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别说温州楼市都是泡沫 对温州楼市的一次真实调查
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http://www.cnestate.com 钱江晚报 2005/4/1
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都说温州是个出新闻的地方，这不，温州的楼市近日又成了全国关注的焦点。据某周刊分析认为，在全国37大城市中，温州楼市泡沫全国排名第一，因为其人均可支配收入与房价之比差距最大。温州房价到底有多高？到底是什么力量推动了该市房价的上涨？温州楼市泡沫的成分到底有多大？本报记者近日赴温调查。
站在中园大厦13层的阳台，温州经济研究所副主任金一群指着窗外的一片高层说：你看，这里的房价每平方米都已超过了8000元。中园大厦地处温州汽车站附近，这里是个新城，2002年，该区域的房价只有3000多元/平方米。
用飞速上涨来概括这两年的温州房价并不为过。在温州的老城区——鹿城区，几乎已找不到单价在8000元以下的房子，市中心万元房比比皆是。“简直是不能想象，2002年的时候，市中心到了每平方米四五千元时都以为会停止了，谁知道依然噌噌往上蹿。尤其是去年下半年，基本上是一个月单价涨一两千元。”金一群说。
如果拿温州老城区的房价和杭州老城区比，房价几乎是并肩了。那么，温州高房价的背后到底是什么原因呢？记者在苦苦追寻这一答案时，发现温州在土地供应的稀缺性与强大需求上，和杭州有着十分惊人的相似性。
土地稀缺下的供应紧张
2004年11月，温州江滨路原东方造船厂地块113亩地进行拍卖，中瑞集团一举中标，楼面价超过9000元/平方米。当温州人一边直呼天价时，一边一个个购房者的电话却打到了中瑞集团，强烈表示想在那里先“订”一套房子。
这个地块是2004年温州房地产用地公开出让中最大的一块，整个2004年，温州鹿城区所公开供应的房地产用地不到200亩，且多数为小块面积。温州市建设局房地产开发处负责人向我们提供了一个数据：根据初步测算，如果要满足市场基本需要，温州市区每年用于房地产开发的土地面积应在1800~2000亩地左右，但实际上，近几年平均只有550亩地左右，土地供应严重紧缺。
这550亩地，到底能提供多少房子？如果按2.5这样比较高的容积率来计算，也只有91.7万平方米左右的建筑面积。根据温州海螺置业的数据，2004年全年，温州市区新供应楼盘约在100万平方米左右，不到1万套。这样的市场供应和庞大的市场需求比起来，简直是杯水车薪。
“温州真的是土地太紧张了。”温州著名经济学家马津龙教授说。温州是个山多地少的城市，平原面积只占土地面积的17%，这样的地理条件下要拿出很多的房产开发用地非常难。
尽管几年以来，随着城市化发展，温州的建成区面积从上个世纪的68平方公里，扩大到2002年的125平方公里左右，但可用于房地产开发的仍非常少。“我们的市区存量土地不足1000亩。”据一位政府工作人员介绍，政府不是不想拿出土地，但确实是心有余而力不足。
土地紧缺，直接的结果必然是带来土地拍卖的天价。温州市统计局的数据显示：2004年，温州四季度土地交易价格同比上升90.9％，几乎翻了一番。
在供应量不足的背后，则是令其他很多城市都无法复制的强大购买力。
全世界的温州人买温州房
“温州和北京、上海、杭州最大的不同是，温州几乎是温州人撑起了温州市场。”马津龙教授不太认同温州楼市高泡沫的说法，他倒认为，和这些城市相比，温州反而相对风险比较小，因为温州市场不怕外地人撤出，当地楼市的资金几乎都来自于温州人。
这样的温州人并不完全指现在在温州生活的本地人，而是遍布全国、遍布全世界的温州人。据悉，目前有160万温州人活跃在全国的商界，更有40万左右的温州人创业在海外。而这些生活在外乡的温州人赚了钱，立了业，大多数都想回自己的家乡买房子。
温州人爱闯荡，同时又十分恋家，无论跑得多远，他们都希望在自己的家乡有处“房子”可以寻根，可以落脚，这应该也算是一种独特的温州现象。据温州当地开发商介绍，外乡温州人已成为楼市的重要消费力量，而且他们往往一买就买几套，甚至一层。
外乡温州人的消费力有多强？有一个数据可以参考：2004年春节前10天内，从外地汇回温州的资金就逾300亿元。
除了外乡温州人之外，生活在市区的190万温州人，其购买力也不可小觑。今年年初，中国人民银行温州市中心支行信贷处对外界发布了2004年度温州房地产金融运行的情况报告。根据初步测算，目前温州人的民间资本达到3200亿元之多。如果按照2004年温州老城区全年供应量100万平方米左右计算，这些资金想撬动楼市真是绰绰有余。
温州人爱买固定资产的特性也是使温州楼市需求旺盛的原因之一。他们不爱炒股，有了钱就喜欢买房、买铺、买古董这些看得见的东西。
楼价下跌空间并不大
