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多重调控下上海楼市日趋理性
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http://www.cnestate.com 文汇报 2005/4/1
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2005年伊始，上海市政府就出台了一系列楼市调控措施，全市范围内的重大工程配套商品房基地的扩容，对中低收入家庭贴息标准的提高……通过调整供应结构，整顿市场秩序等手段对上海房市加以调控。
3月6日，上海市政府发佈《关于当前加强房地产市场调控、促进房地产市场持续健康发展的若干政策意见》（以下简称《意见》），併相继出台一系列配套措施，对购入未满一年即出售的物业征收盈利部分5.55％的税费。
3月16日，中国人民银行总行忽然宣佈从次日起，调整商业银行自营性个人住房贷款政策──对住房贷款利率实行下限管理，併将最低首付款比例由20％提高至30％。
3月28日，上海银行同业工会牵头，16家中资银行签署《关于进一步加强个人住房贷款管理的指引》。
沪上各家中资银行公佈最新房贷政策。大幅提高购买第三套房首付、新购房一年内转让不可转按揭。
调控“组合拳”政策陆续出台后，本刊的热线电话不断，多重调控下的上海楼市也成了许多普通老百姓最为关注的话题。为此，本刊编辑部就这一话题对购房者、业内专家和金融专家进行了采访，听听他们对政策的解读。
行动：今年全市将新开工2000万中低价普通商品房
3月26日，上海市委、市政府明确提出，今年全市将新开工配套商品房1000万平方米、中低价普通商品房1000万平方米，争取实现可预售面积2000万平方米。这样，以配套商品房为主的中低价普通商品住房占供应总量的65％，预计将有20多万户居民得益。
上海市房屋土地资源管理局透露，第一个“1000万”工程，即1000万平方米配套商品房的建设选址基本确定。除已大规模开工建设的嘉定江桥、南汇周浦等4个老基地将扩张地盘外，全市东南西北都有新的选址，现已初步落实12平方公里的建设基地。这批配套商品房的价格根据成本加微利的原则进行控制，优先定向供应给上海轨道交通、世博会园区和经政府认定的旧区改造地块动迁居民。第二个“1000万”工程，即1000万平方米中低价商品住房建设，也按照政府“控地价、控房价”的招标方式，但不同的是，地价按照土地招标的市场底价来确定，房价实行低于周边市场价格，供应对象主要是没有享受过房改政策或没有买过房的本市居民。
闵行：颛桥“双控房”年内动工
从闵行区有关部门获悉，面向中低收入者的“双控房”正在加紧筹划中，估计年内可望动工兴建，併陆续推向市场。闵行区的“双控房”初步打算放在成熟小区颛桥君莲住宅区一带，规模预计达到35万平方米左右。“双控房”就是地价和房价均由政府部门进行适当控制的商品房，销售对象锁定为中低收入者，价格拟略比配套商品房高一些，比市场上同类商品房低一些，属于微利型商品房。目前开发规划正加紧拟定之中，併将经过充分的调研，最后确定面向中低收入者中某一类符合一定条件的购房群体。
徐汇：划出12块配套商品房基地
从徐汇区有关部门了解到，徐汇区今年大规模配套商品房计划已经确定，根据这项计划，徐汇区将划出12块基地，用来建造约60多万平方米的配套商品房；预计年内将完成8个基地、共计31万平方米配套商品房的建设，使4000户居民受益。
浦东：240公顷土地建设中低价商品房
从浦东新区建委土地处获悉，浦东新区已划定240公顷的土地用于今年配套商品房以及中低价普通商品房的建设，预计未来可建成配套商品房180万平方米、中低价普通商品房120万平方米，这些地块在外环线以外的浦东新区周边均有分佈。
嘉定：推出30公顷配套商品房用地
近日，上海市房屋土地资源管理局发佈了“上海市配套商品房建设项目2005年第6号公告”，再推总面积近30公顷的三块重大工程配套商品房建设用地。据悉，以项目招标方式出让的嘉定三幅地块分别是：安亭镇民丰路北侧地块，地块面积138245平方米；江桥文针厂地块，地块面积50534平方米；江桥水产养殖场地块，地块面积110549平方米。
据统计，今年头3个月，本市推出的330公顷土地之中，配套商品房用地达250公顷，约占76％，配套商品房用地已经成为本市土地供应的主力军。
世博家园：15万方配套商品房明年全面建成
