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    上海：解读新政七大关键词

    http://www.cnestate.com　 上海楼市　 2005/4/6
    　　上海房地产市场已进入一个“多事之秋”，上至政府高官，下至贩夫走卒，街头巷尾无不密切注视着的楼市的变化和发展。继2004年商品住宅价格上涨14.6%之后，市场出现了浮躁的气息，部分开发商惜售、购房者投机、中介炒作，使真正的住宅消费需求不能得到满足，扭曲了商品住宅“消费兼具投资”的本质，开业企业在购房者心中的诚信度也岌岌可危……

    　　2004年被称为房地产宏观调控年，在经历了上半年的整体观望之后，积蓄已久的供求双方的交易热情在第四季度爆发，商品房日成交面积和金额屡创新高。市场出现供求两旺的局面固然是可喜的，但也出现了“供应结构存在偏差导致中低价普通商品住房供应不足”，“少量楼盘存在违规销售和投机炒作行为导致局部地区和个别楼盘房价涨幅过高过快”这样的不和谐音符。

    　　于是乎，在2005年初韩正市长所作的《政府工作报告》中明确提出了要“继续加强房地产市场调控，保持房地产市场平稳健康发展”。预示了政府将会使出更多的宏观调控手段，以确保上海楼市的繁荣和稳定。下面就对今年一季度的房产新政作一番简单的分析：

    　　关键词：加强调控

    　　3月5日，在充分听取了两会代表的意见之后，上海市人民政府发布了《关于当前加强房地产市场调控、促进房地产市场持续健康发展的若干意见》，以加大对房地产市场的调控力度，旨在从改善广大人民群众的居住条件着手，促进房地产市场的持续健康发展。

    　　点评：《若干意见》是上海一系列房地产新政策、新规定、新措施的纲领性文件，进一步明确了市场调控目标，表明了政府解决供求矛盾的途径和规范市场秩序的决心。“以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住房为主”成为如今沪上房地产开发的基本原则。同时，市政府期望通过规范市场秩序、调整供应结构和完善住房保障体系使商品住房的价格涨幅进一步下降。

    　　关键词：配套商品房

    　　上海市房屋土地资源管理局有关负责人于近期表示，2005年配套商品房建设面积将大为扩容，年内新开工900万平方米，南汇周浦和康桥、嘉定江桥、宝山顾村四大配套商品房基地将在原有基础上扩大三倍。从而形成每个规模在4平方公里、建筑面积在400万平方米左右的居住区。预计建成后每个基地房源能够供应给5万户家庭，约15万人口。户型仍以50平方米左右的一房一厅、70平方米左右的二房一厅、90平方米左右的三房一厅为主，其中一房和二房的比例还将增加。

    　　点评：配套商品房的选址一般都在外环线附近，根据动迁家庭的实际需要，着重于“优化房型，经济实用；完善配套，方便生活”。项目交付使用时，会完成相应的购物中心、学校、医院等配套设施，并引入公交站点。今年以配套商品房为主的中低价普通商品房会占到市场供应总量的65%，且配套商品房的销售对象有望稳步扩大，使符合一定条件的中低收入住房困难家庭也能购买。此举对将改善商品住房供应结构和平抑房价涨幅起到非常有效的作用。

    　　关键词：贴息政策

    　　上海市财政局于3月7日发出《调整本市中低收入家庭购房贷款贴息政策通知》，在2003年11月10日的《贴息实施意见》基础上，根据房地产市场的实际变化，针对房价标准和贴息标准作了调整。房价标准调整为：购买的商品住房每平方米单价，由原来规定的不超过3500元调整为不超过4500元；购买的二手房总价，由原来规定的不超过25万元调整为不超过33万元。贴息标准调整保持不变。此前，市政财局已发文明确，中低收入家庭2005年度申请购房贷款贴息的家庭人均年收入受理标准为16683元。

