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2005年杭州房地产发展新思路探讨
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http://www.cnestate.com 杭州日报 2005/3/30
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房地产业是国民经济的先导性产业，对GDP增长具有较强的带动作用，同时住房问题又是关系到广大人民群众的切身利益和社会稳定。作为杭州市经济社会发展的支柱产业之一，房地产业的发展对完善社会保障，维护社会稳定作用重大，成为“住在杭州”品牌的一个重要载体；它对提升城市整体品位，改善人居环境，也发挥了积极的作用。
在3月24日举行的杭州市房地产业发展工作会议上，杭州市对2005年房地产发展除了提出要继续坚持住房市场化的基本方向，加强房地产市场的宏观调控，进一步规范市场行为外，2005年要“三管齐下”，构筑住房保障体系。目前已确定的几个指标有：一是市区（不包括萧山、余杭）经营性房地产用地要确保4500亩，其中住宅用地3000亩，非住宅用地1500亩。二是经济适用房和拆迁安置房新开工面积确保150万平方米，力争180万平方米，公开摇号50万平方米。三是确保困难家庭中的住房困难户住上廉租房。
两种住房体系都兼顾 建立健全住房保障体系
社会保障是我国重要的社会经济制度之一，住房保障是社会保障的重要内容。2004年9月，我国政府首次发表了《中国的社会保障状况和政策》白皮书，有10项内容，住房保障作为第9项写入其中，提出了要积极推进以住房公积金制度、经济适用住房制度、廉租住房制度为主要内容的城镇住房保障制度的建设。在目前我市房价较高，普通市民买房有困难的情况下，建立健全我市住房保障体系，解决好中低收入家庭住房难的问题，尤为重要。
从杭州市实际情况出发，着力构建两种住房体系：一是市场化运作的商品房供求市场体系，更大程度地发挥市场在资源配置中的基础性作用。二是完善中低收入市民住房保障体系，政府主导，市场运作，抓好普通商品房、经济适用房、拆迁安置房和廉租房建设。
1、加大经济适用住房的建设力度。2005年确保开工经济适用住房80万平方米，公开摇号销售50万平方米；经济适用住房主要以九堡、丁桥、下沙大型居住区为主。加快长睦地区的前期工作和用地审批工作，保证2006年以后经济适用住房用地。尽快落实余杭区、萧山区各两平方公里的大型居住区用地。
2、加快拆迁安置房建设进度。确保开工拆迁安置房100万平方米。全年城市房屋拆迁总量控制在140万平方米以内。拆迁安置房主要在三里亭南北、近江小区望江片、古荡嘉绿苑、拱宸桥桥西地区、三墩地块、朝晖地块、火车东站地块等。
3、规范农转居多层公寓建设。市区农转居多层公寓计划开工100万平方米，竣工40万平方米。农居安置房相对集中在上城区望江地区，下城区西文村，西湖区转塘、三墩地区，拱墅区庆隆、阮家桥、吉如地区，江干区彭埠地区等。
4、实施创业人才公寓建设。以城北工业区为主，在抓好拱墅区孔家埭村10万平方米项目外，争取再规划2处创业人才公寓。
5、进一步完善廉租住房制度。逐步扩大保障范围，通过租赁补贴、实物配租、租金核减等方式，切实保障应保对象的基本居住需求。
4500亩住宅用地 增加普通商品房的土地供应量
合理规划居住用地，统筹考虑城市发展空间，合理确定各类房地产用地的布局和比例，优先落实经济适用住房、拆迁安置房和普通商品住房的建设项目。
按照严控增量、盘活存量、管住总量、集约高效的原则进行供地和用地。运用市场准入标准、经济杠杆和供地政策，推进节约和集约用地，引导和改进用地结构，提高土地利用效率。今年要完成4500亩商品住宅供地，并增加普通商品房的土地供应量，严格控制低密度高档住宅和大户型高档住宅用地，停止别墅类项目供地，把有限的土地资源更多地用于解决普通居民的住房困难。
