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规范发展中的山东土地市场
——山东土地学会理事长省政协环资委副主任 李明启
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http://www.cnestate.com 2005/3/22
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山东土地市场的培育和发展始于20世纪90年代初期的土地使用制度改革，以土地有偿使用为核心。党的十四大确立建立社会主义市场经济体制目标后，市场取向的土地使用制度改革步伐明显加快。特别是近年来，土地市场体系进一步完善，政府对土地市场的宏观调控力逐步增强，土地交易市场日趋活跃，整个土地市场保持了稳健运行。2004年全省实现政府土地收益256亿元。
政府对土地一级市场实现了统一供应
建立实施国有土地储备制度，政府根据国民经济和社会发展规划、计划以及城市规划建设情势，对依法收回、收购、征用的土地进行储存，根据土地市场供求状况，有计划地向社会供应各类建设用地，以此实施了政府集中统一供地，政府对市场供地总量的控制得到不断强化。通过国有土地储备机制，对新增建设用地、旧城改造涉及用地、改变用途的原划拨土地、改变用途的城乡接合部集体建设用地，以及各类开发区(园区)用地，实施了征用、收购，逐步统一纳入储备，实行统一供应。目前，各市、县均设立了土地储备中心，先后储备土地20余万亩，逐步形成了“一个口子进，一个池子蓄，一个龙头放”的土地收购、储备、供应机制。
国有土地使用权依法转向有偿使用轨道
多年来，各级土地行政主管部门围绕推进土地要素市场化，不断地推行了国有土地的有偿使用制度。对新增建设用地，除国家法律规定的国家机关和军事用地、城市基础设施和公益事业用地、国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地，以及为解决中低收入家庭住房困难的经济适用房用地外，全部纳入了有偿出让轨道。与此同时，积极推行了存量国有划拨土地有偿使用制度，对原以划拨方式取得的国有土地使用权，除依法可以继续无偿使用外，一律实行有偿使用。
经营性土地全面推向竞价出让市场
商业、旅游、娱乐、商品房地产开发用地等经营性土地使用权的出让全面采取了招标、拍卖、挂牌方式进行，彻底告别了经营性用地协议出让的历史。无论新增建设用地，还是城镇存量建设用地再调整开发，凡涉及经营性的用地，特别是房地产开发用地，一律实行了公开招标、拍卖、挂牌出让。近年来，对供地计划公布后，同一地块有两个以上意向用地者的，采取招标拍卖挂牌出让，部分城市开始对竞争性工业用地试行了公开竞价出让，经营性基础设施用地也将逐步纳入公开出让市场。2004年全省招标拍卖挂牌出让土地面积6.8万亩，占全部出让土地面积的23.5%。
土地交易市场管理得到不断加强
随着土地市场的建设与发育，土地交易有市无场和有场无市的问题日渐突出。各地近年加快了土地交易市场的建设，配套加紧了土地交易规则、管理办法的制订出台。各市、县陆续建立起了土地有形市场，对政府出让经营性用地、房地产转让、划拨土地转让或合资合建、抵押权实现引起的土地转让、司法裁定的土地偿债转让、集体建设用地转让等土地和房产交易活动，逐步实行进场公开交易，逐步使土地有形市场成为集交易审查、产权登记、地价评估、税费征缴、信息服务为一体的交易场所，以此提高了土地市场运行效率、保障了土地交易安全、维护了土地权利人的合法权益。
土地市场供应保持相对平稳
从近年土地市场供地情况看，山东省各级城市每年供地总量在25万亩左右，其中新增用地在20万亩左右，通过旧城改造供地5万亩左右。近三年来，全省共出让国有土地使用权80多万亩。
土地市场价格信息功能不断强化
各级土地行政主管部门统一组织实施对城市基准地价的测算，定期更新。目前，全省城镇土地等、级、价体系已经较完整地形成，对土地市场实施了有效引导。在地价管理政策方面，政府重点加强了对协议出让地价的规范，对协议出让国有土地使用权实施最低限价控制、出让土地实行集体定价制度。这些行政调控措施，从制度上杜绝暗箱操作，防止土地上的腐败现象发生，对规范土地市场运行发挥了重要作用。山东房地产市场的健康发展，有力地推动了山东经济社会的持续快速健康发展，省内房地产市场持续向好，房地产开发投资保持快速增长，反映房地产开发市场景气状况的“鲁房景气指数”保持在利好空间运行，房地产市场运行比较稳健。境外开发商及境内江苏、浙江、上海等省市房地开发商陆续到山东从事房地产投资开发，并有进一步扩及中小城市的趋势。 |
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