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破解“地荒论” 疏通供应渠道是关键
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http://www.cnestate.com 人民网房产城建频道 2005/4/5
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房价的非理性上涨，不但让广大工薪阶层望房兴叹，而且已直接威胁到国家的金融安全和整个国民经济的健康运行。围绕“谁是房价猛涨的罪魁祸首”，近段时间来，北京的一些房地产开发商和国土资源管理部门，就“地荒论”展开了激辩。那么，“地荒论”到底成立与否呢？破解“地荒论”的关键又是什么呢？
据《北京现代商报 》报导，在近日召开的“三地把脉：上海楼市高烧 北京该不该吃药”论坛上，SOHO中国董事长潘石屹坚持认为，房价上涨的根源是“土地供应不足”。另据媒体报导，持这一观点的还有任志强等一些房地产开发商。支持他们这一观点的有来自北京土地整理储备中心的一组数据，这组数据显示，2004年北京公开出让土地的规划建筑面积为546.2883万平方米，仅为2004年北京商品房预售面积2171.1500万平方米的1/4多一点点。
而据《新京报》报导，针对近期一些地产商抛出的“北京房价猛涨是因为房地产用地供应不足”这一说法，国土部有关部门人士给予了激烈反驳，声明目前所谓的“地荒”并不存在，针对“土地供应不足”传闻比较多的北京市，该人士指出，北京去年经营性项目土地使用权入市交易共成交了71宗土地，比上年同期增长了92%；成交土地总面积437.71公顷，比上年同期增长了213%。该人士判断，北京市仍有约5900万平方米的存量房地产土地有待盘活。
开发商有开发商的理由和数据，国土部门有国土部门的理由和数据。那么，到底谁说的是客观、真实的呢？
在我们探究、分析谁说的是真话实话之前，我们看到的一个不争的事实是，房价在不停地上涨，在有的地方，甚至可以说是一直在暴涨。从经济学供需平衡理论来说，房价上涨甚至是暴涨，这显然是说明房屋是供不应求的。而大家知道，房屋是建造于土地之上的，房屋的供应量同土地的供应量无疑是正相关的。当容积率一定时，甚至是正线性相关的。
那么，这是不是说，开发商说的是真话实话，国土部门说的是虚假谎言呢？
其实并不尽然。熟悉房地产开发的人都知道，在房地产开发过程中，就土地使用权的流转来说，从土地从政府手中批出，到土地从开发商手中建成房屋，在这过程中，政府把住的是土地批租的环节，而房地产开发商把住的是土地开发建设的环节。
打个比方说，这好比是水库经渠道放水浇灌田地，政府掌控的是水库的闸门，控制着进入渠道的水量的大小；而开发商掌控的则是渠道的闸门，控制着进入每块田地的水量的大小。在正常的情况下，水库每次放水总量应该等于进入每块田地的灌溉用水总量；但是，要是在水渠闸门与灌溉田地之间，搞了一些蓄水池，那么，这时水库每次放水总量还会等于进入每块田地的灌溉总量吗？显然是不会了。因为，在这种情况下，蓄水池发挥了调节作用，此时，进入田地灌溉水量的大小，已经不再由水库每次放水量的大小所直接决定了，而是由一个个蓄水池发挥直接作用了。
同样道理，对于房地产市场来说，一旦当有些房地产开发商有意识地筑起一个个“蓄水池”来时，即开始储备起土地来时，此时，政府对房地产市场土地的供应就不能发挥直接的影响了，也就是说，这时政府就不能确保其批租的土地完全有效地用于开发建设房屋了，而很可能被一些房地产开发商以土地储备的形式“积蓄”了起来，甚至在预期土地上涨的过程中，奇货可居，作起土地投机炒作来了。
此时，政府在土地批租环节即使批出足够“充足”的土地，也不能保证真正的房地产开发用地不发生“地荒”。而解决这个问题，其实很简单，关键就是学习农民疏通渠道的方法，疏通土地供应渠道、消除这其中一个个“蓄水池”的负面影响。而且，这是有法可依的，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十五条就明确规定：
以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府，政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。
各级地方政府按照以上法律的规定，一旦严格执法了，也就是说，大家今后总是能够看到、也总是能够听到，某某房地产公司因囤积土地而被收了土地闲置费，某某房地产公司因囤积土地而被无偿收回了土地使用权。这样，随着土地供应渠道的“疏通”，只要各地政府在房地产开发用地的源头，即土地批租环节批出的住宅用地确实是“充足”的，必然的结果是，“地荒论”也就不攻自破了。 |
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