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    厦门：将采取多项措施平抑房价

    http://www.cnestate.com　 厦门日报 　 2005/3/28
    　　厦门房价与居民收入比偏高，我市有关部门将采取多项措施平抑房价——

    　　核心提示
    　　有关研究表明，一个城市的房价是否合理，最重要的评价指标是住房价格与绝大多数家庭的收入比。厦门房价已经如此之高，投资房产到底还有没有利润空间？囤积房产会遭遇房地产市场陷阱吗？

    　　政府各种平抑房价措施的出台，看来要引起囤积房产者的注意了。

    　　10∶1，厦门房价与居民收入比偏高

    　　世界银行的一项调查结果表明，一套住房的价格如果是一个家庭年收入的3倍－6倍时是合适的。联合国人居中心出版的《世界人居报告》则认为，如果住房价格与绝大多数家庭的收入比超过了5倍，则说明房地产市场出现了问题，因为这时大多数人都买不起房子了。

    　　自2001年以来，厦门的房价持续上涨。去年商品房住宅平均销售价格达4508元/平方米，比2003年上涨了19%。今年一开春，厦门楼市又走出了一波强势，1月份厦门商品房住宅创下历史最高价4713元/平方米，还出现了排队认购商品房的现象。于是，有人拿杭州、上海、南昌房价的高涨幅来比照，说厦门的房价还有上涨空间。

    　　我们不妨来分析一下厦门的房价比。去年，厦门城镇居民人均可支配收入为14443元，按户均3.22人计算，家庭年均收入约为46000元。根据世界银行标准推算，厦门市合理房价约在14万元至28万元左右（套）。但是，按今年1月商品房平均销售价格，如果在厦门要购买100平方米的住房，则需要支付471300元。这意味着为了买一套房子（还可能是岛外的），需要全家不吃不喝耗时10年才能实现，而且还需要另外筹钱装修。这显然大大超出大多数厦门市民的承受能力。去年，扣除物价上涨因素，居民收入实际比去年增长10.03%，而房价则上涨19%，这就更令人担忧。

    　　业内人士认为，住房价格与绝大多数家庭的收入比偏高，必然影响房价的持续走高。此外，一年来，商品房租金非但没有随房价同比例上升，反而开始降低。这说明房价上涨并非真正被需求所推动，而是投机成分相当大。此时如果去囤积商品房，风险可想而知。

    　　平抑房价，政府开始实施调控措施

    　　厦门国贸房地产的老总也认为，目前房价已经偏高，购房者排队购房有不理智的成分。而在刚刚召开的全国“两会”上，来自全国各地的人大代表、政协委员纷纷呼吁，政府有义务调控市场平抑房价，以保护弱势群体的利益。在刚刚结束的市“两会”上，房价问题也成为了人大代表和政协委员们关注的焦点。因为房价的持续上涨对中低收入人群已经产生了较大影响，普通老百姓感叹“买不起房子”。

    　　今年的市政府工作报告称，2005年，政府要完善商品房供应市场体系和中低收入市民住房保障体系，促进供求结构基本合理，努力保持房价基本平稳，加大土地供应量，抓好经济适用房、廉租房和外口公寓的建设。市国土资源与房产管理局领导也透露，今年将采取多项措施，确保房价平稳。比如，去年商品房供地是174万平方米，建筑面积383万平方米，而今年商品房计划供地250万平方米，建筑面积可达到500万平方米。而且，今年在岛外将提供经济适用房用地80万平方米，建设更多新小区，使更多的人能买得起房子。

    　　开征物业税，房价可能出现降价拐点

    　　福隆置业副总经理王江斌是“看涨派”，他认为，两年时间内，厦门房价仍会保持稳定的上升态势。不过，他很慎重地加了一个前提：“只要国家大的政策和市场环境没有大的变化”。

    　　事实上，国家政策和市场环境正在发生大的变化，记者认为，物业税试点在全国的确认和进行之日，便是厦门房价拐点出现之时的开始。

    　　在1月17日举行的中国经济形势报告会上，国家财政部副部长楼继伟透露，物业税正在做模拟测算，估计不久将开始试点。第一批进入试点地区名单的城市将是深圳、北京、重庆。

    　　据介绍，物业税改革的基本框架是“将现行房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税”，也就是将一次性交纳的土地出让金摊分分在50年—70年里逐年交纳。

    　　据有关部门在全国范围内的调研，目前地价和税费约占购房总成本的50%。也就是说，这些先前需要一次缴清的费用可在以后“养房”过程中慢慢缴纳。

    　　由于土地成本是房地产的重要成本之一，所以不少人士认为，物业税的开征，势必造成房价的大跌。北京著名律师秦兵认为：“如果开征物业税，自房屋竣工之日起，开发商就得交税了，这样销售压力就会骤增，而投资性购房的热度更是会受到直接影响。”深圳有地产研究人士预测，此举将导致房价下降39%，在南京，有业内人士则提出，在购买新房这一环节上，消费者至少可降低10%至20%的购房成本。

    　　记者因此认为，一旦物业税征收在试点城市开始实施，抛售的多余房产就很有可能只能贱卖了。那时，囤积房产者，你耗得起吗？

    　　囤积房产，警惕掉入房地产市场陷阱

    　　然而，与商品房买卖密切相关的人几乎都豪赌厦门房价“必涨”。一位开发商甚至这样说，房地产持续升温，也是政府乐于看到的现象。因为，房地产持续升温一来验证了这几年政府加大加快基础设施建设投入，争创“花园城市”和“联合国人居奖”取得了显著成效；二来房价上涨使得土地拍卖价格不断攀升，与房地产有关的税收也在不断增长。

    　　另外，有些人一直把土地资源稀缺看成厦门房价仍将飙升的理由。但是，事实上目前厦门已建、在建、已批待建的商品房已经可以满足人们未来两三年的住房需求，何况厦门东部仍有一大片土地还未开发，随着海湾型城市建设的推进、东通道的建设以及人们居住观念的变化，人们或许更愿意到岛外居住。

    　　在这种情况下，如果投资者一不小心囤积的是“烂房子”，而且自有资金少，主要靠银行按揭，那么，一旦房子的“品质”被人质疑而无法出手，或者房价上涨带来的利润低于按揭利息，那么，囤积者将不得不低价出售房产。如果抛售的人多了，就会导致购买信心突然消失，真正的房地产风险就会出现。