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促进房地产市场健康发展亟须——促供需平衡 求价格稳定
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http://www.cnestate.com 2005/4/4
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房地产业是我国重要的支柱产业，房屋消费是当前国民经济的重要增长点。但近年来不断上涨的房地产价格影响了国民经济健康发展，也引发了一些社会问题，成为社会各界关注的热点。近期国务院领导就房地产价格及房地产市场发展的有关问题多次批示，要求有关部门加强研究，采取有效措施稳定房地产价格，促进我国房地产市场稳定健康发展。本文就房地产价格上涨较快的原因、对国民经济发展的影响以及如何稳定房地产价格，促进房地产市场健康发展，作了初步的分析。
房地产价格上涨较快的主要原因
2003年，我国人均GDP超过了1000美元后，房地产业进入了快速发展阶段，目前正处在房地产市场发展的关键和敏感期。全国房地产价格涨幅较高，是需求拉动、成本推动和管理不力三方面主要因素综合作用的结果。具体分析有以下几点：
一、居民消费水平提高、城市化进程加快和城市功能提升，使房屋需求加大，供需矛盾紧张。首先，目前我国城乡居民储蓄存款高达12.6万亿元，具备了较强的消费能力。随着居民收入水平不断提高，城镇居民正在进入住房改善和住房消费阶段，即消费结构转型前期，住房消费有效需求释放加快，使房屋销售市场的合理需求增加。其次，随着工业化和城镇化发展、城镇人口增加，大规模城市改造和居民拆迁，使房屋销售市场的被动需求增加。第三，大批投资性资金流向房地产市场，使房屋销售市场的投资性需求增加。第四、投机炒作也使房屋销售市场的不正常需求增加。这些主要因素使房屋的总需求增长大于总供给的增长，房屋销售市场的供需矛盾紧张，推动房屋销售价格较快上涨。
2004年，中国城镇人口达到5.43亿。上世纪90年代以来，我国城镇人口每年增加1000多万，成为人类历史上最大规模的人口城市化现象。如重庆、杭州全市年度增加的人口分别超过10万和5万人；天津、沈阳等城市改建和居民拆迁规模都很大；农民工大量进城，使城市流动人口不断增加。这些因素推动了房屋被动需求的释放，导致了房屋一二三级市场的需求增加，房屋销售价格较大幅度上涨，房屋租赁价格涨幅也在提高。反过来，房屋销售价格的上涨又刺激需求释放，进一步推动需求增加。这样，房屋销售市场需求和房屋销售价格相互推动，一起攀升。
二、房屋销售价格和土地交易价格相互推波助澜。首先，随着工业化和城镇化建设推进，大量土地资源被占用，使土地资源减少。加之房屋建设市场对土地的需求增加，使土地的供需矛盾紧张，土地交易价格不断上涨。其次，实行“经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让”政策后，土地价格大幅上涨，部分城市土地价格成数倍增长。如：重庆2002年主城区住宅楼面地价约300元/每平方米，目前已涨到1000元/每平方米。土地交易价格上涨自然增加了房屋开发成本，推动房屋销售价格上涨。一些开发商甚至可能把预期中因土地价格上涨而引起的成本增加提前消化，转嫁到现期的房屋销售中，使房屋销售价格上涨。
三、房屋销售价格和建筑材料价格相互作用。建筑装饰材料等价格大幅上涨，使房地产开发成本不断提高，对房价上涨形成了推动力。2004年，全国固定资产投资价格比上年上涨5.6%。其中，建筑安装工程价格上涨8.2%、材料费价格上涨10.7%，而建筑领域最受关注的建筑用钢材价格上涨17.4%。在房屋销售价格中，作为成本的原材料和建安工程费用所占比重在不断增加，成为推动房价上涨的内在动力之一。房屋销售价格的上涨刺激开发商和投资者逐利而至，推动房屋开发投资增加，从而自然扩大了对建筑装饰材料的需求，而反过来拉动建筑装饰材料价格的上涨。
