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在沈阳市2005年度房地产交易市场工作会议上的报告
——沈阳市房产局副局长 王海玉
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http://www.cnestate.com 2005/4/4
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同志们：
今天召开沈阳市2005年度房地产交易市场工作会议，主要任务是：贯彻落实年初以来召开的全市房产工作会议和房产管理工作会议精神，总结过去一年我市房地产交易市场工作，深入分析和正确判断当前我市房地产市场运行情况及面临的形势，全面落实今年房地产交易市场的发展任务。下面，我向会议作以下工作报告：
一、过去一年我市房地产交易市场的工作回顾
2004年，在市委、市政府的高度重视和大力支持下，经过主管部门和全行业共同努力，房地产市场交易更加活跃繁荣。房地产市场供求总量基本平衡，居民住宅消费需求旺盛，房价平稳运行，新建商品房销预售面积接近800万平方米大关，标志着我市房地产市场正处于本轮发展周期的快速增长阶段，依然呈现出规范健康、持续发展的状态。
（一）房地产交易市场主要指标总体上大幅增长
据我局统计，全省房地产交易市场主要指标实现情况如下：
1.商品房销售合同备案面积770.1万平方米，金额245.2亿元，同比分别增加48.6％和48.5％，分别超过年目标40％和40.1％；其中商品住宅面积706.6万平方米，金额215.4亿元，同比分别增长63％和71％。
2.存量房转让面积580万平方米，交易额116.4亿元，分别比上年同期增长5％和29％，分别为年目标的100％和122.5％；其中存量住宅转让面积456.2万平方米，交易额90.9亿元，分别比上年同期增长5％和28％。
3.房地产抵押登记面积1692.9万平方米，抵押贷款额278.8亿元，分别比去年同期增长32％和33％；其中个人住房消费抵押贷款面积735.9万平方米，抵押贷款金额134.4亿元，分别比去年同期增加28％和47％。
4.房屋租赁备案登记面积260.89万平方米，租金总额10.12亿元，同比分别增长29％和46％。
（二）房地产交易市场各项主要工作取得了突出成效
第一，加强房地产市场形势分析并引导了正确方向。自去年初以来，我局会同有关研究机构，结合本市实际，坚持开展了房地产市场形势定期分析工作，每季度甚至每月组织撰写一篇《房地产市场形势分析报告》，同时组织撰写了有关当前房地产市场形势持续健康发展的论述文章公开发表；每月编辑出版发行1期《沈阳房地产市场》月刊，得到全市房地产行业和相关部门一致认可。通过对我市房地产市场的深入分析研究和大力宣传，基本形成了正确的市场导向。特别是在我局举办的东北房地产业高层论坛会上，我局所作的房地产市场形势分析报告，受到了全市房地产行业和新闻媒体等各方面的一致认可和广泛好评。
第二，举办沈阳第七届、第八届房交会成效显著。两届房交会签约额分别实现50.6亿元和50.86亿元，签约额连创新高，既反映了当前房地产市场交易的活跃状况，也为全年房地产交易量大幅度增长起到了重要的推动作用。特别是在第七届房交会前首次举办了东北四城市及辽宁省各城市房地产高峰会议和高层论坛，得到了东北和省内兄弟城市同行的一致认同和高度评价，提高了我市房地产业的知名度，扩大了影响；在第八届房交会前首次举办了“居住与文化——沈阳住宅文化论坛”活动，邀请国内知名的业内专家从国内、外居住文化的发展特点，结合沈阳的现状，诠释了居住文化的深刻内涵，阐述了科学、先进的居住文化理念，为引导我市房地产开发形成地方居住文化特色，促进沈阳房地产业有序、健康地发展，产生了重要意义和深远影响。
第三，进一步加强了房地产市场秩序的规范管理工作。坚持做好房地产中介服务机构执业资格年检工作。全市现有51家房地产评估机构，去年初全部参加了市本级的年检初审，并按规定全部上报省建设厅履行年检审定程序；全市房地产经纪机构经去年底进行执业资格年检审查，符合执业资格的共634家（其中由市级主管部门管理的机构33家），年检后取消执业资格或自行停业的约有200余家；房地产咨询机构去年新增1家，停业1家，现有2家，经年检审查符合执业资格。为强化日常管理，以局文件下发了《关于进一步加强和规范房地产评估行业管理的通知》，布置开展了对房地产评估不规范行为的专项整治工作，取得了一定效果；对未取得执业资格擅自从业的房地产经济行为，以各区为重点，会同行政执法部门集中进行了清查处理，取得了阶段性的成效。为减少商品房销售投诉问题，以局文件下发了《关于规范商品房销售行为若干问题的通知》，纠正有些房地产开发企业的不规范售房行为，努力维护消费者的合法权益，促进房地产开发企业依法诚信售房，努力形成健康良好的市场秩序。
