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郑州：锁紧土地供应闸门
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http://www.cnestate.com 中国房地产报 2005/3/28
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近年来，郑州土地市场呈现出这样一种状况，区域供需矛盾尖锐，竞争激烈。2005年 3月1日，郑州市政府发出关于严格土地储备的通知，严格土地管理，规范用地秩序，为推动郑州市的土地储备工作提供明确的政策依据，以求实现堵住郑州市的土地储备漏洞。
供应闸门落“锁”闭“窗”
前不久，郑州市政府发出《郑州市人民政府关于严格土地管理加强土地储备工作的通知》和《郑州市人民政府关于土地储备实行土地计划管理的通知》，对郑州土地储备这个大“蓄水池”进行“修理”，堵住“漏洞”，理顺关系，以期垄断土地这家独门“生意”，堵死土地多头供给。有业内人士称，国家有关紧缩“地根”的政策为土地市场上了把“锁”，而郑州市政府的这次“重拳”治理则关闭了土地漏洞的“窗户”。
据郑州市政府有关负责人介绍，今年的土地储备计划还没有最后敲定，但土地储备计划有了出处，即集体土地征收、国有划拨土地、国有出让土地、国企改制土地等。目前郑州市下达审批的建设用地开发利用率大概在 70％左右，这里边还有相当大一部分，需要调整纳入到土地储备中心来。同时，旧城改造拆迁后的土地用于经营开发的，都应当作为储备土地，全部纳入土地储备计划进行统一管理。
据介绍，2005年郑州市土地储备中心将向市场供应土地不少于6500亩，其中经营性用地不低于3000亩。有关方面表示，这个目标距离市场需求量还有一定距离，但有一点可以明确，随着政府对土地供应一级市场的不断垄断，郑州市场土地供应量和储备量的资料将更加具体、明确。
房企“境地”大同小异
据了解，2004年郑州土地市场与市场消耗存在不小差距，之所以有这些土地缺口，一个重要原因就是开发商大多还在消耗自己的土地储备。据调查，郑州市环道以内，开发商很难寻找到合适的开发地块，更不用说上百亩的成规模的地块，一些边角地块成为诸多开发商角逐的“香馍馍”。前不久一些外来投资者来郑州开发项目，因找不到土地不得不无功而返。对此有业内人士认为，不是找不到土地，而是找不到合适的土地，开发商的思路需要改变。
据业内人士透露，前几年有的开发企业低价获得一些土地，尽管有限，但两三年内不会紧张，据建业住宅集团(中国)有限公司助理总裁、产品研发中心总经理焦旭东介绍，建业在郑州的土地储备足以供开发两三年之用，争取近两年拿更多的土地，不断巩固开发规模，服务企业发展所需。不少开发商表示，从长期看，土地还是紧缺的，地价将保持上涨趋势。
调查中，多数开发商认为，郑州市实行土地一级市场垄断，开发商拿地渠道单一，前期投资加大，拿地成本增加，小公司处于劣势，对大公司则有利，这对公司的资金实力、市场操作能力等都将是一个考验。具有实力的公司将按照发展战略，有步骤、有计划地保持稳定发展进度。这样的公司综合平衡余地较大，会集中力量，有计划、有重点在一些目标城市 (区域)拿地。
有业内人士分析，近两年来，郑州有不少开发商走出郑州，进行异地开发，当地一些知名开发商也出现这种现象，在本地开发力度明显减弱，加大了外地扩张的步伐，这一方面是企业发展战略的考虑，也不排除受到来自土地市场现状的影响。有关专家建议，在郑州土地供应市场相对紧张的年月，开发商应在土地规划和项目运作上“精打细算”、“精耕细作”，多出经典作品，而不是在拿地操作程序上采取违法手段攫取经济利益。
市场格局扑朔迷离
按照2002年已经开始实施的《郑州市土地储备实施办法》的相关规定，开发商买地就是一条道：从政府手中买，别无他法。可是《郑州市土地储备实施办法》施行已经快三年了，郑州的开发商还是能够变着法通过各种渠道获得土地。一些单位和开发商钻政策的空子，绕过土地储备，变相协议获得经营性用地。业内人士指出，今后这种拿地现象将大大减少，但要真正杜绝，就要求郑州市规划、国土资源等部门严格执法。
有业内人士总结：要想对某一个开发商手中的实际土地量列个清单，不是一件容易的事。土地储备是诸多开发商的“箱底家当”，外人无从知晓。但开发商来自土地的压力不言而喻，有钱没地或有地无钱的地产商日子都不会好过，即便时下有钱有地的开发商，前途也不容乐观，虽然有房子在卖，可是手中的土地越来越少。业内人士预测，郑州500家开发商中有项目的不及三成，开发商项目的开发周期不尽相同，而且开发商都有各自的生存和发展之道，因此，今后的市场格局尚需拭目以待。 |
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