四、城市建设配套费和税收增加。近两年，城市建设配套费大幅提高，部分城市成倍增加，在一定程度上提高了房屋开发成本，推动房屋销售价格上涨。
五、消费者的金融意识和投资意识不断增强，而可供选择的投资品种少。由于价格不断上涨，2004年的存款实际利率约为负2%，使存款失去了实际意义，加之股市一直低迷，投资渠道狭窄，选择品种少，所以近期价格大幅稳步上涨的房地产成了各类投资者金融资产增值、保值的首选。投资者的进入增加了房屋市场的投资性需求，使供需矛盾加剧，推动房屋销售价格上涨。反之，房屋价格的上涨又吸引越来越多的投资者进入房地产市场。
六、部分地区有房屋炒作现象。我国房地产开发体制、供应体制、融资体制尚不尽完善，个人房贷过松和供需信息不公开、不对称、不透明，对房地产市场产生不利影响，房屋消费存在一定的盲目性，部分地区房屋销售市场炒作现象比较严重。如去年报道最多的温州炒房团的炒作现象，使房屋销售市场存在一定比例的不合理需求，导致部分地区房价上涨过快。
七、政府给老百姓的市场信号总是“房地产供应要紧缩”，而政府有关部门通过信息渠道对房屋消费的正确引导又不力，声音太弱。部分地区从地方利益出发，不希望房地产价格下降，对国家针对房地产市场的一些宏观调控政策贯彻落实不力，以至于房屋消费者产生不正确的心理预期，拥入市场，抓紧购房，加剧了供不应求的矛盾。
房地产价格持续快速上涨对我国经济发展的影响
房地产价格持续快速上涨已成为经济运行中的突出问题，是整个国民经济较快发展中的不稳定因素。
不利于缓解通货膨胀压力。
2004年，居民消费价格比上年上涨3.9%，但工业品出厂价格和原材料、燃料动力购进价格却分别上涨了6.1%和11.4%。2005年的通货膨胀压力将主要来自生产资料价格和房地产价格的高位运行。
房地产业是高耗能、高耗材产业，房地产价格持续快速上涨将拉动房地产开发投资规模加大，从而刺激能源、建筑用钢材、水泥等上游产品价格和建筑装潢材料、房屋租赁等相关或连带商品（或服务项目）价格上涨，增加了稳定居民消费价格水平的难度。这既是宏观经济最敏感的不稳定因素，也是金融紧缩风险和投资反弹的直接动因。
使大量资金向部分地区集聚，加剧贫富差距。
2004年，我国的城乡居民基尼系数高达0.448，高过了0.4的警戒线，居民收入差距在继续扩大。房价大幅增长，特别是一些大中城市房价增长过快，意味着财富加速以货币和固定资产的形式向房地产开发商和购房者（特别是购买中高档房屋者）集聚，即财富加速向经济发达、居住环境较好的地区，向少数高收入者特别是房地产开发商手中集聚。而大部分居民和经营者的收入和财富，由于价格上涨将变相缩水，收入和财富分配差距将加剧。
制约我国经济结构的调整。
经济结构不合理是我国经济发展中不稳定、不健康因素的深层根源。房地产价格快速上涨明显影响经济结构调整的步伐。
首先，加剧产业结构不平衡，导致能源、资源的高消耗和浪费。钢铁和水泥行业过度扩张，房价的快速增长拉动相关产品需求增加是重要的原因之一。目前，我国住宅建设耗用的钢材占全国钢材用量的两成，水泥用量也占到了约1/6。城镇住宅建设，耗能占总耗能的20%以上，耗水占城市用水的30%以上。房价过快上涨推动下的房地产粗放式开发经营方式，是能源、资源高消耗的重要原因之一。
其次，房价的快速上涨影响城乡统筹发展。城镇化进程加快是我国经济结构调整的重要内容之一。房价增长较快，增加了农村剩余劳动力向城镇转移的成本，会抑制城镇化发展的进程，难以充分发挥城镇化对解决“三农”问题所起的作用。
不利于金融市场稳健运行。
目前，货币信贷政策在宏观调控中继续发挥主导作用，有效地控制了房地产信贷和占压银行资金的膨胀。同时，金融不良资产数量和比重也双双出现减少和下降。但房价过快增长，不利于金融企业股份制改革和人民币业务对外开放后，金融市场的继续稳定、结构优化和风险防范。
一是不利于货币信贷稳定在合理区间。房地产开发企业的国内贷款虽然明显下降，但总规模仍然偏大，特别是由房价拉动的定金及预收款增长迅速。2004年房地产开发投资资金来源中，国内贷款、定金和预收款总计约9000亿元，占60%以上，比重比年初不仅没有下降，反而上升约2.7个百分点。
