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重庆：政府严控商业地产用房供地紧急护市
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http://www.cnestate.com 二十一世纪经济报道 2005/3/25
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面对随时可能到来的风险，重庆市政府终于出手，拟将风险化于无形之中。
3月10日，在2005年春季“重庆市经济走势与政府政策信息发布会”上，重庆市国土房管局房地产发展处处长曾强透露，今年重庆将严格控制商业用房供地，在主城区，原则上不再新推大型商业设施项目用地。
空置面积与日俱增
重庆市商业地产的空置面积正呈上升趋势，难以阻挡。
近几年，重庆商业项目销售规模达到每年上百万平方米。2004年初，国家统计局统计，在全国40个重点城市中，重庆的商业用房空置面积居首位。去年1－6月，重庆空置一年以上的商业营业用房面积达147．61万平方米，比去年同期增加42．27万平方米；而商业用房新开工面积131．40万平方米，同比增长9．9％。
这种势头在继续。
3月15日，曾强在接受本报记者采访时称，重庆市商业营业用房，近年来一直处于市场供大于求、空置面积不断增加的状况。截至去年年底，重庆商业营业用房空置面积已经上升至246万平方米，比上年增加8．1％，空置一年以上的上升至160万平方米。同时，在去年新开工建设的6180万平方米房产中，商业用房面积达1022平方米。
面对与日俱增的商业项目面积，重庆市商委也发布了风险警示。据重庆市商委有关人士称，重庆主城九区已建和在建的大型综合百货店多达41个，营业面积达80万平方米，这一数量已经超过了市场实际需要。按惯例，一个大型百货店需要30万人口支撑，而重庆市主城九区人口总量不到1000万人，规划的开店数量明显超过了市场需求。
然而，这些警示并没有阻碍开发商的脚步。据预测，重庆市主城区五大商圈未来三年商业面积放量达300万平方米。其中解放碑60万平方米，沙坪坝40万平方米，南岸80万平方米，观音桥35万平方米，杨家坪35万平方米。这其中不包含大渡口，巴南、渝北等近郊区域。
重庆市的各区县、市也在大力扩张商圈规模，涪陵、万州、永川、长寿等县市，均已形成一个独立的商圈市场。
业内人士说，如今一个个商业地产项目横空出世，开工面积和空置面积双双增加，无疑会加大空置危机，使整体市场雪上加霜，销售、招商等难度和压力将更为突出。
寒意阵阵
商业地产大量空置，无论是购买者，还是开发商，都明显感觉到了阵阵寒意。
活跃的市场表象下，一些隐藏的问题已开始渐渐浮出水面，有一些曾经销售火爆的商业地产项目在开业时却出现门庭冷落的景象，于是租户开始纷纷退租。本打算一铺养三代的投资人突然发现投资商铺并不是稳赚不赔的买卖。
今年3月，央行再次加息，住房按揭贷款的长期贷款利率下限达5．51％，而商业地产的贷款利率则为6．12％。
有分析人士认为，人民币的不断加息，会抽离商业地产投资者的资金。据了解，目前商业地产购买者中有相当高的比例是个人投资者。对于这部分投资人来说，对商铺并没有特殊的偏好，只要能获取较稳定和理想的投资回报。人民币进入升息通道后，带动了债券、信托等各种金融工具收益率的增高。有些投资品种的投资收益率甚至高于投资商铺。在这种情况下，一部分商业地产的投资者可能会将资金转向其他投资领域。
重庆沙坪坝一商业地产项目打出“购买商铺，年回报率9％，签约20年”的广告，据说这是该市承诺回报率最高的商业地产项目。但是，如果算上购买商铺所需付出的税费、房款3％的维修基金、五通费，以及扣除年回报率9％的利得税7．5％，购买商铺的回报率将会在8％以下，与银行贷款利率相差无几。
重庆市一些商业地产项目定价过高，也让其销售面临着困难。据悉，杨家坪步行街一商业地产项目一期开盘价在8万元／平方米以上，开发商甚至不知如何为项目二期定价，只好亮出了重奖促销的老办法。而重庆江北一个大型商业项目，除了引进了重庆百货以外，大部分的面积都闲置着。
不过，在重庆旭日房地产公司杨定恒认为，重庆商业地产空置面积较多的是郊县商业项目以及一些社区商业项目。郊县购买力较弱，大型的商业地产项目几乎无法生存。本报记者曾经在大足县看到宏声集团修建的大型商业项目，大部分商铺是空置的。
但杨定恒又认为，重庆市目前商业地产的主要问题是有效需求不足，无效需求过剩。重庆主城9区城市常住人口超过600万人，而正常经营的商业面积不足400万平方米，根据发达国家的标准，一个城市的商业地产面积应该与该城市人口成11的比例，重庆现在只有1：0．5，政府如果通过适当的调控，商业地产还有相当的发展空间。 |
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