第四，加快了房地产市场信息系统建设和房地产交易立法工作步伐。按照国家建设部的统一部署，组织外出考察学习和对本局各相关机构业务流程深入调研，结合我市及我局的现实情况，编制了该网络运行流程的总体方案。完成了相关的网络技术保障准备，在年底前先期试点启动了商品房买卖合同备案的网络运行系统。在推进房地产交易管理立法方面，对以前发布实施的《沈阳市商品房销（预）售管理办法》进行修改，重新起草了《沈阳市商品房销售管理规则》（草案）及立法依据、说明等相关材料；还结合我市房地产交易市场管理工作的实际需要，起草了《沈阳市房地产交易管理实施细则》（草案）及立法依据、说明等相关材料，并已列入2005年政府规章立法计划，取得了重大进展。
（三）房地产交易市场体现了健康协调的基本特点
2004年从年初开始即呈现了强势启动、购销两旺的大好局面、保持了旺盛的增长势头。全市增量商品房销售（合同备案）和房存量房转让实现交易额合计361.63亿元，同比增长41.6％。房地产销售额大幅度增长，对我市建材、装修、家具、家电等诸多行业产生了巨大的拉动效应，同时可从多方面增加财税收入，对全市经济增长贡献突出。其根本原因是住房消费持续旺盛，增量住房市场供给结构有所改善，有效供给增加，增量与存量两个市场互动增强，使我市房地产市场增添了更加强劲的动力。主要体现了以下四个突出特点：
第一，我市房地产开发投资与销售比例协调。目前据专家测算，房地产投资与销售的正常比值为70－80％。去年我市房地产开发投资额为342.6亿元，商品房销预售合同备案金额为245.2亿元，投资销售比为71.6，高于全国70％的平均水平，仍然处于比例协调状态。
第二，商品房的供给与销量基本平衡。去年我市商品房入市量997.3万平方米，销售770.1万平方米，销售量为入市量的77.2％；其中商品住宅入市量784万平方米，销售706.6万平方米，销售量为入市量的90.1％。从数据对比中可以看出，我市增量房市场供销基本平衡，反映市场现实需求仍很旺盛。
第三，商品房销售上升为房地产市场交易主导地位。去年我市商品房销售面积和销售金额同比增长均接近50％，存量房交易面积和交易金额同比增长5％和29％；增量房销售和存量房转让面积分别为770.1万平方米和580万平方米，二者的比例为1.33：1，改变了近些年来增量房销售一直略低、二者基本保持1比1的市场格局。但是，这一状况仍未改变我市房地产二、三级市场协调发展的基本格局。
第四，市住房消费处于理性状态，终极消费比例较大。据调查分析，我市商品住宅销售量中85％以上是消费者购房自住，属于投资性购房比例在10％－15％之间。随着近年整体经济形势好转，人们购房改善居住条件的大量增多，可见住房终极消费是我市房地产市场的消费主流。由于终极消费比例较大，投资性购房比例相对较小，炒作空间不大。我市近几年个人购买住房抵押贷款持续大幅度增长的情况表明，住房消费持续旺盛、规模不断扩大。
二、目前我市房地产交易市场面临的形势
2005年，我市房地产市场的发展既有许多有利条件，也有一些不确定因素，既能迎来发展机遇，也面临一些困难和风险。房地产市场的总体形势，将对房地产交易市场的运行发展产生直接影响。
（一）面临的有利条件
1.振兴东北老工业基地的政策效应开始显现。中央实施振兴东北老工业基地的战略一年多来，已经陆续采取了一些振兴措施和特殊政策，如减免相关税费，以国债支持振兴项目，支持外资企业到我市落户。2005年，振兴东北老工业基地的政策效应将会更加充分显现。与此同时，我市房地产开发外来投资的“洼地效应”也将会继续保持良好势头。
2．全市经济形势保持良好的态势。去年全市经纪处于健康快速发展状态。地区生产总值实现1900.7亿元，同比增长15.5%；规模以上工业总产值实现1493.4亿元，同比增长13.1%；固定资产投资完成971.4亿元、同比增长66.7%，其中房地产开发投资完成342.6亿元，同比增长93.2%；实际利用外商直接投资24.2亿美元，同比增长71.7%；地方财政收入实现138.2他元，同比增长33.5%；人均可支配心入达到8924元，同比增长12.1%。今年全市产业结构继续优化，工业成为增长的动力，投资多元化结构逐步形成，投资状况明显好转，经济进入新一轮增长期。
