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    央行房贷新政不应被误读

    http://www.cnestate.com　 　 2005/3/23
    　　3月17日央行上调房贷利率的消息发布之后，就如去年10月份央行利率调整后一样，社会反应异常热烈。本来，在市场经济中利率的变化是一件普通不过的事情。比如，美国2004年下半年以来，利率连续调整6次，但是没有看到美国的媒体及民众对每一次利率调整会这样关注。还有，在香港，最近银行的利率调整就调整吧，民众不会出来评论什么，要说的也仅是市场经济分析员的事情。

    　　市场化意识有待提高

    　　但中国情况则迥然不同。其原因何在？我认为，最根本的原因就在于中国社会还没有真正进入市场经济。这不仅表现为我们的资金运作、我们的要素市场（如土地、资金、劳动力）还没有真正的市场化，而且表现为国内民众还没有市场化的意识。

    　　央行稍微动一下利率就像是伤筋动骨似的，引来了不少民众的不满。本来利率是资金市场的价格，没有利率变化，哪里来的市场。但是，国内广大的民众缺乏市场意识，当市场出现利率变化时，就不知所措，就人云亦云，而不加判断，只是听他人之解释与分析。加上一些利益集团趁机诱导性的误导，这不仅使得许多民众无法明辨是非，反之还被他人所操纵。如果这样倒行逆施，必定使民众的市场意识离真实的市场越来越远。

    　　可以说，这次央行的“3·16”政策，最主要的目的就是要落实温家宝总理在今年政府报告中提出的平抑国内房地产价格过快上涨。尽管这次政策的效应应该是十分温和的，但民众一定要理解，这是央行向市场发出一个十分明确的信号，民众进入房地产市场时要考虑利率风险。至于这次政策的效果如何，央行一定会密切关注，一定会看市场反应后再决定下一步应该采取什么政策。而不是像不少房地产开发商所说的那样，加息如此温和对投资房地产者及高端的购房人群影响不大，而影响最大的是那些中低端的购房者。因为，后者在乎加息成本上升对其购买之影响。更有媒体说，这次房贷门槛升高就是针对中低收入者购房而来。其实，这是对央行“3·16”政策的严重误导。

    　　央行政策是真正利好

    　　因为，“3·16”政策对房地产市场影响可以分以下几个方面：购房自住者、购买投资者、商业银行、房地产开发商。对于购房投资者，利率的上升，自然是增加他们投资之成本，但是如果住房交易中所获得的利润远远高于所增加之成本时，那么他们的购房投资就不会退出市场。但由于住房的流动性差、交易成本高，当投资者面对继续升息的不确定性而导致房地产价格波动时，住房投资行为也一定会谨慎从事。在这意义上，对未来住房投资需求会有很大的抑制作用。

    　　对购房自住者来说，又可以分为两种类型，一是已购买房子的人，利率的上升，自然是增加了他们的还贷成本。当央行出台加息政策时，他们只能被动的接受，否则，他就得采取或是提前还贷或是采取家庭住房重组、资产重组等方式来减少还贷负担。二是没有购房并计划进入房地产市场的人。目前市场上流传着一种似是而非的说法，即利率上升，使得一些中低收入者购房的愿望越来越渺茫。为什么说似是而非呢？关键的问题就在于，这种说法是在某种假定下来讨论的，即今后的住房价格或是上升或是保持现有水平。如果是这样，央行要出台“3·16”政策来平抑国内房地产市场过快上涨的价格吗？而且既然已经决定要平抑过高的房价，房价下跌也就是必然了。

    　　举一个简单的例子，如果一套住房的总价格为100万元，目前银行贷款利率为5%。如果该利率以年计算，那么该套住房一年的贷款利率为5万元。如果在目前水平上利率上升100%，即为利率为10%，那么该套房子一年利率为10万元。但是如果这套住房的价格下跌仅10%时，房子的总价格也下降了10万。这不仅表明了，本金变化1%，利率要变化10%，本金的变化快于利率变化的十倍，而且本金下降后所要承担的利率负担也下降。这还只是以一年利率计算，如果归还本金的时间延长，利率上升所要增加的成本上升速度还会慢。

    　　更为重要的，利率快速上升，资金成本的增加，个人住房需求就会改变目前这种虚假繁荣而理性化。如果住房一旦理性化，整个市场住房需求就会下降，房价下降也就不可避免。一旦房价下降，住房需求就会进一步减少，房价会进一步下降。这样的一个循环房价向下走就不可避免了。在这种情况下，个人购房本金更是会快速下降。本金的迅速下降，利率上升重要吗？本金的快速下降，不正是为广大中低收入民众购买创造条件吗？所以，希望广大民众不要受到误导，只要把本金与利率关系理清楚，谁是谁非不是很清楚吗？

    　　还有，这次房贷政策调整不仅在于让优惠利率回归到同期商业贷款利率水平，而且要实行下限管理。对于后者，就是说，今后个人房贷利率不会仅固定在央行所管制的基准利率上，而是会由商业银行根据贷款人的信用状况、收入水平、还贷能力等方面来确定个人住房贷款利率高低。如果一个人信用不好，在记录上有污点，那么他所付出的贷款成本就会高。如果银行审查发现个人的未来收入不确定，同样也会提高现行个人贷款利率等。

    　　也就是说，这次调整个人住房贷款利率不仅在数量上调整，而是在机制上改革，让各商业银行根据不同的贷款人选择不同的利率水平。在这种情况下，一是出于商业银行自己的利益考虑，一是对个人贷款者审核加严，个人住房贷款利率水平提高也就不可避免。在这种情况下，必然让虚假的个人住房需求得到有效抑制。特别是从长期看，这种贷款运作机制将改变银行个人贷款行为，把一些过度投机房地产、一些信用不好的购房者拒之门外。

    　　总之，央行“3·16”政策出台的目的在于平抑国内过高的房地产价格，尽管这次的政策十分温和，但央行一定会有密切关注，来看民众对此政策的反应，然后再采取新的对策。同时，这也表明政府对平抑国内过高的房价的能力与信心，而不是一些利益集团所说的影响不大，而且估计还会有新的相关政策出台。这次政策出台是有利于中低收入民众的，利率的上升正是为民众购房创造条件。希望不要误解“3·16”政策。