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杭州：各方人士直面拆迁问题
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http://www.cnestate.com 钱江晚报 2005/3/30
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拆迁难，难于上青天。常听一些开发商抱怨，拆迁难，影响了工程进度。政府部门则抱怨，拆迁难，影响了杭州旧城改造地块的再利用速度。拆迁户则抱怨，拆迁难，原本在市中心的家要迁往郊区。
随着城市建设和旧城改造速度的加快，“拆迁难”已和我们的生活息息相关，成为我们不得不直面并迫切需解决的问题。据省建设厅统计，去年1~8月份，共接到房地产方面投诉400件，其中拆迁问题177件，占了44.3%，远高于其他投诉。近日，杭州“居者有其屋”领导小组会议上又传出拆迁安置房“房等人”目标的好消息：2005年，杭州将严格实行拆迁计划制度，推行“先建后拆”，逐步提高安置现房比例；严格审查制度，对安置现房不落实或安置房屋未开工建设的，除重点工程外暂停发放拆迁许可证。
3月19日，浙江大学房地产研究中心、广厦房产集团在黄龙饭店举行了“城市房屋拆迁专题研讨会”。会上，各方人士以“倡导和谐一致，着力推进城市房屋的阳光拆迁”为主题，就当前城市拆迁的一些难点问题进行了深入探讨。
难点一：杭州基准价偏离市场价
2002年修订的《杭州市城市房屋拆迁管理条例》第二十八条规定：“被拆迁房屋的货币补偿金额由具有法定资格的房地产评估机构根据政府公布的货币补偿基准价为基本依据，以房屋拆迁许可证核发之日为评估时点，结合该房屋具体区位、建筑结构、建筑面积、成新、层次、装修等因素评估确定。
被拆迁房屋的货币补偿基准价，由房屋拆迁主管部门会同市价格主管部门按半年度同类地段、同类用途新建房屋市场交易的平均单价确定，报市人民政府批准，并在每年3月底和9月底前公布。”
正因为基准价是评估机构的主要参照依据，所以基准价就成了拆迁货币补偿高低的决定因素。可是，杭州市的政府基准价严重滞后于市场房价的发展。杭州去年4季度房价涨幅为上年同期的9%，在一路飚升的杭州房价面前，拆迁补偿基准价的滞后问题更为突出。
虽说《条例》规定，基准价要每半年调整一次，可是，杭州市自2003年上半年发布杭州市区国有土地城市房屋拆迁住宅房屋货币补偿基准价后，一直就没有更新。按照这一基准价标准，市区一级土地及西湖风景名胜区住宅货币补偿基准价为5900元/平方米，可是，这一地段现行二手房均价已达到8000~9000元/平方米。
点评：据悉，政府之所以不适时调整基准价，一是拆迁成本的考虑。在杭州市房屋拆迁活动中，大部分拆迁人都是具有政府背景的机构如杭州市土地储备中心、政府组建的各种指挥部等，开发商并不多。二是担心调整基准价会引发新一轮房价上涨。但这一落差却引发了很多矛盾：开发商出于对拆迁进度滞后引发成本上升的担心，大部分在实际操作中都提高补偿标准，但这种补偿价的不统一会增加谈判难度，甚至引发一些“钉子户”的坐地要价，增加拆迁难度。
难点二：就地回迁还是异地安置
因为城市拆迁大多在老城区进行，原先房屋所处地段都不错，出于经济利益考虑，所以就地回迁还是异地安置也成为拆迁户争议的焦点之一。
《杭州市城市房屋拆迁管理条例》第三十条对安置做了规定：“被拆迁人选择房屋产权调换的，拆迁人应当提供价值相当的房源对被拆迁人进行安置，被拆迁人有权要求拆迁人提供不小于被拆迁房屋建筑面积的安置用房。经双方协商一致，也可以另行确定房源。实行产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当结算被拆迁房屋和安置用房的差价。”
《浙江省城市房屋拆迁管理条例法》第二十八条也规定：“拆迁补偿、安置可以实行货币补偿，也可以实行产权调换。被拆迁人有权选择具体补偿形式。”
虽说拆迁户有权选择具体补偿形式，但对于安置地点究竟放在哪里，哪些应就地回迁，哪些应异地安置，杭州市相关政策却没有具体规定，只要求在规划区内安置即可。由于杭州的规划区面积过大，行政区划调整后面积更是整整扩大了一倍。同样的面积，在老城区和在新区价值差异悬殊，就算同在老城区，从西湖边迁到三里亭等较偏远的城东，房价的差异也会引起拆迁户的不满。
点评：据悉，一些处于西湖风景区等绝好地段的拆迁户这一反映尤为突出。但现行拆迁安置多为异地安置，特别像土地储备中心之类拆迁人，由于需要承担净地出让任务，无法就地回迁。有的能回迁，有的却不能回迁，又不能拿出具体政策，这难免使一些有旧地情结的拆迁户心中难以平衡，加大拆迁难度。
难点三：政策上的漏洞谁来补