3．“工业年”和“世园会”将进一步激活房地产业。市委、市政府决定今年开展“工业年”活动，将有利于充分发挥沈阳的传统优势，使“工业立市”战略全面落实，将会全面推动工业经济的快速发展，提高全市的经济实力。从而增加广大居民的收入，提高居住消费水平，增强房地产业发展的后劲。筹办“世园会”和“一宫两陵”申遗成功，为沈阳的生态产业和城市运营创造了发展机遇，不仅使旅游业与房地产开发加速融合发展，而且有利于提升房地产质量和人气，为外地人来沈购房增强吸引力。
4．城市化加快推进为房地产业提供了广阔的发展空间。我市2003年城市化水平为63.9%，虽然远高于全国40.53%的平均水平，但与国际上一些发达国家一般在90%以上的城市化水平对比，仍然存在较大差距。全国城市化水平拟每年提高一个百分点，我市按此进程推进，就意味着每年有7万人进城，约达2万户以上，若其中有一半以上买房居住，按平均每户购房70平方米计算，购房需求近100万平方米，将对全市房地产市场增添巨大的推动作用。
5．我市居民住房现实需求持续旺盛。由于居民收入逐年增多，我市占全市居民40%左右、年收入在3~6万元之间的中等收入家庭，已成为市场购房主力。在今年最近开展的住房需求意问卷调查中，打算在近几年内购房的占调查总量的80%。可见我市民普遍希望改善自己目前不尽满意的居住环境，有较高的购房热情，显示出房地产交易市场仍有很大需求。
6．区域中心城市的居住优势逐渐显现。沈阳是东北三省的区域中心城市之一，聚集了大量的外地来沈经商、求学人口，他们大都愿意在沈购心定居。随着沈阳市经济实力不断增强，城市环境和人文品位不断提升，将会吸引东北三省和内蒙古东部地区特别是沈阳周边城市的许多外地居民，来沈购房安居置业。
（二）存在的主要问题和不利因素
1．住房供给结构仍然存在低端需求偏紧状况。根据问卷调查，我市居民需求的住房面积与在建商品房的状况对比，只有在100—120平方米这个面积段供求基本平衡，100平方米以下商品房求大于供，120平方米以上的商品房供大于求，供求结构错位较大，我市居民所能承受的价格与在建商品房的状况对比，居民需要低价房缺少，居民承受不了的高价房供应过多。形成以上低端住房供给偏紧的不均衡状况，既有累积大户型、高价位住房滞销的原因，也有城市中心区域地价高、不得以继续新建大户型高价住房的原因
2．我市房价涨势过快将对房地产市场交易产生制约影响。据国家发改委、国家统计局去年三季度和年底发布的全国35个大中城市房地产销售价格情况报告，我市房屋销售价格同比上涨幅度明显偏高。目前央行进一步调整住房信贷政策，特别是对房地产价格 涨过快的城市增强了调控力度，我市面临着受到房贷重点调控的不利影响。同时，由于原材料价格持续上涨，我市土地价格也将上调，房屋建造成本相应提高，将会促使房价继续上涨，给房地产市场销售增加一定压力。
3．房屋拆迁规模缩减将使房地产交易市场的需求相对减少。2004年，我市原计划棚户区改造、商业拆迁和旧城改造共拆迁4万户，维持2003年水平。但因各种原因，拆迁进展迟缓，拆迁量锐减，直接影响到存量房交易量下降。若持续下去，不仅将会严重影响存量房市场，而且也将会影响增量房市场。
（三）对当前我市房地产市场形势的总体判断
总体来看，近几年我市房地产市场已驶入了加速发展的快车道。尽管当前存在着一些新、老问题等不利因素，面临着一些困难和风险，需要引起足够的重视，但这并未改变当前我市房地产市场持续快速发展的大趋势。通过前面总结分析当前房地产市场发展的主要特点和有利条件，使我们从地方经济环境趋好、投资销售比值保持协调、市场供求关系基本平衡、居民住房需求旺盛等主要方面，明确认识到当前我市房地产市场仍处于持续快速发展的上升趋势。因此，也使我们充满了今年继续搞活做强全市房地产交易市场的坚定信心。
三、2005年房地产交易市场工作的目标和任务
今年我市房地产市场的总体形势持续趋好，将对房地产交易市场的运行发展产生更加有利的影响。市委、市政府对房地产市场的发展寄予了厚望，要求房地产销售量大幅度增长，商品房销预售面积突破一千万平米大关。按此要求，我们提出2005年房地产交易的主要目标和市场发展的主要工作任务如下：
（一）房地产交易主要目标
1．全年增量商品房销售和存量房转让合计成交面积达到1700万平方米，成交额达到450亿元。
2．商品房销预售合同备案面积达到1000万平方米，金额达到310亿元。
