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土地改革破天荒
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http://www.cnestate.com 南方日报 2005/3/28
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1987年，深圳市政府宣布，首次采用公开拍卖的形式，有偿出让国有土地使用权。深圳是全国土地改革的先驱，但在当时却引起了舆论的一片反对之声。
深圳创新出让土地
1979年，首个商品住宅“东湖新村”在中国广州诞生，一时间吸引了不少港资前来投资，纷纷进军广州房地产业。随著商品房的增多以及政府建设城市的步伐加快，土地价值跟随商品房的增值都在不断上涨。
但在当时，土地归国家所有，国家通过行政手段分配土地，使用土地的各个单位可以无限期、无偿使用土地，土地的经济效益根本无从体现。一方面，土地归国家所有，分配给开发商使用后，政府要投入一些市政建设成本，土地也会随城市的开发建设而逐渐增值，但政府投入的建设成本却得不到应有的回报。另一方面，因为当时国内采用行政手段分配土地，虽然说是无偿使用，但也不能完全避免政府突然出台新政策对无偿使用的土地强制收回，可能会影响外商长期投资的信心。
为了解决土地行政分配与房地产市场化发展的矛盾，1987年下半年，广东省以深圳为突破口，进行了土地使用制度的大胆改革，首次采用公开拍卖的形式，有偿出让国有土地使用权。1987年12月1日，首宗土地拍卖成功。
然而，此举却引起舆论的反对。按照当时《宪法》第十条，任何组织和个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地。直到1988年4月12日，第七届全国人大才通过《宪法》修正草案，规定“土地使用权可以依照法律规定转让”。
财富效应很快显现
在香港等房地产发展较早的地区，土地使用权都是有标价的，谁要使用某块土地，就必须向政府缴纳一笔土地使用金。为此，香港政府每年批地收入就达数十亿乃至上百亿港元，占财政收入的10%-30%。土地收入是其财政收入的一大支柱。
但在祖国大陆，土地改革之前，每年政府是“倒贴”的。以深圳为例，从1980年到1987年，政府划拨开发的土地，仅兴建基础建设投资就达13亿元，其中6.7亿元的银行贷款每年付息需要5000多万元。而这7年政府收取的土地使用费才3848万元，还不够偿还1年的利息。珠海市从自办特区到1988年，政府投入市政基础设施建设和土地开发资金达27亿元，同期收回却只有0.26亿元。
土地改革之后，土地的财富效应源源不断地发挥出来，也为政府建立了一个正常的财政渠道。如珠海市1988年下半年实施土地改革之后，到1990年底，政府通过土地出让回收的市政建设配套费达到3.99亿，投入产出大体平衡，珠海市国土局当时被称为是“第二财政局”。
有偿使用多方受益
深圳市政府率先推出土地改革，不但给政府增加了一条财政渠道，而且从市政建设、外商投资、土地管理等方面都获益匪浅。
首先，有偿出让土地能够使市政建设的投入产出进入一个良性循环。如珠海市利用土地收益，进行大规模的围垦，以地造地，以地养地。其次，有偿出让土地增加了外商长期投资的信心。外商不用再担心哪一天政策会发生变化，土地又被政府无偿收回。更重要的是，土地出让方式由原来的行政划分转变为通过市场来配置，有利于市场经济的发展，加速了广东房地产业的市场化步伐。 |
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