房屋拆迁在我国实际城市化率仅为36%的当前，还具有较强的公益性。法律法规的完善对拆迁的顺利实施非常重要。而现在法律在这一点上还有欠缺。
比如，当拆迁活动产生诉讼后，司法部门无法有效作为。这表现为无法立案和已结案案件无法执行。具体原因为一方面政府担心影响社会稳定，另一方面为相关法律法规存在冲突。司法受阻已严重侵害了拆迁当事人的利益。
比如，建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》规定，在拆迁评估中，应尽量应用“市场比较法”进行评估，而杭州的评估基准价已偏离市场价格。
又比如，拆迁过程中存在不少“住改非”房屋，即原先是住宅性质，后来改成商业用房，而在拆迁补偿时如何认定其使用用途，杭州市目前政策是，1992年以前私房性质发生事实上变化，参照具体情况确定房屋性质；1992年以后性质发生变更的，则按照产权证上所注明的房屋性质进行评估。由于实际情况复杂，也很难把握，政策还需进一步细化。
点评：一般来说，随着城市化的发展，拆迁活动的公益色彩会有所减弱。当我国城市化阶段进入到城市化末期，即城市化率高达80%以上，城市基础设施建设已相当完善时，房屋拆迁的公益性基本丧失。届时，政府可能不再提供补偿指导价即基准价，拆迁补偿主要由拆迁人和被拆迁人谈判确定。
专家发言
拆迁，要调和三者利益
张明决（省政府法法制办立法一处处长）：在构建和谐社会的大背景下，在房地产企业拆迁过程中，如何实现阳光拆迁？政府、开发商、拆迁户的三者利益要调和，政府不能越位，也不能缺位。
尹林（省人大法律委员会法规处处长）：作为政府，希望加大拆迁步伐，加快城市建设，对拆迁人而言，能够顺利开发项目，作为被拆迁人，希望能够保护自己的合法利益，这三者的关系较复杂，要平衡三者关系。2001年出台的《浙江省城市房屋拆迁管理条例》，拆迁基准价没有调整，没有真实反映市场供求状况，制度执行不够理想，下一步修改中，基准价制度的调整是个大问题。
江胜利（省建设厅房地产业处副处长）：拆迁归根结底是利益问题，能不能保证绝大多数拆迁户的利益是关键。拆迁补偿方面，完全按市场化模式来操作是不现实的，毕竟我们的产权不是私有的，土地所有权是国家的。三方的利益要协调好，把拆迁户的利益放在首位；开发商要算好账，项目是否可行；政府的土地储备制度、招投标制度都要深化研究。周复多（浙大区域与城市规划系教授）近十年来，杭州市城市拆迁回迁率低。从城市规划角度出发，可以合理确定回迁率，科学合理确定拆迁户安置地点和安置标准。城市房屋拆迁要纳入城市规划；年度拆迁安置计划要纳入城市近期规划；安置地点要符合城市功能合理组织，防止工作地和居住地过远；拆迁新建房屋要符合城市特色和现有景观。呼吁政府尽快立法，实现“居者有其屋”的目标。
贾生华（浙大房地产研究中心主任）：拆迁过程到底有多大利益增值？在增值里有多少公共利益？要倡导和谐，开发商不能考虑自己的利益最大化，拆迁户也不能指望在拆迁中得到过大的收益，政府不能以储备利益最大化作为储备土地的目标。
朱立东（滨江房产副总）：近年来，拆迁形势发生变化，由原来的受老百姓欢迎变成受阻；拆迁方式发生变化，由原来的野蛮拆迁变成较难的正常拆迁。拆迁户有难处，开发商也有难处。两者利益都要兼顾，应该由政府平衡，政府的法律法规要与时俱进，根据现实情况及时调整，做到合情、合理、合法。
生态低层，杭州写字楼新一族
在越来越多的摩天大楼成为现代大都市的标志时，杭州却涌现出一批低层的生态型写字楼。这标志着写字楼流行色的新演变，最贵的楼不再是最高的楼，而是环境最好、最舒适的楼。
在中河边、万松岭脚下，一个由旧庭院改建而成的庭院式商务楼正在施工当中，预计4月份就可以面市。这个定位杭州首个庭院式商务楼的万凯商务楼最大的特色是清一色两到三层的独栋办公楼，3000平方米的办公楼面积很小，却享受着6000平方米的户外庭院绿化空间。
其实，这已不是个别现象，杭州一些新开发的写字楼已开始向“生态低层”努力。浙大科技园，虽不是独栋建筑，但建筑也是密度较低，四周群山环抱，生态味十足，称得上真正在山野中办公。而公元大厦，虽然处在市中心黄龙商务区，但其东南西北边上也各有个四层的独栋小楼，面积在2000平方米左右，既可享受7000平方米的中央庭院，又可独立进出和使用。
相比于高层生态写字楼来说，低层生态写字楼和自然接合得更完美，显然是新新人类。据悉，在欧美，这种低层生态办公楼已成为高科技大企业的首选。如美国硅谷就由各种各样的商务花园群落组成，像著名的甲骨文公司就沿湖建造，整个建筑群在湖边徐徐展开，景观如画。北京的“BDA国际企业大道”也由43栋三四层小独栋构成。 |
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