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地方政府如何走下房地产“飞车”？
——关于地方政府调控楼市的五种“釜底抽薪术”
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http://www.cnestate.com 新华网 2005/4/8
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楼市调控已然进入了对地方政府的考验期。地方政府是决然走下被绑在上面的房地产“飞车”，丢下“托市”心态、精准出手，还是避重就轻、扬汤止沸、表面安抚，最终将成挤出泡沫还是养护泡沫的分水岭，也将直接影响下一步中央调控政策措施的走向。
调楼市“如烹小鲜”，地方政府是关键
“楼市飞车出轨了，有人还在唱进行曲！”如果要用一句话来描述调控中的房地产市场，这是精当的一句。
今年３月以来，政策面对房地产市场的判断出现了方向性转折，“降温”信号和措施频出，这一切都基于对一种认识的统一：“楼市飞车出轨了！”一些敏感地区也频频出招，点了点刹车，但在热闹的“减速”雷声之后，其实际行动还没有完全统一到中央精神上来。一些地方的官员仍在执着地唱着“进行曲”：譬如某地房地产主管部门的官员还在向银行信贷部门“宣讲”当地楼市依然会涨的Ｎ个理由；增加中低价房供给，但绝大部分房源不在大多数上班族所需要的合适地段……“歌唱”中，楼市还在燥热，房价还在上涨，百姓还在抱怨。
业内专家指出，楼市调控直接考验地方政府的风险意识和大局意识。当前房地产存在的问题，从源头来说是土地政策问题，从“闸口”上说是金融政策问题，从表面看是房价虚高、存在泡沫问题，从地方上看，是关于经济体量和财力来源的重新定位问题，而其对宏观层面的实质影响则是：经济过热、金融风险、民生不稳和政府诚信危机。
正因为楼市的异常敏感性和至关重要性，作为调控的最终实施者，地方政府的风险意识和大局意识将关乎调控的成败，一切调控手段都不能背离以下两个基本原则：
其一，地方政府应适度地釜底抽薪，不能明降温、暗托市。
以记者的调查、观察，眼下楼市调控面临最大的考验就是地方政府依然丢不下“托市”的心态，仍然在进行着不懈地努力——不是努力让房价降下来，而是尽可能让房价不降——甚至是想方设法让房价“稳中有升”。如果是在两年以前，保证房价“稳中有升”确是明智之举，但眼下房价已经高危，要实现楼市的平稳，政策的目标取向就应该是“稳中有降”。
其二，楼市泡沫要刺瘪，但不能一下子捅破。
不挤出泡沫，不让其缓慢释放，在只涨不跌的预期下楼市会越炒越高，后果将是一场灾难，当年东京和香港的“楼灾”即是前车之鉴；但是，如果为一些情绪所左右，一下子捅破泡沫，那只会加速灾难性后果的到来。
以金融风险为例，目前，国内人民币贷款余额超过１７万亿元，其中房地产企业贷款和个人房贷总量超过２．５万亿元。尽管房贷余额占全部贷款的比例不算太高，但从绝对值来看，２．５万亿元已是一个天文数字，更不能不警惕的是，在１７万亿元的人民币贷款中，超过５０％以上的贷款是以房产作为抵押的。泡沫不挤，越胀越大，风险积累不断逼近破裂的边际；而以房产作为抵押品的银行信贷如此巨量，一旦房价产生大波动，金融业将受到致命性打击。十年前，宏观调控同样是由房地产热引起的，并导致宏观经济的急剧下挫，银行沉淀于积压房地产的巨额不良贷款大量烂尾，收回的无多。而如今的房地产贷款余额已是当年的１０倍有余。何况房地产业的牵扯面又很广，其危及的远不是个别行业而是整个宏观经济。这正是需要调控楼市但又不能一下子捅破泡沫，只能让其“软着陆”的原因之一。
地方政府再不能被绑在房地产“飞车”上
记者了解到，时至今日，某地有关房地产主管部门的领导还在忙着向银行信贷部门作“讲座”，大谈当地房价不会跌的三个理由：外来购房实力强劲、进入结婚年龄段的人口占比很大，有真实需求也有购买力，房地产热能解决就业等等。历史将证明此时此地的此种言论是不是一种负责任的行为。
而现实是，地方政府对房地产行业介入得实在太深了！房地产一级市场上的土地由政府供给；近八成的土地购置和房地产开发资金直接或间接来自银行信贷，而银行又多是受政府影响很大的国有银行；拆迁直接产生住房的被动需求，而拆迁量是由政府决定的。在“经营城市”的冲动中，不少地方政府以土地为筹码，“事实上已与开发商一起被绑在了房地产飞车上！”一位房地产资深研究者评说。
这从地方财源对土地出让金、房地产营业税、契税以及管理费的依赖度上可见一斑。以长三角地区为例，２００４年上半年,浙江省房地产税收近８７亿元，占地税收入的２１.９％，对新增税收的贡献率达３４．７％。如加上建筑业，去年浙江地税每２块９毛钱中就有１块钱来自房地产和建筑业。在上海、江苏，房地产业和建筑业(不包括相关产业)税收占地税的比重均不低于３０％。有测算表明，２００４年上海来自房地产的税收直接贡献约为４００亿元，而上海当年的地方财政收入为１１１９．７亿元。正是因如此深重的依赖，一些地方官员才会在公开场合发出诸如当地房价肯定会涨，以及某区要“消灭”多少价位以下的住房之类的言论。
