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    “放长线钓大鱼”从土地资源看投资

    http://www.cnestate.com　 大连晚报 　 2005/3/24
    　　房地产投资不能不顾大势，因为这种投资是长线，不像股票那样可以快进快出赚快钱，如何“放长线钓大鱼”，许多投资人认为资源是基础，特别是土地资源，细心的人已经发现，大连的大型房地产开发企业已经越来越多地往外走，这是一种现象，同时也预示着大连本地的土地资源在紧缩。实际上，房地产行业的运行总是伴随着融资问题与土地资源来展开，融资是企业自身的问题，而土地资源则是一个成熟的投资人所应该细细琢磨的现实问题。大连的房地产产品究竟是谁在支撑？市场的购买力是否强劲？需求是否大于供给？

    　　◎土地，是压力也是机遇

    　　从地形地貌上来看，大连是一座三面环海一面靠山的城市，这样一种类似岛形的土地在房地产开发过程中很容易受土地资源的限制，政府提出的“西拓北进”思路，应该说很大程度是因为市区土地面积狭小而不利于城市总体发展，未来大连城市市区内“少拆少建”，土地供应不会太多，而如果有大量的土地供应肯定是在西部与北部。而从2000年至2004年大约每年的平均供应量在230万公顷，最低在200多万公顷，最高在2003年是362万公顷，这就说明政府在宏观调控方面是稳步的，不会大起大落，今年“第一拍”留下的震撼，足以让市场中尚存的在建、在售的特别是市区内、离市区较近的商品房在短期内消化掉，这部分在建、在售的商品房因为进入市场较早，土地开发的成本较低，如果开发商肯把一部分利润空间让出来，那么它就是投资者的首选，在其中可以淘到真金。

    　　由于2003年大连出现了有史以来最高的土地供应量，所以2004年应该是土地的调整年、消化年，那么2005年则应该是土地再次喷涌的一年，有数据为证。据大连市房地产工作会议的资料显示，2005年房地产大连市内四区土地出让计划48项，占地面积约380公顷，同比增长27.4%，其中西部开发项目（高新园区、星海湾商务区、沙河口区、甘井子区）13项，占地面积73.35公顷，占用地计划的19.3%；北部开发项目（甘井子区及城市拓展新区）6项，占地面积105.9公顷，占用地计划的27.9%；大连港东港区、大化集团搬迁改造项目2项，占地面积70公顷，占用地计划的18.4%；企业搬迁改造项目14项，占地面积65.74公顷，占用地计划的17.3%；经济适用房1项，占地面积28公顷，占用地计划的7.4%；旧区改造项目12项，占地面积36.85公顷，占用地计划的9.7%。房地产界人士认为，从这些数据上可以看出，2005年房价起码不会大幅上涨，因为商品房需要一段消化期，但紧接着下一轮的调整紧跟着会到来，做长线投资2005年出手应该是一个不错的选择。这就像2002年大连在春柳河、泉水居住区的开发，泉水房价2003年涨幅就在5%左右，2004年涨幅近20%，春柳河的房价则上升更为猛烈。

    　　虽然2005年将会有大量土地进入市场，但政府也相应地将该地计划总投资254亿元用于城市建设，随着这些供应土地在基础设施方面的完善，未来大连城市生活将会呈现出区域化特征，区域功能的完善必然会让房产有保值增值性。

    　　◎从购买需求中挖掘缺口

    　　2005年土地供应量的增加，再加上开发商手中储备的土地，未来大连房地产由谁来支撑？能否支撑？通俗点说就是市场购买力是否强劲？这是投资者迫切关心的问题。

    　　首先，从城市运营的大角度来看，大连的地位在未来几年还要再上几个台阶。大连万达集团副总裁周良君就把大连与其它城市进行了比较，放眼全国，珠江三角地区发展很好，而长江三角最近几年由于上海、苏州、宁波的经济拉动，房地产形势比较活跃，比如南京是在苏北和苏南交界的地区，它整个房地产的活跃程度在江苏排第三、四名，次于苏州、无锡。而大连从大区域上是环渤海经济圈，要放在整个东北经济的大环境中去，将来的铁路建设让大连与东北的联系更为紧密了，比如未来大连到哈尔滨火车全程仅3个多小时，到沈阳就更快了，这样大连到沈阳最后会形成一个城市群落，整个东北由于新干线带来一个时空的新概念，大连在其中起到重要的作用。周总的看法其实证明了这样一个论点：大连是未来东北经济的重要窗口，而不仅仅代表旅游与休闲功能，航运中心的地位让大连经济实力会有质的提高。

    　　其次，从房地产行业购买人群分析，据统计，截至2004年末，大连在售商品房总销量的60%被以东北地区为主的外地居民购买。再加上大连“35万安家大连”的落户政策，外地人特别是东北人将有力支撑大连的商品房供应。而对于大连本地人来说，据了解，2004年大连拆迁户中，有很多没有在年内选到合适的房子，这部分人约占整个拆迁户的40%，另外，2005年包括大连港在内的动迁改造，又将产生17000户的动迁人群，因此，大连本地市场对商品房的支撑也非常强。

    　　既然2005年不论外地、本地的购买力都非常强劲，这就说明整个房地产投资前景依然看好。但这并不是说房地产投资无风险，房地产总价高，转手相比普通商品要复杂，并且受政策性影响较大，在考察投资项目时宜密切注意国家的宏观政策。