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深圳：房价疯涨——土地紧缩不是罪魁祸首
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http://www.cnestate.com 晶报 2005/3/31
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近日，国土资源部有关负责人表示，“房价猛涨是由于国家对土地实行了严管的政策，导致房地产用地供应不足”的说法是错误的。全国土地供应与房地产公司的购置土地面积都没有减少。真实情况是，由于近年土地交易市场化，地价逐步提升，一些地产商开始囤积土地，特别是一些大型企业囤积土地甚至达到了几千万平方米。据统计，2004年广东省土地购置高达2956.2万平方米，但同期土地开发量仅为2227.1万平方米，仅去年广东省便“空置”留存下700多万平方米的土地，占广东省去年开发土地面积的近三分之一。
土地供应减少品牌开发商掀起圈地潮
据资料显示，从2002年开始，深圳房地产开发用地的供应量得到了有效的控制，比2001年下降了三分之一。实际供应为13.5平方公里，通过拍卖、招标、成交土地面积为62万平方米。2003年深圳全年新出让土地11.7平方公里，比2002年计划土地供应量（17平方公里）减少了30%，也低于近10年来深圳土地供应量的平均值。2004年与2003年基本持平，2004年、2005年两年之内特区内没有新的供应量，所以从客观上来说，深圳的土地供应量逐年减少是一个不争的事实。
在深圳，土地资源的有限开发已迫使开发商增加土地储备，在全国范围内囤积土地，近两年来深圳面积较大的土地出让几乎全部都由品牌地产囊括，坂雪岗被万科垄断，万科在全国的土地储备为744万平方米，足够未来三年的开发。尖岗山被招商、华侨城所控制，招商在全国的土地储备量为800万平方米，相当于深圳一年的新批准预售面积或销售面积，是深圳地产界土地储备量最大的“地主”。华侨城在盐田项目上也囤积了大量的开发土地，“九万三”的拍卖被中海以天价竞得，中海的土地储备也达到了500万平方米。土地资源的稀有，使得品牌地产为了可持续发展，大量囤积土地，一方面使得地价上升，房地产开发成本上升，造成房价上涨，另外一方面使得供小于求，也导致房价上升。所以说地产商大量囤积土地是造成房价上涨的一个重要原因。
楼价疯狂上涨土地紧缩不是惟一原因
虽然楼价已经成为“两会”期间重点讨论的话题，受到了多方人士的关注，但深圳的楼价似乎还没有涨到尽头，龙华的城市明珠均价已达4800元/平方米，创下了该片区的新高。横岗的振业城Townhouse要超过10000元/平方米；宝安中心区要达到5500元/平方米的均价；红树西岸要超过20000元/平方米。深圳楼价为什么这样疯狂呢？
深圳市房地产研究中心王峰博士认为，土地供应减少并不是惟一的因素，虽然今年的政府出让土地只有0.8平方公里，但是深圳今年的房屋新增面积不会减少很多。首先发展商从土地存量挖掘，现在每年都有1-2平方公里的闲置土地在土地房产交易中心转让；二是通过旧城改造和烂尾楼盘活，政府都有一定的优惠政策；三是通过二手楼来解决市场需求，目前深圳的二手楼交易与一手楼的差距已不大，所以说土地供应减少确实不是今年深圳楼价大涨的惟一原因。
政府已经出台了一系列政策来对房价实行宏观调控，开征物业税的传闻似乎渐成事实，加息，提高首付，打击炒楼，但一系列政策对于市场来看，效果显现具有一定的滞后性。深圳地产专家半求认为，深圳楼价上涨与土地供应减少当然有很大关系，这两年商品房供应减少正是“土地3年紧缩”后遗症的体现，但主要原因还是跟目前建材价格上涨，以及市民找不到更好的投资渠道有很大关系。 |
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