3．存量房转让成交面积达到700万平方米，成交额达到140亿元。
（二）推进房地产交易市场加快发展的主要工作任务
1．加强引导住房市场改善供给结构。进一步完善我局房地产交易各方面市场信息公开发布制度，加强对商品房开发建设供给市场的信息引导，努力使全市房地产开发待业确立以市场需求为导向的开发经营理念，找准房地产开发项目的市场定位。当前特别需要坚持以面向大众住房需求，努力做到适销对路，促进形成住房开发建设均衡合理的供给结构。
2．以办好房交会为载体大力搞活房地产交易市场。坚持举办春、秋两季房交会，不断创新，推进实现市场化办会方式；坚持突出服务，吸引房地产商抓住展销商机，为市民群众创造买房方便、广泛选购的更多机会，充分体现“政府搭台、商家唱戏、百姓受益”的办会宗旨；继续实行房交会期间购买普通住房办理认定手续、发给住房补助资金等优惠政策，促进房地产市场持续活跃繁荣。
3．加大力度强化商品房销售管理工作。今年2季度全面推行商品房合同网上备案制度。从新楼盘项目开始，将其房屋全部状况及办理转让、抵押、权属登记、司法或行政限制等变动过程在网上公开，提高办事效率，并起到堵塞漏洞的有效作用；与行政执法部门加强沟通协调，加大对商品房销售市场的执法力度，重点查处手续不全擅自销售活动，定期抽检商品房销售现场情况，纠正处理有些开发企业售房违规行为，严格规范管理房地产营销市场。
4．进一步整顿规范房地产中介服务市场秩序。建立房地产估价机构、估价师诚信执业档案和按月上报业绩清单的监督管理机制，进一步严格规范管理房地产评估机构执业行为；强化对房地产经纪服务活动管理，会同有关部门加强联合执法，坚持定期清理整治未取得资格证书擅自从业、不规范从业等问题，不断净化市场环境；发挥房地产估价和房地产经纪两个行业协会组织的自律作用，提高整体素质，促进形成规范健康的房地产中介服务秩序。
5．加大力度规范管理房屋租赁市场。按照国家六部门《关于进一步加强和改进出租房屋管理工作有关问题的通知》精神，积极与工商等部门强化房屋租赁登记备案工作；继续落实局系统内部开展的房屋租赁协管制度，由负责房地产转让和抵押登记、中介服务管理的相关部门、单位，对办理相关手续前发生房屋租赁行为的，督促其先行办理房屋租赁备案登记手续；会同物价部门进一步完善《沈阳市房屋租赁租金指导价格》。
6．加快房地产市场信息系统建设步伐。按建设部的统一部署，加快建立我市房地产市场信息系统，立足我局房地产交易数据基础，实时向社会提供真实准确的房地产市场运行状况、供需信息及发展走势，满足政府决策、行业管理、市场需求、社会服务等多方面需要。在此基础上，建立网上监督系统及信息发布平台，对各类违规行为及发生单位及时上网公示，以利于公众监督和公开查询，向全社会提供高效、快捷的信息服务。
7．加快房产交易、权属登记一体化网络建设。适应房地产市场管理的现代化发展要求，增强网络化、数字化、信息化管理观念，加速全局房地产市场各项业务及房屋产权产籍管理一体化的计算机网络建设。要统一梳理、整合各业务流程，尽快完成建立数据库的电子档案资料整理工作，彻底改变目前自成系统的独立运行状态，形成横跨多个业务部门和单位、各业务链条衔接、业务信息实时共享、业务流程传递顺畅、准确高效安全的网络运行系统，全面提高房地产市场管理服务水平。
8．加强房地产交易管理立法和行风建设工作。为全面贯彻落实国家主管部门近些年新发布实施的有关规章，今年要按照市政府下达的立法计划，制定出台《沈阳市房地产交易管理实施细则》；并抓紧修改完善我局原已出台实施的有关房地产交易管理的规范性文件，加快更新和完善我市房地产交易管理的法规体系。同时要大力加强全市房地产市场系统的行风建设工作，严格规范管理房地产交易中各类行为。各级办事服务机构及工作人员要做到依法依规履行职责，落实保障措施，提高服务水平；各房地产开发和中介服务企业，也要依法依规严格规范营销行为，打造行业的诚信打造行业的诚信形象。通过全行业共同努力，树立房地产交易市场良好的信誉环境，增强发展后劲。
同志们，又是一年春草绿，房地产开发建设和居民购房的黄金季节已经来临。万木葱茏，催人奋进。让我们在市委、市政府的正确领导下，抢抓振兴老工业基地、建设大沈阳、筹办“世园会”带来房地产业大发展的新机遇，认清有利形势，化解不利因素，开拓进取，乘势而上，抓紧落实今年的各项工作任务，确保我市房地产交易市场继续加快发展，再创新的辉煌！ |
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