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杭州：房改房超额所得收益4月停止缴纳
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http://www.cnestate.com 每日商报 2005/3/23
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房源数量会更多，房源质量将更好！昨日，杭州市住房制度改革领导小组发出通知，杭州市区将从2005年4月1日起，停止执行房改房上市交易后卖方交纳房改房超额所得收益的规定。具体交易房产免缴所得收益的时间，以税费申报受理时间为准。杭城各大中介公司在第一时间得悉此事后无不表示：这是对二手房市场的极大利好！
政策施行五个年头
据悉，在房改过程中，职工按房改成本价购买公有住房时，享受了各种不同程度的优惠政策，已购公有住房上市出售带来的经济利益关系因此较为复杂。这些住房客观上存在着地段、标准等方面的差异，在个人按房改政策购买时，价格上基本没有考虑或很少考虑这些因素。但按市场价上市出售时，这些因素必然会显现。
基于此，1999年，财政部、国土资源部、建设部出台《已购公有住房和经济适用住房上市出售收益分配办法》，按照这一规定，职工个人上市出售已购公有住房取得的价款，扣除住房面积标准的经济适用住房价款和原支付超过住房面积标准的房价款以及有关税费后的净收益，按规定缴纳所得收益。
此后，杭州市出台了房改房上市出售收益管理的相关规定，进一步明确出售房改房取得的净收益得按超额累进比例缴纳所得收益，同时规定了缴纳标准，指出出售价格大于住房标准价款1.3倍、小于（等于）1.6倍的部分，按25%缴纳所得收益；出售价格大于住房标准价款1.6倍以上部分，按50%缴纳所得收益。住房标准价款=按规定享受的住房面积标准×住房补贴的经济适用房价格。
涉税额一年高过一年
以一个普通干部出售一套60平方米的房改房为例，如果成交价单价5000元，总价30万元，按规定他可以享受70平方米的房改房住房面积，杭州市住房补贴的经济适用房价格为3000元/平方米，住房标准价格的1.3倍=70平方米×3000元/平方米×1.3=27.3万元，住房标准价格的1.6倍=70平方米×3000元/平方米×1.6=33.6万元。那么他就需要交纳6750元超额所得收益(应缴超额所得收益=（30-27.3）×25%）。
但如果这套房子成交价单价上升到了8000元/平方米，总价为48万元，那么他所需要交纳的超额所得收益就将达到8.775万元（应缴超额所得收益=(33.6-27.3)×25%+(48-33.6)×50%）。
这就是说，超额所得收益对于房价较低的市场影响不大，但一旦上涨到一定高度时，将大大增加买卖双方的交易成本，进而影响房源供应与成交。杭州市最近两年的房地产市场一直处于房价持续上升阶段。有关数据表明，2003年，杭州市区房改房的成交均价为4694元/平方米，但进入2004年，成交均价已上升至6019元/平方米，进入2005年，很多房改房的挂牌价格又有进一步升高趋势。受此影响，杭州房改房的成交套数有所下降，2004年杭州成交的房改房套数为6188套，远远低于2003年的9170套。受超额所得收益的限制，买卖双方经常为谁来为这笔税费买单而争执不下，影响成交。但即便这样，去年一年杭州市超额所得收益累计征缴额仍然高达1.1亿余元。
买房人更有实惠
“由于税额巨大，有一些房主选择了出租而不是出售，像孩儿巷的一套房改房，出售的话超额所得收益需要支付15万元左右，房主再三核算后，选择了出租。”商务兴房网有关负责人说。
多家中介公司表示，虽然停收超额所得收益后，房改房挂牌价格能否有所下降他们不敢抱太大期望，就像去年杭州市暂停征收20%个税后，市场价格没有产生购房者所期待的变化。但可以肯定的是，大量游离于市场外的房改房源将涌入市场。据了解，目前杭州二手楼市的成交当中，房改房的比例仅占10%左右，而据一些业内人士估计，目前尚未上市的房改房源至少还有20多万套，这些房源多是位于市中心较好地段，其中不乏质量较好、年代新的房改房。加上最近利率调高，要增收房产税等消息，使得很多房主也不敢轻易挂高价格。如此一来，不仅有利于缓解杭州楼市的供求矛盾，也会使得一些购房者有机会以同样的价格买到更实惠的房子。
附：房改房上市出售超额所得收益缴纳标准一览（它将随此政策消失）
可享受面积 职级 1.3倍 1.6倍
70m2 一般干部 27.3万 33.6万
80m2 科级 31.2万 38.4万
90m2 处级 35.1万 43.2万
100m2 局级 39万 48万
120m2 厅级 46.8万 57.6万 |
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