建设中的“上海浦江·世博家园”传出信息：这个距市中心不到15公里的大工地上，已有15万平方米中低价配套商品房冒出地面；明年春节，一期工程55万平方米配套商品房将开始竣工交付，首批2000户世博园区的动迁居民将率先入住。
中华企业：19亿砸向中低价房明年年底上市
中华企业股份有限公司和其控股的子公司上海房地产经营集团有限公司共同投资建设周浦镇23号地块，其中华企业占有该项目的公司30％的股权，该项目预计总投资为19亿元。周浦项目的定位为中低档房产项目，预计明年年底投放市场。
调查：二手房市场充满观望情绪
泛城租售网市场部 张梦丹
浦东和闵行区域交易量受到一定影响，客户观望情况居多，其中投机客较明显。税费的上涨导致了卖方成本的增加；另一方面，虽然併无利好因素的产生，一系列的政策也说明了政府打压房价的决心，但市场上併无大量抛盘的情况发生，由于投资者对现在的市场把握不准，所以选择观望，加上税费的一年限定，和对上海房地产市场的长远看好，因此并不急于脱手。买方的观望情况也比较严重，一方面不知道下一步还会有什么样的政策出台，另一方面希望房价有所回落。
徐汇、卢湾区域市场反应有所不同，由于成本增加，房东并不急于出售，相反他们觉得房子品质好，不担心卖不掉，所以抛盘量也不多。部分投资客比较小心，现阶段成交的案例中还是自住相对较多。
长宁区域市场反应较强烈，投资客抛盘量有所增加，但并不是低价，而是等同于市场价的价格抛出。而库存不多或者还没购入的投资者大多还是观望态度，房价方面没有明显变化，除了部分新房。部分持有多套物业的投资者心理变化较突出，他们欲将部分标底高和保值不高的物业抛出。那些拥有一次性付清不贷款物业的卖家，仍然看好以后的二手房市场，因此他们持盘观望。
声音：
市场调节和行政手段并重
上海财经大学房地产经济研究中心主任 印坤华
政府已推出併开始实施的政策和举措其实包括两个层面，一是借助市场调节，二是动用行政手段。除此之外，参照别国较普遍的做法，的确还有多种手段可供尝试。我把它归纳为“扩大有效供给、疏导过度需求、降低生产费用、压缩利润空间”四句话，分四个层次稍作展开：所谓扩大有效供给，不是无限度地扩大住房福利。扩大有效供给首先是扩大中低档商品房的供给，譬如今年的措施是，政府计划拿出2000公顷土地，1000公顷用于重大工程动迁配套，1000公顷用于普通小房型紧凑型的商品房开发，体现“以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住房为主”的调控原则。另一方面，政策导向要体现租售并举。
利率的微调是对消费者的一个风险提示
中国人民银行行长 周小川
房地产价格上升偏快，如不加以调控是有风险的，对未来要购房、租房的广大居民也将有损害。同时，房价涉及多项政策，是难以用一种政策来单独调控的。央行出台的政策，首先是为了引导消费者对未来的资金价格产生一个合理的预期。现行个人住房贷款是一种中长期贷款，其利率是按年度调整的浮动利率，是随著经济形势的变化而变化的，不是固定不变的。房贷利率的微调是对消费者的一个风险提示。
目前的宏观调控政策对局部房产市场的价格能起伏起到一个平缓作用，让投机长期化，投资理性化。
房贷调整要有其他配套措施相伴实施
复旦大学房地产研究中心副主任 华伟
建议地方政府应该拿出措施，对中低收入家庭加大住房贷款贴息力度，扩大经济适用房的供应量，以保证中低收入家庭的居住权利。
避免房地产风险演变为银行金融风险
银河证券首席经济学家 左小蕾
这次央行的房贷利率调整主要的原因还在于防范个贷风险，避免房地产风险演变为银行金融风险，从而导致出现大量坏账。事实上，采取资本利得税是抑制房地产投机最有效的措施，必须用重税来抑制投机，这样才能达到既能避免伤及自住需求，又可控制投机的目的。
有效抑制虚假的住房需求
中国社科院金融研究所金融发展室主任 易宪容
对于购房投资者 利率的上升，自然会增加他们投资成本，但如果住房交易中所获得利润远远高于所增加之成本，那么购房投资者就不会退出市场。但由于住房的流动性差、交易成本高，当投资者面对继续升息的不确定性而导致房地产价格波动时，也一定会谨慎，特别是当政府对房地产市场的投机炒作者采取严厉打击措施时。在这意义上，这次政策对未来住房投资需求会有很大抑制作用。