在条件具备的情况下，完善房地产用地招拍挂制度。一是根据房地产市场需求状况，适时调整土地公开招拍挂出让方式。二是对具有一定规模的居住用地公开出让应限定具有资质等级的企业参加投标。三是适当提高节能省地型普通商品房住宅用地的比例（从每年推出商品住宅用地计划中拿出70％的用地）。四是对有条件的商品住宅用地应尽量集中规划整块（片）推出招标，便于成片开发，统一配套，防止出现单方楼面价的过快增长。
发展“节能省地型”住宅 加快住宅产业现代化
“节能省地型”住宅将是今年的新亮点。这既是住宅产业化的重点，也是改善人居环境、加快房地产发展的必然趋势。
在节能方面，凡在杭州市区新建、扩建、改建的居住建筑都必须严格执行《民用建筑节能管理规定》、《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》、《浙江省居住建筑节能设计标准》、《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准杭州地区实施细则》等有关规定，建设、设计、施工、监理单位以及初步设计审查和施工图审查部门或机构必须按规定做好相关工作。凡有违反节能规定的行为，应按有关规定查处。在节地方面，要科学合理规划建设用地，集约有效地利用土地资源，少占耕地，尽可能利用荒地、劣地、坡地；要坚持“一优（调）两宽两严”，落实“退二进三”、“优二进三”政策，加强对已供住宅用地的有效监管；要合理规划居住区用地，通过设计优化，改进建筑结构形式，增加可使用空间，延长住宅寿命，减少重复建设。同时，要做好节水、节材和生态环境的保护工作。
住宅产业要适应信息化、智能化、生态化的发展要求，引导和鼓励企业在普通住宅建设中使用先进可靠、成熟稳定的新技术、新材料、新设备、新工艺，提高住宅建设质量和劳动生产率水平。广泛推广住宅智能化技术，提高住宅建设的科技含量。
积极推行住宅一次性装修到位。坚持设计一体化、施工一体化、监理一体化的原则，以可靠的质量、合理的价格、良好的售后服务赢得住户的信赖。创建出更多以高科技含量、高技术集成、高效率管理为内涵的具有杭州地方特色的住宅。提高物业管理智能化水平和服务的满意率，实现“住在杭州”战略的提升。
推进住宅产品的标准化、系列化、规模化，逐步淘汰落后的住宅生产方式，倡导以人为本和建筑节能的规划设计理念，全面提高住宅建设质量和水平。
完善房地产业法规政策体系 建立房地产风险防范基金
今年将继续采取有效措施，规范房地产市场，确保房地产业健康稳定发展，并发挥城市规划对房地产市场的调控和引导作用。
加快编制和完善（包括萧山、余杭区）杭州市区居住区发展规划（2005-2020年），合理规划居住用地，统筹考虑城市发展空间，合理确定各类房地产用地的布局和比例，优先落实经济适用住房、拆迁安置房和普通商品住房的建设项目。
为进一步加强对房地产市场的管理，今年将着重研究制订几项政策措施。做好《杭州市住宅区配套公建设施建设管理条例》的立法准备工作；在近两年我市已出台的经济适用住房政策的基础上，进一步完善相关政策，研究制定《杭州市经济适用住房建设管理办法》；为进一步研究盘活存量土地和提高土地利用率的政策，完善土地出让或划拨前的工作流程，把房地产开发用地的一些矛盾解决在开发之前，《杭州市区房地产开发用地供地前期工作办法》将出台；为解决城市拆迁难的问题，拟订《杭州市区拆迁安置房建设管理办法》；尽快起草《杭州市建筑节能管理办法》并要做好《杭州市市区农居建设管理暂行办法》出台后的推进工作。
拟建立房地产风险防范专项基金。从全年土地出让金总量中提取3％－5％作为专项基金，用于处理房地产烂尾项目，维护群众利益，确保社会稳定。 |
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