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上海杭州等地房产交易下跌 宏调见效 沪浙楼市降温
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http://www.cnestate.com 香港《文汇报》 2005/3/29
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国家针对房价过快上涨的宏观调控措施出台后效果如何？从市场反应看，目前上海平均房价和销售状况已经出现下滑趋势，但后市难断，业界认为可能出现买方不买、卖方不卖的观望局面。杭州3月18日后备案的现房交易开始暴跌，从原来每天70多套下跌到现在20多套，二手房市场则开始出现抛售。深沪两市房地产类上市公司的股价则是应声下跌。
银行方面，建行总行17日已内部传达文件表示，将新的利率点定在6.12%，农行定下限为5.51%，招行实行基准利率6.12%，工行、交行尚未表态，但工行上海分行明确表示要将新利率上调至6.12%。
沪投机者表演击鼓传花
《南方周末》报道说，目前的上海房地产市场已经发生了一个重要的转变，即由过去房产开发商与消费者之间的博弈，变成了政府与投机者之间的博弈，这就出现一个戏剧性的局面，投机者集体表演击鼓传花，而消费者或持币观望，或顶风入市，谁接到最后一棒谁倒楣。
沪上专家倾向认为，房贷首付成数提高对市民影响有限。《新闻晚报》报道说，农行规定所有房贷首付最少三成，高价房和旧房首付至少四成。根据房屋状态、总价、地段等，首付成数还将调整，一些房屋的首付比例将提高到四成以上。除工行外，其他各行都取消了最低首付二成的规定，均把最低房贷首付提高到三成。
广州力控房价保持平稳
据新华社报道，近来央行出台的房贷政策对广州房地产影响不大，广州房价已连续8年围绕理性价位线上下变动，有时甚至小幅下降。
广州市建委主任陈如桂26日在广州「两会」新闻发佈会上表示：「广州不存在财团虚抬房价的情况，而随着房地产的资金来源日益多元化，房地产市场对银行的依赖正在减少，加息不会影响房价。」
2004年广州的楼市一片火爆，商品房的均价比前年上涨7.7％，每平方米4,537元；预售价为每平方米5,146元，与2003年相比增幅达15％。今年1月广州市中心8区住宅均价同比每平方米下降162元，2月份又比1月每平方米下降21元，2月份商品房每平方米均价为6,053元，比1月份微降0.3%。陈如桂透露，今年广州市建委将加强土地调控力度，使市场的调控和政府的调控互补，还将搞活二手房市场和商品房市场，规范房地产的开发销售行业，确保广州的房价保持平稳的态势。
沪房产均价曾突破万元
《南方周末》报道说，作为全国房价最高的城市，上海对于所谓地产泡沫的指责从来就不以为然。在今年1月25日的上海市政府新闻发佈会上，市府新闻发言人蔡旭初表示，我们对当前房地产市场的基本判断是：上海房地产市场供需两旺，对国民经济增长贡献率提高。他同时指出，上海房市主要问题有三点：市场供求关系趋向平衡，但求仍略大于供；供应结构趋向合理，但普通商品住房供应量还不足；房价涨幅逐步趋缓，但是局部地区房价上涨过快。而今年1月，上海市房地局某高层领导对地产商说：到2010年，上海房价走势基本向上，而且政府把资源控制好的话可以持续稳定向上健康发展。
统计显示，2004年上海全市住宅商品房均价突破每平方米7,472元，同比上涨23.75%。2004年年底，上海楼市交易量一路走低，但全市均价突破万元大关。今年2月，住宅成交均价更是到达创纪录的12,900元╱平方米的顶峰。
业内指上海房价已到顶
相当多业内人士认为，上海近阶段的房价已到顶。申银万国证券研究所称，未来12个月上海房价向下调整的概率较大，但不会崩盘，房价将经历10%-20%的下跌(相对当前价格)，方有望企稳。而市场也已有征兆显现，上海内环以内住宅成交总套数已经出现明显萎缩—今年1月，每天成交量在100到200套之间，春节过后，平均每天的成交量已经在50套以内。据统计，今年5月份，上海新上市的40多个新盘中，外环线外新盘所占比例高达46%，比前月上升约10%，外环线外首次成为上海新盘上市量最大的地区。
中央近年针对房地产措施
■04年4月 宏观调控利剑出鞘。房地产业虽不在过热行业「黑名单」之列，但政府连下三剂「猛药」，均与房地产有关：房地产开发专案资本金提高至35%及以上；全国暂停半年审批农用地转非农建设用地；全面清理固定资产投资专案。
■04年10月 央行上调存贷款基准利率，按下限计算，商业住房贷款与其他商业贷款的利差缩小到只有0.2个百分点。
■05年3月16日 央行宣佈自次日起不再对个人住房贷款实行优惠利率，这意味着个人住房贷款利率至少将上调0.2个百分点。次日，央行宣佈个人公积金住房贷款利率也上调0.18个百分点。 |
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