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广州：地价拉高开发成本
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http://www.cnestate.com 南方日报 2005/3/30
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自2004年9月1日起实施的穗国房字〔2004〕545号通知，新广州市国有土地使用权基准地价包括网格地价和商业路线价两个方面，即在每300米×300米范围内都有一个地价标准，商业路线、临街地段将在此基础上适当增加一定价位，此基准地价标准明显更为简单化。
之前广州按1993年58号文实行的地价标准则按征地评估的办法，根据不同的项目，以商业用地每平方米1500元、住宅用地每平方米800元、工业用地每平方米500元为基础，考虑交通、地段等多种因素进行评估。该地价标准制定过于复杂，可操作性不强，且透明度不高。
尽管成本上升很难算作抬高广州房地产门槛的根本因素，但自去年以来，开发商已经普遍将建材、劳动力和地价等成本的增加视为降低房地产业行业利润的重要因素。据了解，今年房地产业各种成本还将有所上升，行业利润的摊薄也会挤走一批开发商。
建筑成本全面上升
专业人士预计，受东南亚海啸、国际铁矿石涨价等因素的影响，建材行业预计木材、钢材在2005年还将继续上涨，材料成本也将因此抬高15%左右，工程造价自然会水涨船高。
自2003年起，全国钢材、水泥、木材等建筑材料普遍上涨了10%-30%,不少种类的材料产品上涨幅度超过1倍以上，且价格波动不稳定。由于全国各地建材价格相差无几，相比其它多数城市，广州的建筑成本又在全国水平普遍增加的基础上，增加了一大截。有开发商算了一笔账：建材成本约占房地产销售成本的13%。对于广州标价5000元/平方米的楼盘来说，如果建材价格上涨30%，销售价格应上涨4%，即达到5200元/平方米。
尽管有人提出，钢材等建材价格上涨中6成的因素是由于房地产的开发拉动，价格持续走高是全国房地产市场增长强劲的反映，因此建材价格上涨对地产的影响不大。但无论是价格体系作用下的全面上涨，还是市场供求关系所导致的上涨，建材上涨已经成为开发商叫苦的依据之一。
有小开发商声称现在的利润已经非常低，一个楼盘要100%卖出去才能拿到合理的利润，另外配套设施建设费等也要一次性付清，这也使开发商的成本增加。另外，有发展商感叹“民工荒”：广东2004年比2003年约减少民工160万人，而民工的工资水平则相应提升，这也对房地产成本带来直接影响。
地价拉高开发成本
在地价方面，大地产商也因为土地储备的问题吃了亏。目前许多大发展商钻了过去地价评估方法的空子，在市区的边缘地带以较低的成本囤积储备土地，等机会成熟时再开发。这样不但可以获得开发收益，还额外获得了土地升值带来的利润。
但基准地价调整后，除非开发商在储备土地时已经一次性缴清地价，否则，升值后的地价将在新的基准地价中反映。如果等到发展商觉得开发时机成熟了再去交纳土地出让金，此时的土地成本已经上升了一截。但一次性缴交地价，发展商也要为储备土地付出更多的成本，同样会导致开发成本上升。有专家估计，地价成本约占楼盘成本的30%以上。
新的基准地价实施对那些靠拿地皮倒卖的小开发商更加不是好消息。因为他们所面临的道路只能是要么放弃这条财路，把土地还给政府，要么转手卖给大发展商套现。这一措施与其它成本提高所带来的效应，同样起到了市场洗牌、考验发展商竞争力的作用。 |
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