欢乐后面。

    　　“我暂时不会再到外地拿地开发了，实在是怕了。”这或者有点武断，但确实是上海一位房地产公司老总的心里话。在诸多开发商纷纷远赴各地圈地时，他却在发愁自己在外地的一个别墅楼盘的销售。

    　　几年前，这位上海开发商在江苏某小城市拿下了一块土地开发楼盘，希望以“乡村别墅”的概念吸引上海及其周边退休人士到小城居住。但是直到别墅建成，原来拿地时承诺的修路等规划都没有到位，项目也因为地理位置不好，交通不便而无法售出。

    　　信息不对称是主要因素

    　　“事实上，水土不服是开发商异地开发中经常遭遇的问题。”中原物业市场研究部人士称，这几乎可以说是一种可以预见的必然经历。但是，在大城市土地资源越来越少，供应越来越紧的今天，开发商必须接受这个痛苦的过程。在一份研究报告里，中原物业把这种痛苦的根本归结为信息的不对称：虽然2002年7月土地政策的调整深刻改变了房地产的游戏规则，然而区域间市场信息的不对称等问题，却导致地产商在异地拿地时处于和本地开发商相比明显的劣势。

    　　目前发展商异地拿地用得最多的方式无外乎三种：一是直接竞投土地打入当地市场；二是与当地企业或政府携手合作；三是通过部分或全资收购外地公司，进而获得开发土地的使用权。相比之下，对于大多数不熟悉当地市场或没有充足资金、社会关系的外地发展商而言，第一种方式由于可计算成本，进入当地市场就相对比较容易，也是最为直接的方法，但要真正采取这种方法却很难。事实上，现时土地市场明显处于“卖方市场”情况下，要与熟悉当地行情的本土发展商“同台竞技”，外地发展商还是处于弱势。所以，只好更多地选择第二、第三种方式。

    　　开发商必须面对这种现实。对于许多房地产企业来说，“土地”这两个字承载的已经不仅仅是发展的规模和速度，更可以说是关系存亡。

    　　顺驰创始人孙宏斌接受记者采访时多次表示，在国家对土地的宏观调控下，只有快速、大面积地拿地，才可能支撑顺驰销售业绩未来三年百分之百、甚至百分之两百以上的增长。显然，地产大佬们都赞同他的这一观点，所以他们在全国土地市场上频频出现“正面冲突”。

    　　土地异地推售有望风行？

    　　为什么一个区域的土地不能到别的地方出让？为什么开发商可以异地拿地，政府就不可以异地推地？2004年底的“深圳2004年中国城市土地市场建设博览会”上，就出现了各地土地集中出让的情况，其间浙江台州、甘肃张掖两块土地成功拍卖成交。

    　　上海宝名国际集团董事长唐艳接受记者采访时表示，开发商到外地拿地关心的就是市场是否“公平一致”。2004年年中，宝名国际组织20多家开发商到嘉兴考察项目土地后，又配合嘉兴市政府部门在上海做了一次项目推广活动，由嘉兴市政府领导带着10个超过100亩的大型地块前来推介，受到了沪上大小开发商广泛关注。

    　　这种打破传统思路，推行跨地域的土地出售无疑可以吸引更多开发商。中原物业研究咨询部报告认为，异地土地推售能使异地开发进行更为顺利。“在全国房地产市场发展极度不平衡的情况下，在地根紧缩的大形势下，土地拥有方急需寻找商机、土地购买方亟待寻找资源，土地异地推售的出现无疑是两者间一种优化的处理方式。”而这种优化，可以明显地表现在三个方面：一是可降低土地拍卖的流拍率。虽然土地新政下土地供应量紧缩，然而仍有部分二、三线城市因城市的吸引力不大，而出现较高的土地流拍率，而土地的异地推售，主动为城市的运营引入外援。二是方便发展商了解异地土地、房产市场的情况发展，并提供均等机会。三是可以带动区域楼市的均好性发展。因为通过跨地域拿地的发展商多来自房地产发展较成熟区域，对其的引入必然会为当地市场带来良性竞争，最终带动区域楼市向均好性发展。

    　　上海开发商异地拿地一览

    　　长三角地区代表城市：南京、无锡、昆山等

    　　绿地集团：在昆山曹安经济技术开发区投资237亿元开发绿地国际家园项目。总规划用地面积1368公顷，总建筑面积1055万平方米。

    　　复地集团：2004年9月在无锡拿下4幅地块，总面积约2552万平方米，复地为收购这批地块，共花费了近284亿元。

    　　上海万科：在南京建邺区拥有金色家园项目，规划用地51568平方米。在南京河西区拥有光明城市项目，规划用地134000平方米。

    　　大华集团：在南京浦口新城区拥有南京大华锦绣华城项目，总建筑面积180万平方米。

    　　中西部地区代表城市：武汉、南昌、成都等

    　　绿地集团：滨江豪园项目，位于南昌市红谷滩中心区，总投资5亿元，规划建筑面积22万平方米。绿地山庄项目，位于南昌县小蓝乡，高档别墅山庄。

    　　上海万科：南昌高新区的四季花城项目，总占地规模超过57万平方米。

    　　大华集团：武汉南湖项目，基地总面积541200平方米，其中居住用地面积448600平方米。

    　　上房集团：上海花园项目，位于成都城南神仙树片区，占地近80亩，开发规模达17万平方米，总投资超过5亿元。

    　　西部地区代表城市：重庆、西安等

    　　绿地集团：2004年4月，开发位于西安高新技术开发区内的绿地世纪城，总建筑面积120万平方米总投资45亿元。同年12月，开发西安上海城项目，占地1160亩，规划总建筑面积100万平方米，总投资约30亿元。

    　　2004年11月，绿地取得重庆北部新区一幅地块。该幅地块位于重庆市北部新区经济开发园区内，占地近800亩，总投资将达20亿元。