二是不利于货币信贷结构优化。房地产开发企业和个人房贷多为长期贷款，因此，无论是房地产信贷规模偏大，还是房贷需求过剩，都必然推动信贷结构中中长期贷款增长加快。如2004年金融机构短期贷款连续下降，而长期贷款却比上年增长20%以上。
三是不利于防范金融风险。房价快速上涨虽然刺激和拉动了房屋销售，使全国商品房空置面积有所减少，但价格坚挺时，难以用价格手段进一步消化空置的商品房，其总量和占压银行资金仍然偏多。2004年全国商品房空置面积仍有9000多万平方米，空置一年以上的商品房面积比年初还略有增长。
房价快速上涨造成的货币信贷潜在压力、中长期信贷款增长迅速及不良资产风险，意味着信贷结构不合理、发展不协调和风险加大，特别是削弱了其作为主要政策手段对经济的调控能力。
稳定房地产价格促进市场健康发展
2005年，对房地产市场调控的重点应该从控制房地产投资过快增长转为促进房地产市场供需平衡，稳定房地产价格，并且要注重调控政策的协调性和配套性，以市场经济手段调节为主，充分发挥市场机制对资源的配置作用和各级政府的调控作用，促进房地产市场实现供需总量基本平衡、供需结构基本合理、销售价格基本稳定的目标。
政府调控的重点应是调控房地产开发投资的速度和结构、建立统一的市场规范和竞争机制、增加投资风险保护正常消费、保持地区间发展的平衡和市场信息的对称与透明、促进房地产市场稳健协调发展。
一、发挥中央政府的宏观调控职能。通过整体规划和实施计划，有效地调控房地产开发投资结构并使其发展速度保持在一个合理的区间内；制定连续稳定高效的调控政策，防止“一刀切”和“急刹车”，保持结构合理、供需平衡，促进房地产市场价格保持稳定。目前，我国固定资产投资占GDP的51.3%，而房地产又占城镇固定资产投资的22.4%，如果急刹车，对冶金、建材、家电等行业以至于国民经济发展的负面影响都很大。
二、加强市场监测和信息化建设，发挥专业统计部门的信息主渠道作用，使房地产市场供需信息对称、透明，使调控、投资、消费决策有及时可靠的参考信息，以保证决策的科学与正确，避免盲目性。要通过准确及时的信息披露和市场监管机制的完善，利用需求的变化，调控供给结构。正确处理好房地产投资和消费关系，保护培育合理的房屋消费需求，积极引导合理房屋消费需求的释放。
三、发挥地方政府在调控中的积极作用。房地产生产和消费的区域性很强，要逐步规范地方政府的行为，防止地方保护主义和政绩冲动，使国家的宏观调控政策能得到具体落实。要科学制定城市发展规划和房屋建设计划，建立和完善本地区的房地产市场体系和住房保障体系，维护市场运行秩序。
四、利用财税、金融等经济手段调整利润分配，增加投资风险，调控市场准入。通过信贷、税收调控一二级市场的交易门槛和经营利润分配，提高购房的首付比重等，加大投资风险，控制投资性和不正常的房屋需求。
五、必要时，政府可以适度间接地干预房地产价格。通过控制地价，以方案竞标为主的项目招标办法，向社会公开招标，根据成本加微利的原则确定房价。以成本核算和限制利润空间，间接地干预房屋的市场销售价格。
六、修建“不含土地使用金”的住宅，将土地使用金改为按期、按测算金额由房屋的业主交纳。这样既可以细水长流地保住国家有长期稳定的税收，防止寅吃卯粮；又可以使房价大幅度下降，使中低收入家庭能够买得起房，释放自己的住房需求。而且这样还可以杜绝土地炒作和违规操作。
七、“变暗补为明补”，取消经济适用房建设，增加廉租房建设，建立完善的居住保障机制，保证中低收入群体的住房需求。建立统一的房地产市场竞争平台和机制，控制投机行为，保证房地产市场在有序的竞争中稳步健康发展。
作为先导行业，房地产的发展速度要调控好，但居民合理的住房消费是新的经济增长点，必须培育和保护。调控我国房地产市场，要坚持科学发展观，政策应有保有压，宏观调控的重点是把好土地和信贷关口，控制被动需求和投资性需求释放，扼制不正常需求释放。财税和金融政策应有利于房地产市场供需结构矛盾的解决，有利于保护合理房屋需求的释放。 |
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