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    楼市波澜不惊开发商平静对待入世

    http://www.cnestate.com　 摘自　北京晨报 文/杨哲彬　 2001/11/14
    　　一年之前，在外经贸部部长石广生与美国首席谈判代表举杯共庆双赢的时候，京城楼市喜之不禁，各家楼盘开始猛炒入世题材，也就是从那时起，有关入世的利好，便已被京城楼市提前预支，甚至透支了，难怪眼下面对入世的喜报，京城楼市反倒波澜不惊。

    　　据统计，1999年至2001年上半年，房地产开工量、竣工量、土地交易量均以20%的速率递增，北京市的新开楼盘几乎达到了每天一个的程度。如此高涨的开发热潮，均是基于对入世后北京住宅业的良好预期。但在入世喜讯渐渐临近的日子里，京城楼市却出现了不尴不尬的局面，据统计，全市甲级写字楼3季度的租金大约下降了1美元/平方米，而空置率却上升6.9个百分点，达到14%以上。回顾京城楼市近年所走过的路途，从业者太容易被一些利好所蛊惑，土地市场与住宅市场均出现了燥热情绪，而进入9月份以来，京城楼市期房开始遭受冷遇，局部楼盘销售低迷，便是这种燥热情绪所导致的必然结果。

    　　既然入世不能为楼市带来即期的需求，那么楼市自然少了一份惊喜，多了一份平和，而且，众所周知，支撑楼市购买力的主流终将是本地需求。

    　　入世 楼市借势调整

    　　北京万科总经理张力说，入世属于长线利好，不会为楼市带来即期购买力，相反，会对目前存在的楼市泡沫形成挤压。张力说，目前楼市正处于一个调整期，包括供求关系的调整、产品结构的调整、政府管理职能的调整和百姓置业观念的调整。华润置地北京公司的总经理郭钧也透露，在今年3季度之前，土地交易相当活跃，每每会遇到这样的情况：许多家开发商追着一家土地商谈合作。然而进入下半年之后，这种状况再也不见了。土地市场的情绪也开始从燥热中复归平静，这对整个房地产市场而言是好事。

    　　业内人士还认为，入世之后，开发业、投资业、物管业、建筑业将面临利好，因为市场前景更为广阔，融资渠道更为畅通。而设计业、中介业、金融业以及政府管理模式将面对压力，竞争加剧的同时，全球一体化的经济格局必然要求国内目前滞后的市场管理与运行模式迅速转变。

    　　入世 楼市不必紧张

    　　一个比较普遍的看法是：入世之后，房地产是遭受冲击最小的行业之一，房地产仍将是本土开发商的天下，房地产的区域性壁垒很难打破。深圳国际企业服务有限公司总经理冯佳分析，对中国大陆房地产行业情有独钟的境外开发商往往有着华裔背景，而全球最具实力的地产商也多集中在华人地区，1992年之后，有意进入大陆市场的境外地产商大多早已先后进入。环宇信达行的邓智仁说，1992年之后可以看做外资企业进入大陆楼市的第一次浪潮，其开发类型也多数是写字楼、酒店等公共物业，然而由于水土不服等原因，又恰逢国家宏观经济调整，使得首批进入大陆的境外地产商70%以上未能逃脱亏本的命运。

    　　今年以来，楼市迎来了外资介入的第二次浪潮，包括李嘉诚、郭炳湘等香港地产大鳄纷至沓来。与第一次浪潮不同的是，此番境外地产大鳄纷纷专注于京城住宅市场的开发，而更多的境外来客将寻求合作伙伴，以投资商的面目出现，这也是迅速实现本土化战略，从而规避风险的有效方法。对此，郭钧日前表示，不要听到港资大举抢滩的消息便觉得紧张，其实，港资背景的公司不一定都实力超强，其中，也有很多小公司。谈到关于李嘉诚在东坝地区预投资１００亿港币开发３５０公顷土地的消息，郭钧认为，１００亿港币并不是用来买地的成本，而是整个项目的运作资金。这一数额并不算大。北京目前的开发商中，操作类似资金规模的企业并不鲜见，如华润、万科、万通等。郭钧以香港华润与北京华远的成功合作为例，进一步指出，境外资金和企业如不能与本土的企业实现良好的嫁接，则很难获得长足的发展。

    　　入世 楼市苦练内功

    　　其实，京城楼市并不存在开发量过大与过剩的问题，１至９月，商品房销售量约为４３０余万平方米，不足上海市同期销售量的１／２。京城楼市的突出问题是开发格局与产品结构严重不合理，首先是缺乏供求关系的量化分析体系，以及市场预警机制，盲目投资与开发的症状有增无减；能够主动研究市场变化与百姓需求的开发商太少。也许，这倒是入世后摆在本土开发商面前的重点。很多的开发商也开始思索，靠概念卖房的时代结束了，靠机遇赚钱的时代也结束了。那么什么是企业的核心的竞争力？

    　　从深圳方面传来的消息说，王石仍然希望继续打通国际融资渠道，解决企业扩张经营中的资金瓶颈问题。记者还了解到，前不久，王石、冯仑及中城房网的其他成员一道，前往欧洲考察，考察重点便是建立在Ｂ２Ｂ基础上的集团采购。由此可知，企业迅速扩张与成本有效下降，正是入世之后王石们的首要课题。

    　　据了解，当代集团近期已派出三批员工奔赴青岛海尔学习企业管理经验，今年夏季，集团总裁张雷曾亲率企业核心领导成员前往海尔取经，接下来的若干个周末，集团管理人员被集中到一起接受来自青岛海尔的管理专家的授课。看得出来，当代集团早已摆脱为卖楼而卖楼的日子，开始探寻企业发展的动力之源。