高房价下的温州楼市，到底有多大的泡沫？有没有下跌的空间？这既让温州市民关心也让全国媒体关注。对这个问题，温州本地也有颇多的争论，比较主流的看法是，认为泡沫并不大，下跌空间比较小。
强大的需求，不足的供应，这一现实基础是人们相信温州楼市风险并不大的主要原因。一位不愿意透露姓名的业内人士认为，温州的市场基本上是本地人就地消化的，很少有外地人前来炒作的因素。不管怎么样，楼市里的钱来自温州，仍然会留在温州。
对强大民间资金的信任，则使人们相信，温州楼市的抗风险能力同样比较强。海螺置业的副总经理马集旺认为，温州民企活跃，民间资金充裕，想要在民间借点钱比较容易，还不出银行贷款这样的可能性比较小。像今年3月的加息，对温州楼市几乎可以说是波澜不惊。
但也有人对温州楼市的未来表现出了一定的担忧。金一群表示，温州楼市和整个民营企业息息相关，随着一些民企总部外迁至北京、上海、杭州，生产基地外迁至平阳、苍南，将带走一部分的资金；而一些民企由于无法成功完成转型，无法进行技术和文化的提升，将可能遭遇淘汰，由此也将影响到楼市的资金。
不过，所幸的是，现在的温州民企正寻求“凤凰涅槃”式的新生，寻求产业的升级换代。著名的经济学家吴敬琏曾这样表示，每个地区情况不同，不能轻易对房地产泡沫下明确结论。那么，面对温州楼市的现状，我们到底有多少理由可以认为泡沫很大或没有呢？
高房价下的隐忧
高企的温州房价虽然无法让人轻易地得出“高泡沫”的结论，但它也犹如一把双刃剑，刺激着楼市的神经。
首先是炒风盛行，普通市民买房难。在今年3月1日温州期房限转前，一张“订房单”能被转让五六次甚至十几次之多。由于供不应求，有关系的人预先存缴一笔钱拿到购房单后（类似杭州的号子），立马加价十几万元甚至几十万元给下家，据当地中介公司介绍，有时一天就能被转让三四次。
其次是租赁和房价比严重失调。目前，温州住宅的租赁年回报率不到1%，房价是月租金的五六百倍甚至上千倍，远大于国际认可的100~200倍。
“我爱我家”温州区域总经理芦化告诉我们，2003年，他在温州下吕浦所租赁的二室二厅月租金是2000元，当时的房价是7500元/平方米左右，而现在租金降到了1800元/月，房价却涨到了1万元/平方米。
租赁和房价的严重脱节，虽然有一定的客观原因，比如构成温州租赁市场主力的还是外来民工，温州本地人习惯于购买而非租赁解决居住，但缺乏租赁的支撑也使那些投资者难有良好的回报。
温州楼市目前的现状带来的另外一个很大问题是：楼盘品质提高不快。虽然市中心到处都是万元房，但记者所看到的高品质楼盘并不多，和杭州绿园、白马这样的市中心高级公寓比起来，品质尚有较大的差距。而且，目前的温州市场里，房价也并没有随着住宅品质的不同而拉开距离。这令人叹息，也令人担心。
和杭州类似，温州的高房价提高了居住成本，不利于吸引外来人才前来落地扎根。虽然这几年里，温州政府部门也在建造一些人才公寓，但动辄每套百万元的房价确实让人望而止步。
政府的堵与疏
对温州楼市隐藏的问题，政府并非是没有看到。为了抑制商品房大幅上涨的势头，杜绝扰乱市场、扰乱楼市健康发展的行为，今年1月，温州市出台了《关于加强商品房预售销售和转让管理的意见》，从3月1日起，严禁期房的转让，要求预售审批的商品房项目在媒体上向公众公布。
按照这个规定，房地产开发企业未取得《商品房预售许可证》，不得以“内部认购”、收取定金(订金)或者其他方式预售商品房。在未取得房屋权属证书前，房产中介机构不得以任何方式代理商品房销售合同权益转让业务(即俗称的“期房限转”)。
温州市建设局有关负责人称，此举旨在规范商品房预售和销售行为，限制投机炒作色彩严重的“期房转让”和“内部认购”，以有效抑制房价较大幅度上涨。
“期房限转”自3月1日起开始实施后，原先的炒“订购单”行为已基本消失。先前，一些内部人士或关系户，往往一口气订购十几套甚至几十套的期房，然后“打包”到中介公司高价挂牌炒房。记者近日在温州走访一些中介公司后，没有发现有人公开挂期房炒卖。
与原先一些人士预测温州楼价要下跌不同的是，期房限转后至今，房价并没有出现大的波动，在个别板块和楼盘上有每平方米几百元的下浮。不过，随着期房无法交易，中介公司的交易量也有所下跌，尤其是原先以炒期房为主的“红牌子”小型中介公司，将面临生存的挑战。
民间声音
有钱的温州人太多了，而且哪怕在政府部门工作的，很多在家里也有个小工厂什么的。买得起房子的人太多。
——金先生，事业单位管理人员。
其实我也知道在温州还是租房子住合算，但谁会租一辈子呢？再说，周围的人都买了，你会不买吗？
——戴先生，企业员工。
楼市太供不应求不好，容易产生权力寻租，得益的还是那些关系户。
——白先生，私营业主。
不管怎么样，温州楼市让很多人赚了钱，换了大房子。
——王先生，房产中介从业人员。
温州房价对我们这样刚大学毕业没几年的人来说，太高了，而且市场上几乎看不到小面积的新建商品房。有点郁闷。
——小夏，医院职工。 |
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