对购房自住者 又可以分为两种类型，一是已购买房子的人，利率的上升，自然是增加了他们还贷成本。央行加息他们只能被动的接受，否则，他就得采取或提前还贷或家庭住房重组、资产重组等方式来减少还贷负担。现在这部分人反对利率变化的声音最大，但是他们在购买住房时考虑过利率风险吗？二是没有购房併计划进入房地产市场的人。对此，目前市场上流传著一种错误的说法，即利率上升，使一些中低收入者购房的愿望越来越渺茫。实际上这种说法是在以下假定来讨论的，即今后的住房价格或上升或保持现有水平。应该看到的是，利率快速上升，资金成本的增加，个人住房需求就会改变目前这种虚假繁荣而理性化，住房需求就会下降，房价下降也就不可避免。一旦房价下降，住房需求就会进一步减少，房价会进一步下降。
对商业银行 这次房贷政策调整不仅在于让优惠利率回归到同期商业贷款利率水平，而且要实行下限管理。对于后者，就是说，今后个人房贷利率不会仅固定在央行所管制的基准利率上，而是会由商业银行根据贷款人的信用状况、收入水平、还贷能力等方面来确定个人住房贷款利率高低。如果一个人信用不好，在记录上有污点，那么他所付出的贷款成本就会高。如果银行审查发现个人的未来收入不确定，同样也会提高现行个人贷款利率等。也就是说，这次调整个人住房贷款利率不仅在数量上调整，而是在机制上改革，让各商业银行根据不同的贷款人选择不同的利率水平。在这种情况下，一是出于商业银行自己的利益考虑，一是出于个人贷款者审核加严，个人住房贷款利率水平提高也就不可避免。在这种情况下，必然让虚假的个人住房需求得到有效抑制。特别是从长期看，这种贷款运作机制将改变银行个人贷款行为，把一些过度投机房地产、一些信用不好的购房者拒绝在外。
反响：
“买房还是比租房划算”
马 先生27岁
马先生几个月前从河南来到上海打工，目前住在单位附近一套租来的房子里，月租金2000多元，如今决定买房是因为他始终觉得买房比租房划算，除去首付款后，他只需每个月付出相当于原先租金数目的钱来还贷，产权就归自己，即使现在房贷利率提高了，但是改变不了改善居住条件的愿望，而且他相信上海房地产市场未来的发展，对房产保值很有信心。
“有了闲钱，还是提前还贷吧”
王小姐30岁
王小姐现在住的房是几年前买的，现在银行已经提高贷款利率了，她粗略计算后发现，每次提高利率都意味著她每月要为此多付100多元，虽然看起来数目不大，但长此以往累积起来也是不小的开支，而且她还担心银行会继续提高房贷利率，正好她现在手头已有了些积蓄，也没有找到其他好的投资方向，听说建设银行提前还贷不收违约金，她就更没有顾忌了，当即决定先咨询一下提前还贷的事，同时她还透露，在她周围一些买了房的小姐妹中，决定提前还贷的还有不少。
“能少贷就少贷一点”
薛小姐28岁李小姐21岁
薛小姐告诉笔者，她在闵行区买了一套价值80万元的次新房，原先准备向银行申请借贷6成，但是，听说了贷款利率提高的消息后，她改变了主意，只打算向银行借5成，少借一点，以后即使银行再提高房贷利率，对她的影响也会相对小一些。
李小姐和薛小姐一样，也打算降低贷款成数，但是，她已经在3月17日前向银行提出了贷款申请，现在来咨询可否修改合同，银行工作人员告诉她，如果是银行已审批通过的合同是不能修改的，没有审批过的也要依具体情况而定。
“加息能节约未来购房成本”
陈先生35岁
正在银行里办理帐户手续的陈先生表示，他本人是非常赞同房贷利率提高的，道理很简单，如果通过银行小幅加息能够限制住一些投资客的炒房行为，使房价涨幅趋缓，甚至略作回调，对于一些像自己这样将来非得买房子结婚的人实际上是节约了购房成本。所以看到如今买房的人这么多，陈先生一点也不为所动，他觉得通过政府的调控，房价涨幅必将得到有效控制，所以现在不用急著买，先观望一阵子再说。
“徐汇也有中低价房，太好了”
朱先生50岁
朱先生长期以来很想拥有一套自己的房子，但去年一年的房展会看下来，他和妻子觉得不是房型太大，就是距离太远。最近他们不再外出看房了，朱先生表示，这一方面是因为听说了再次加息併提高了首付比例的消息，而他们买房子肯定是要贷款的。更主要是，他了解到上海今年会有2000万平方米中低价普通商品房供应给老百姓，而且其中一些房子还在徐汇区、闵行区，离他们目前居住的地方比较近。他很庆幸自己赶上了这个好时机，政府还是一直关心像他们这样的普通老百姓的住房问题的。同时，朱先生十分盼望这些房源能够早日推出，他认为，自己从来没有购买过商品房，一直住的是以前妻子单位分配的老公房，应该会符合政府推出的中低价商品房的购买条件。现在他最关心的是就是怎么能够买到这些中低价商品房，到什么部门可以去登记购买。 |
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