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工业用地出让方式转变需注意的问题
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http://www.cnestate.com 2005/3/29
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土地的出让方式是土地管理的重要内容之一，直接关系到土地集约利用水平及国家土地资产管理的水平与效率。由于工业用地自身对地区经济发展的特殊性，出让方式仍以协议为主。协议出让在操作过程中会掺杂一些个人或地方政府行为，很容易造成一些地区在吸引外资时往往采用低地价甚至“零地价”出让土地，造成国有资产流失。随着国土资源部门被确定为我国的宏观调控部门，土地资源不光要走向市场，更要积极参与调控，工业用地出让方式已由“协议”逐渐向“招拍挂”转变，从经营性用地出让在土地市场取得的成效来看，这条路会越走越明，越走越宽。
从规定中获取依据
《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》第四条第十七款有如下规定：“除按现行规定必须实行招标、拍卖、挂牌出让的用地外，工业用地也要创造条件逐步实行招标、拍卖、挂牌出让。”我国人多地少，土地需求远远大于供给的事实必然要求按市场规律追求资产价值的最大化，而竞争则是市场经济的根本表现和实现利益最大化的途径，所以在当前形势下，工业用地出让方式应逐步由协议向招拍挂方式转变。
从实例中积累经验
实例一：2004年初，深圳市试行工业用地挂牌出让，投资者可在深圳市公开的土地市场上拿到自己满意的工业用地。
实例二：2004年末，浙江省绍兴市迈出了工业用地拍卖的第一步，该市首次公开拍卖工业用地，成交价大大高于由政府确定的工业用地出让底价。
实例一中，深圳市改变原有工业用地出让方式后资产收益增多，征用与储备迅速增加，防止了招商引资中以低廉价格吸引投资方的不正当竞争。实例二说明了采用招拍挂方式，在市场价格机制运作下，实现工业用地价值最大化。
以上的实例可以看出在经济发达，区域优势、工业实力强的地区，发展地方经济引进外资的同时，工业用地招拍挂出让进一步说明了工业用地出让方式正在向市场化转变，在经济发展到一定程度时，牺牲本地土地资源利益已经没有必要。以供求关系决定价格，从侧面也能督促受让方加大土地投入，用地者在前期获得资源时投入巨大的财力，因此与以前近乎无偿获得土地资源时相比，不珍惜而造成大量土地浪费的现象便会减少。土地资源的自身价值真正得到体现，经济作为原动力才能真正发展经济，毕竟取得工业用地的目的也是发展生产发展经济。
在操作中解决问题
工业用地采用招拍挂方式出让时以下问题需要得到关注：规划利用条件是否明确。工业本身就是一个涵盖面极广的概念，各行业如纺织、化工、钢铁等对土地条件要求都不一样，所以工业用地在出让前应对使用方向、规划利用条件作出明确规定。
竞标范围应严格把关。工业用地由于对工业的适应性要求很高，所以应有选择的允许竞标单位项目参与竞标。对竞标单位的项目设定、用地要求严格把关，力求每块工业用地都能物尽其用。
合理确定工业用地的出让底价。只有合理确定工业用地的底价，才能达到预期的各方面多赢的结果。工业用地底价确定的太高会使投资方建设成本大幅增高，影响招商引资及地区经济发展；而工业用地底价制定太低，容易造成国有资产流失也容易在招拍挂过程中造成暗箱操作等不正当竞争。
工业用地招拍挂信息的公开程度。有时，工业用地以招拍挂方式出让，许多符合规划利用要求的项目投资人得不到该地块出让的信息，竞标过程中竞争者减少，导致竞争程度不够，工业用地本身价值不能充分体现。同时容易产生人为操纵竞买价格的现象。
原有出让工业用地的思维还未能完全改变。作为出让方的地方政府在招拍挂过程中首先考虑的仍然是引入项目日后的产值、税收、利润、职工就业等实际价值，对于工业用地本身的资产价值仍不够重视；受让方投资单位则往往只考虑项目本身可以为地方经济发展出力，采用招拍挂出让方式增加建设成本对自身而言是损失，并没有意识到工业用地的取得和其他经营性用地一样是应该付出的成本。
区域经济在工业用地出让方式上是否统一。在工业用地出让时往往会出现相邻两个城市采用不同的出让方式而导致招商引资经济发展的不同，从而阻碍工业用地招拍挂出让方式的推广使用，造成地方对工业用地招拍挂出让方式的冷淡。
每个市场在形成的初期往往都会遇到问题，并在解决问题的同时不断完善自身。随着土地市场的日趋完善，工业用地招拍挂出让方式将被更多地采用，成为工业用地的主要出让方式。
近期，工业用地正逐渐成为土地市场聚焦点之一，因为其供应方式正随着经济的发展，走上市场化的道路。去年 10月，国土资源部副部长贠小苏在一次会议上便强调“逐步把具有一定替代性、竞争性的工业用地等纳入招标拍卖挂牌出让的范围。”在工业用地的出让方式由“协议”逐渐向“招拍挂”转变过程中，可以借鉴的实例并不多见，各地的具体操作和处理办法各有不同，读者来稿中探讨问题所选取的角度也不一致。其实，“条条大路通罗马”，解决问题的关键在于对症下药，合适的办法就是最佳的选择。 |
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