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沪宁杭自建房能走多远 探访三地自建房近况
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http://www.cnestate.com 国际金融报 2005/3/25
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上海：希望借自建房拉低房地产业利润率
南京：有可能因房价下跌而受冷遇
杭州：央行调整商业银行住房信贷政策对自建房没有很大影响
沪宁杭三地的自建房建设在经历了最初的喧闹和沸腾后，逐渐开始进行理性思考，寻找适合自己的发展道路。
记者近日联系了三地自建房的发起人和负责人，就各地自建房特色、目前的发展态势以及个人房贷利率上升对其的影响等问题进行了采访。
上海：选择信托公司操作
“上海家园”的核心团队人士朱颖洁在接受采访时，对项目的运作模式进行了详细的利弊分析。“我知道别的一些城市采取了公司的形式，集资以后进行日常运作、业务代建，但是这样很可能触到非法集资这块暗礁。为此，我们选择了信托公司，通过发行定向信托来筹集资金，然后成立房地产公司，按计划来建房。”
朱颖洁解释，“这是一套完整的流程，我们已经有了20多位核心团员，通过调研信托公司来确保其可行性，在得到政府批准后，就可以正式注册运作了。自建房这一形式不是我们创造的，以前别的地方或许是有企业为其职工合作建房的先例；我们则是通过组建核心团队，在达成共识的基础上进行市场化运作。”
至于上海市政府对于自建房的态度，在朱颖洁看来，“不支持也不反对，只要合法，应该就可以了。”
朱颖洁认为土地的获得方式可以是多种多样的，相对而言，公开拍卖这种方式要与开发商竞争，他们处于劣势。于是，“家园”的选择更倾向于与已经有土地但是没有资金建设的公司合作，或是收购一些烂尾楼。“当然，烂尾楼的收购牵涉到楼房前期债权债务的问题，一定要非常谨慎。”
朱颖洁进一步分析：“如果资金能够顺利到位，土地不成问题，我们可以直接和房地产公司进行合作。所以从这一层面而言，现在我们的当务之急是资金的募集。”
谈到风险，朱颖洁将其归纳为两个方面：
一方面，风险来自信托基金的定向募集。“这其中有很多不确定因素。在法律上这是可行的，福州就曾经发行过房产信托基金，不过那时是不定向基金；我们这次为了保证‘家园’成员的利益，发行相对风险更大的定向资金信托：由信托公司发起成立具有房地产开发资质的地产开发公司，公司依据信托产品中约定的流程监督执行人项目运作过程。我们聘请专业会计事务所做财务管理，会计事务所将承担因为管理不力而导致资金非法损失的赔偿责任。”
另一方面，风险则源于目前央行个人住房贷款利率的上调。“这无疑会加大我们未来购买者贷款的资金压力，然而，只要我们的自建房低于市场价格，我想大家还是会有兴趣的。同时，我们也会采取购买保险等方式进行风险转移。总之，我们希望能拉低房地产业的利润率。”
南京：与众不同的合作社道路
南京的自建房选择了合作社的道路。“我爱南京自建房俱乐部”的发起人邵角在接受采访时说：“这是目前最好的形式，早在上世纪90年代南京就已经使用过了。但是，我们这次情况有些特殊。以前的合作社都是归总工会管的，这次我们没有业务主管单位，所以在申请上遇到一些困难。这是目前的一个难题，我们正在和政府有关部门积极交流。”
邵角认为，以公司的形式注册，能够有效规避注册资本方面的问题，同时便于管理，避免法人权限过大。“我们现在有很好的模式，问题在于是否能够注册。南京市国土局领导曾明确表示，只要能以法人形式出现，参与土地拍卖没有问题。”
对于其中的风险，邵角认为关键在于资金：“土地我们可以通过很多渠道得到，比如直接从开发商那里拿地、通过公开拍卖等；而资金由于涉及到安全问题，更需要谨慎。目前资金来源主要是信托，但很多银行对自建房还在观望中。我们希望通过安全、合法的途径进行融资，这样才能保证合作社健康发展下去。”
提及日前央行上调个人住房贷款利率上调的影响，邵角的回答倒是出乎记者意料：“我们有可能因为房价的下跌而停止自建房活动。
我们不是开发公司，成立合作社只是希望房价能够合理。去年南京的房价在全国排到第5位，而南京的收入则是排在第20多位，南京的房价显然超出我们的承受能力。”
“本来，‘我爱南京自建房俱乐部’的成立就是一件很偶然的事情。当时南京的房价很高，因此我在论坛上随便发了个帖子说我们来自己建房子吧，没想到居然得到很多人的回应，然后大家就走到一起来了。自建房在很大程度上是时代的产物。只要房价大家都能接受，也就没有必要再搞自建房了。”
杭州：成立公司筹备自建房
大概是由于仍处在积极努力的沟通中，“杭州住宅团购与集资建房联盟”的负责人王涌宇先生在提及杭州的自建房时顾虑还是比较多。
王涌宇将政府和集资的重要性比喻为“两条腿走路”：一方面，“政府第一”，政府不点头或者予以否定，则自建房项目再无继续发展的可能性；另一方面，他们目前正积极集资，这对于自建房的下一步发展，有着生死存亡的意义。
杭州自建房的运作模式是成立公司。在他看来，这是一种合法并且成功的方式。
王涌宇说，由于至今在中国没有成功的先例，他们的运作模式都在摸索当中的，而北京的做法则是可以借鉴和学习的。
对于公司成立以后是否以盈利为目的、采取怎样的方式进行日常开发管理等问题，王涌宇讳莫如深，他说，这是以后股东大会的议题，但大家目的很明确———确保股东利益最大化。
对于央行调整商业银行住房信贷政策，王涌宇直言这对自建房进程并没有很大影响。“在既定的方针下，我们拿地成本低点就可以拉回来了”。
王涌宇坚信在杭州房价过高的情况下，自建房的空间还是很大的，“同时，我们现在的支持者也是非常多的，目前已经有200多人报名参加我们的联盟了。我们还是代表了一部分人的心声和利益的，所以个人住房利率上涨不会影响我们的计划步骤”。
谈及风险时，王涌宇颇有忧虑：“方方面面的风险都有，政策、法律法规、资金、土地，无论哪里不过关，我们都会出局。现在各方面还都处于磨合调整阶段，所以我们不能盲目，一定要谨慎。” |
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