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四川省江油市招拍挂出让工业用地的调查分析
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http://www.cnestate.com 中国国土资源报 2005/4/8
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四川省江油市通过开展治理整顿土地市场秩序工作，土地市场进一步规范，市场配置土地资源的比例不断上升，有条件的工业用地也逐步实现了以招拍挂方式出让。自2002年以来，全市共出让工业用地约40公顷，其中以招拍挂方式出让的约12公顷，占工业项目供地总量的 30％，成交价高出起价约220万元，增长幅度达 21％。其中，2004年以招拍挂方式出让工业用地2宗，面积1．62公顷，出让底价122万元，成交价 211万元，增长幅度达73％。通过以招拍挂方式出让工业用地，实现了工业用地收益最大化。
工业用地出让采用招拍挂方式，可以有效解决工业用地在同一区域内无序竞争的问题。
招拍挂出让工业用地将使同一区域内的工业用地市场得到整合和统一。工业用地出让无序竞争的问题，不仅存在于不同区域之间，而且存在于同一区域内，即通常说的同城竞争。一个城市内有多个土地供应者，同样会产生压价竞争。要求所有的工业用地都通过土地市场招拍挂出让，由于场所和出让方式的统一，可以使政府对工业用地的供应总量进行有效地控制，形成一个城市内的工业用地价格，防止低于成本出让工业用地，实现争取项目的公平竞争。
工业用地出让采用招拍挂方式，可以有效解决不同区域工业用地无序竞争的问题。
由于招拍挂出让的公开性和土地供应总量的固定性，各个地方可以互相比较工业用地总量和价格，形成互相监督的机制，使一部分投资转向土地资源相对充足的地方。从整体上看，在相对大的区域内，使投资和土地利用结构趋于科学和合理。
工业用地出让采用招拍挂方式，可以有效解决工业用地亏本出让的问题。
招拍挂出让制度中的强制、公开及监督机制，将使不同区域和同一区域的不同主体形成有效的“攻守同盟”，形成个体理性服从集体理性的机制，促使各地按照供求关系出让工业用地，形成工业用地的市场价格，使目前工业用地亏本出让的局面得到根本扭转。
工业用地出让采用招拍挂方式，可以起到招商引资的作用，有效降低工业用地的交易成本。
招拍挂出让工业用地，可以起到招商引资的作用，不仅可以降低政府招商引资的成本，而且投资商还能够全面了解不同区域的土地供应总量和价格，并进行比较，选择投资地点，降低投资商的投资成本。
工业用地出让采用招拍挂方式，可以有效减少违法批地、用地的现象。
由于土地利用总体规划、工业用地的面积、位置和价格等重要内容全部向社会公开，工业用地审批过程和结果将接受社会各方面的监督，一旦出现违法现象，很容易被发现。
工业用地出让采用招拍挂方式，可以进一步改善我国投资环境。
有人担心，招拍挂出让工业用地，抬高了工业用地的门槛，会影响招商引资，降低我国的竞争力。这种担心是不必要的。从投资总量上看，一般来说，不会因为地价的高低，而大量增加或减少总投资量，只不过是在总投资量基本恒定的情况下，在不同区域之间分配而已，特别是在综合投资环境大致相同的地区压价才起作用。从投资商角度来看，真正的投资商看中的也是综合投资环境，他们并不会因为占总投资比例不大的地价高低而放弃投资，尽管他们希望以最小的成本获取最大的利润。投资商是追求利润最大化的经济人，他们看中的是中国廉价的劳动力和广阔的市场。招拍挂出让工业用地后，土地价格退居到吸引投资更加次要的位置，有利于真正反映供求关系，按经济规律办事，有效抑制急功近利行为，促进经济的可持续发展。综合性的投资环境在吸引投资中的作用更加突出，将迫使各地在稳定工业用地价格的基础上，大力改善投资环境，增加对投资的吸引力。在投资增加的前提下，工业用地价格还会有所上升，使政府在投资——环境——土地——收益上形成一个良性循环。 |
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