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严控土地供给防止浪费资源
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http://www.cnestate.com 中国国土资源报 2005/4/11
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商业地产开发热现象，从上世纪90年代末以来已持续多年。国内大中城市纷纷上马大商场、大超市以及各类购物中心等，究其原因，首先是因为市场有这个巨大需求，更主要的还是其利润诱人，一般来说，同等区位的商业项目，其租售价格要比住宅、写字楼等高两到三倍甚至更多，在经济发达地区尤其显著。
据了解，尽管过热，国内的商业用房面积在总量上却仍然没有过剩。有关资料显示，目前世界发达国家的人均商业用房面积为 1．2平方米，而在中国，其主要城市的人均商业面积不足1平方米。就是说，从总量上看，我国商业地产的投资前景还是很有潜力的。
但是，在总量没有过剩的同时，一些大中城市的商业地产却大量闲置。据国家统计局统计，去年全国商品住宅空置面积持续下降，下降幅度在15．6％，而商业营业用房的空置面积却增长了 5．2％。在重庆，目前商业用房的空置总量达246万平方米，占全市空置商品房面积的43％。
一方面是总量尚未过剩，一方面是大量闲置，问题出在哪里?许多专家分析，商业地产空置增多并不是市场没有需求，主要是结构和网点布局上出了问题。商业地产的供应和需求之间存在一定的错位，需要的缺少，不需要的却过剩。在网点布局上，东部多西部少，老城市多新城市少；在结构上，大型百货店过剩，社区商业网点发育缓慢；在店址的选择和经营定位上，有的开发商和经营者缺乏科学性等等。总之，重复建设和规划不合理造成了商业资源和土地资源的浪费。
综合分析各方面意见，要解决商业地产存在的问题，需要从开发商和政府两方面着手。
从地产商的角度来说，要获取较大的商业利润，在用地选址时就一定要科学，既要研究和调查现有人口、生活水平与可支配的购买力，又要预测未来的发展前景和发展趋势。特别要处理好规模与效益的关系。一定规模一定效益，适度规模适度效益，最佳规模最佳效益，而规模过大必然导致低效益、零效益甚至是负效益。
从政府的角度看，要提高商业地产的使用效率，盘活闲置商业用房，首先要在规划上下功夫，从源头上控制供地。目前，一些城市已出台措施，今年在主城区停止商业项目供地，两三年内不再审批大型商业设施建设。这是非常及时和必要的。其次，政府职能部门要密切配合，做好调整后的优秀商业项目和投资。此外，对商业用房的空置数量、区域分布、空置原因等要进行综合分析，对空置的商业用房可以采取特殊措施，比如，可以结合旧城改造拆迁安置消化，减免一定的购房税费和一定年限内经营户的营业税、所得税等等。 |
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