    　　点评：贴息政策针对的是广大中低收入家庭，调整后的政策扩大了受惠面，支持符合一定条件的中低收入市民家庭购买普通商品住房。此项政策解决了普通市民，尤其是动迁居民的购房问题。而房价标准的抬高也提出了一个新问题：由于动迁成本和建设成本在不断上升，配套商品房的价格是否也应有合理的上浮？

    　　关键词：征收营业税

    　　在发布贴息政策的同一天，上海市地方税务局出台了《本市个人出售普通住房营业税征收规定的通知》，作出“个人购买本市行政区域范围内的普通住房，居住不满一年出售的，销售时按销售价减去购入原价后的差额依5%的税率征收营业税，并按应缴纳的营业税税额计算征收7%的城建税、3%的教育费附加和1%的河道整治费”的规定。

    　　点评：该项税收政策仅仅是针对“个人购买后居住未满一年”的普通住房，对正当的房产投资行为则无任何影响，可见政府重在打击短期的投机炒作行为。与杭州2003年末出台的“征收20%个人所得税”政策不同的是，上海的税收政策波及面窄、针对性强，且税率较为合理，因此不大会产生类似杭州的负面影响。该政策的心理作用强于实际的调控作用，无异于给投机者出示“黄牌”警告。

    　　关键词：加强销售监管

    　　上海市房屋土地资源管理局于3月3日发布《关于加强商品房销售监管的通知》，与此前网上房地产加强网上备案的定金合同和预(销)售合同管理的措施相对应，打击近期出现的虚拟交易、加价销售、炒卖期房和拒售房屋等现象，加强对房地产开发企业和房地产中介机构商品房销售行为的监管。

    　　点评：继岁末年初查处了万邦都市花园之后，上海市房地产交易中心又从投诉中发现有一部分楼盘还在继续违规销售。故而先后封停了“富海商务苑”等7个楼盘的网上备案，并对另外4个楼盘展开深入调查。由于违规销售是造成楼盘价格疯长的“罪魁祸首”，并且极其容易产生交易纠纷，所以房地主管部门加强销售监管可以保证商品房在“公开、公平、公正”的环境中销售，使目前的弱势群体——购房者免遭损失。

    　　关键词：二手房网上交易

    　　2月18日上午9点，二手房网上交易服务平台以及与此配套的二手房服务体系正式试运转。在该平台上，市民可以全程完成从交易信息上网挂牌到产权、资金交割的所有手续，可以自愿选择平台上的金融、经纪、评估、公证、担保、保险和房贷等服务机构提供的专业服务。

    　　点评：二手房网上交易平台集“信息流、物流和资金流”三流合一，通过交易平台可以规避信息买卖双方和中介之间信息不对称所造成的欺诈行为，规避房地产交割过程中的风险和即时跟踪交易状态，同时还能从网上获得最新的市场和政策信息。二手房网上备案加速促进了中介行业的洗牌，促使中介机构去芜存菁，从而提供规范、优质、低价的服务。但该系统试运行之初难免存在一些不足，还有待于主管部门作进一步改进。

    　　关键词：加强拆迁管理

    　　为了解决当前房屋拆迁工作中出现的突出矛盾和问题，上海市政府也同期下达了《关于进一步加强房屋拆迁管理工作的通知》，从明确思想、控制规模、确保透明、规范行为和加强监管等方面加快拆迁管理方式从注重依靠行政手段向注重依靠法律手段转变。

    　　点评：拆迁问题看似无关紧要，实际上它联系者房地产市场的供与求两个方面。加快拆迁速度可以使随之而来的房地产开发或市政工程建设进度加速，增加商品房供应量；动迁居民则可以借此机会改善居住条件，所产生的住宅消费需求又会吸纳一定的商品住房。两者之间的相互作用是推动房地产市场快速发展最直接的原动力。此项政策的主旨仍是保护广大普通市民的住房需求不受侵犯，利益不受损害。