房地产资深研究者、高级经济师顾海波指出，要真实调控楼市，地方政府必须走下房地产“飞车”，拿出坚强的责任意识和高超的艺术。毕竟对需求泡沫的挤压必然意味着房价的下挫，以及账面泡沫转化为现实沉淀的风险，而要想不付代价实现房地产的软着陆又是不现实的。一句话，眼下调控楼市要求地方政府适度地打开“消防龙头”，而不是坐在“飞车”上向市场发放“安慰剂”。
楼市降温之五点“釜底抽薪术”
楼市调控考验地方政府的风险化解能力和经济管理智慧。调楼市如同烹饪小鱼，是个高难度的动作：火力过大、过猛，会把鱼烤焦烤糊；火太小，鱼又是半生不熟。业内专家认为，既要实现将高企的房价压下来，又不至于把整个房地产市场打趴下，可从以下一个前提和五点“釜底抽薪术”方面努力。
一个前提：防止地方保护主义，迫使地方政府从对房地产的深度介入转为适度远离。房地产生产和消费的区域性很强，地方政府的主导和房贷的支撑，是房地产业过热的根本动因。要调控好楼市，必须规范地方政府的行为，切断其与房地产业过于紧密的联系。２００３年８月，国务院曾发出通知，警示“房地产市场发展还不平衡，一些地区住房供求的结构性矛盾较为突出，房地产价格和投资增长过快”，但不幸无疾而终。原因即在于没有打消地方政府凭借土地来“经营城市”的理念，没有割断其与房地产业的血脉联系。本次楼市调控不能不从此中吸取教训。
釜底抽薪术之一：开征房地产级差利得税，精准打击炒家。
对于投机性需求，最好的防范治理方法是用税收杠杆抑制短期炒作。中金公司首席经济学家哈继铭认为，在房价涨幅特别大的城市合理设置级差利得税是一副“有保有压”的良药。对于短期转手的房屋，政府应对差价部分课以高税率的利得税，税率随持有房产年限的增加而递减，并对自主与出租区别对待。
复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授指出，一些地方如果真的要打击投机，就该对短期炒房者征收２５％甚至更高的利得税，而不是征收低税率的营业税，因为用来炒作的房屋绝大多数并不出租，无所谓“营业”，而５个多百分点的营业税对于炒家的成本而言，只是皮毛，“并且还给了炒家们‘依法纳税’的形象。”
釜底抽薪术之二：限制购房套数，缓解供求紧张。
国际经验表明，一个地方楼市的持久支撑力只能来自本地的购买力。考虑到我国的国情，房地产市场首先必须是以本地居民居住为主的市场。浙江大学房地产研究中心温海珍博士认为，眼下要挤楼市泡沫，政府应该实施两方面限制：一是限制购房套数，二是适当限制外地居民购房。韩国居民住房一般只能买一套，新加坡普通住房基本不对外地人销售。上海、杭州等地的炒房力量绝大多数都来自外地。不抑制外地人购房、不限制购房套数，投资性和不正常的房屋需求控制不了，遏制房地产泡沫无异于缘木求鱼。
釜底抽薪术之三：增加“即期有效”供给而不是“未来有效”供给。
改变楼市供求关系必须建立在改善住房供应结构的基础上，否则，政府提供的房子不是市民需要的房子，供应量再多也很难起到缓解需求的效果，是无效供给——至少也是多年以后，随着交通的改善才可能成为有效供给。这对眼前的楼市降温，除了有拉低房屋均价的数字意义而外，别无他效。尹伯成教授认为，适合广大中等收入人群购买力的中低价位商品房，必须是合适地段、合适大小、合适价格的房源，不能偏在远郊。
“上下班双程要花费的时间在４个小时左右的住房，显然不适合工薪阶层。”一位业内人士分析说，譬如上海，如果在外环线以内的适当地段启动一批中低价商品房，那才是“即期有效供给”，对楼市降温会有显著作用。当然，这需要政府加快构建分级用地制度，真正促进土地用途由过多的商业性转向公益性，由过多地建设别墅和高档房转向普通商品房。
釜底抽薪术之四：征收土地闲置税，逼开发商放量开发而非囤地沽价。
国房景气指数显示，目前全国土地开发的面积约为土地购置面积的４０％到５０％，这意味着存量土地中至少有一半以上被囤积在开发商手里，不能变成实际的房源供给。在长三角地区楼市过热的一些城市，开发商囤地现象尤为严重。专家建议，对于闲置两年（甚至可以缩短为一年）以上的土地开征较高的闲置税，向开发商“挤”地。一旦开发加速，房源上市量大了，消费的可选择性就会增多，开发商降低利润空间的压力就会出现，房价就有下降的可能。
釜底抽薪术之五：将“土地使用金”由一次付清改为分期给付。
业内人士建议，楼市降温还有一招可使，那就是修建“不含土地使用金”的住宅，将土地使用金由目前的一次性给付改为按期、按测算金额由房屋的业主交纳。这样既可以细水长流地保住国家有长期稳定的税收，防止寅吃卯粮；又可以促使房价下降，使中低收入家庭能够买得起房，而且这样还可以杜绝协议转让土地中的种种违规操作。更重要的是，这可能大大降低地方政府对经营土地的利益冲动。 |
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