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    宁波：楼市显现四大变数

    http://www.cnestate.com　 　 2005/4/8
    　　面对今后不明朗的政策，及近来从北京、上海等大城市到坊间的种种传闻，甬城楼市又变得扑朔迷离起来，许多消费者及投资者对后市楼市走势平添了迷茫。对此，有关业内人士认为，如果国家进一步实施“金融、土地、税收”等“组合拳”，后市的楼市将凸现四大变数。
    　　
    　　变数一：如果今后房价涨幅继续过快过猛，国家出台何种举措调控还不明朗。目前，国家已决定通过出击“金融、土地、税收”等“组合拳”，消除一些非理性的不健康的因素，避免房价涨幅过猛或大起大落，把房地产增幅与房价涨幅控制在合理范围之内，从而确保其健康发展。这样，对国家、开发商与消费者均有利。在这种情况下，宁波楼盘的品质时代就将真正出现，好房现好价。房价总体上还会稳中有升，但不排除局部的盘整。尤其是那些供不应求时制订的房价，因其品质与价格不相称，大多会出现滞销。因此，国家出台的这些举措也告诫开发商：只有老老实实地做品质，才能确保企业的长久。
    　　
    　　变数二：如果控制不当或执行打折扣，高房价区域很有可能导致房价大起大落。国家目前所推行的政策，是“温和”的，其目的并不是打压房地产发展，是希望控制目前过高的房价。但因中国房产发展东西差距大，南北不平衡，因此，对于人口众多、土地缺乏、经济发达的长三角地区，尤其是沪杭甬地区，很有可能还会迎来新一波的涨幅。这其中，主要看当地政府的调控能力强弱，如目前上海现在采取举措，禁止期房转让，增收5.55％交易差额税收，限定房价最高价，加大土地的投放量等。这些举措有利于当地房地产的稳步发展。
    　　
    　　变数三：国家下猛药控制房价，楼市如同现在的股市低迷不振。正因为我国房地产地区发展不平衡，业已出台或即将推出的“温和”的调控政策法则，如果仍然遏制不止房价的飞涨，国家有可能再出狠招、下猛药控制房价的上扬。如大幅度提高首付比例，对不是自住的二手房交易课以重税等，使房价回归到前几年的状态，楼市有可能如同现在的股市一样低迷不振。但发生这样的可能性比较小。
    　　
    　　变数四：部分短期投资被中长线所替代，纷纷提前归还按揭贷款。从近年来看，现在楼盘投资者在购买比例中占了30%。而随着房价的节节攀升及这次国家“悄悄”地加息，尽管幅度小，但其预示的意义深远。这对投资客来说，尤其是短期的“炒家”，无疑增加了变数。因此，为规避风险，短期的投资者将会被中长线的投资客及自用客户所替代。同时，炒房者怕多支付银行按揭利息，一般都会提前偿还房子按揭款。
    　　
    　　对于上述的四大变数，甬上业内人士认为，宁波今后的楼市基本会呈现出“变数一”的态势。因为现在国家在有些地方已实施或将推行的政策法则，宁波早已消化吸收了。国家规定房子按揭首付从二成提高到三成，宁波各大银行自2002年起按揭首付就在30%以上。上海从现在开始对不到一年的二手房买卖交易实行5.55%差额税等，在宁波也早已实行了好几年。至于各地现在禁止的期房交易，宁波早于2002年即通过严厉的法规予以禁止。这次加息，按揭贷款利率比原来提高了0.2个百分点，对于有实力购买者不会因此受到影响，对于投资者这些支出成本可忽略不计。因此，国家目前出台有些政策不会对宁波楼市造成很大的影响。