|
|
| |
|
政策“高压”下的广州地产走向
|
|
http://www.cnestate.com 信息时报 2005/4/11
|
目前，业内议论最多的话题就是“政策”。一方面有土地政策和信贷政策的适度收紧，另一方面有房贷加息和首付提高，一根接一根的房地产“指挥棒”在高楼大厦顶端挥舞着，带给发展商和购房者最多的是疑惑和观望，如同前段时间阴雨天气连绵，让人不知何时是个尽头。楼要继续盖，房也得继续买，政策“高压”下的广州地产将走向何方？业界人士对此议论纷纷，各抒己见。
●中海发展（广州）有限公司总经理朱荣斌：政策只会打击投机者
目前出台的房地产相关政策，目的并非要把广州的房价降下来，而是抑制房价涨幅，但改变不了广州楼市的涨势。
广州经济发展很快，生产资料涨价，从物价上说，房价上涨是有背景的，物价上涨合理才是市场所需要的。
全国有的城市楼价上涨太快，但广州的房价一直都很稳定。尽管去年广州楼价上涨的数据公布后让人感觉涨得太快，但其实市区楼价的上涨是有限的，只是因为番禺的楼价涨得太快，才把整体价格拉上了许多。另一方面，去年发展商开发的产品都升级了，特别是在装修标准上，自然要卖更高的价格。
政策会影响买家购房的观点未必正确。目前，确实有些买家看不太懂楼市，但过段时间后，等看清了涨势，买房的计划仍然会实现。政策的出台只会打击那些投机者，不会影响正常买房的消费者。
●光大花园董事副总经理陈洪志：开发商要尽量维护现金流
没有优胜劣汰，行业不可能进步，没有风险与竞争，企业不可能进步。永远要依托政策利好才能生存的房地产企业，一旦政策变动或门槛提高，就会举步维艰。 �
在宏观调控下，各项紧缩政策接踵而来。一方面有土地政策和信贷政策的适度从紧，以从供应上关小“水龙头”；另一方面有房贷加息和首付提高，以从需求上抑制无限上升的势头。与此同时，继续加息和严格监管的“利剑”高悬在空中，随时可能坠下。开发商不觉惊呼：房地产业的冬天来临了吗？
冬天是否已经来临或是即将来临的争论其实不重要，最关键的是寒冷之时要准备好棉袄。什么是房地产业的棉袄？现金流，即资金链的健康运转。有人说：开发商有二大命脉，一是销售回款，二是银行贷款，二大命脉其实说的都是现金流。在今天，个人住房贷款加息和首付增加，一手房价高涨和二手房交易持续放量，消费者或观望或延缓置业，势必减弱一手房的购买力，或拉长资金回笼期，而国家下定决心挤掉房价中的泡沫以遏制房价的无限上涨，地产开发商的销售压力可想而知。
退一步说，宏观调控对现金流的实际影响效果有多大尚是未知数，但银行贷款对房地产业门槛的提高是真实摆在眼前的事。现在银行在做房地产贷前审核时，除了总量收缩和集中资源瞄准优质客户之外，已经更多关注企业的稳健和可持续发展，即使是一些有一定知名度的大型房企，但如果其发展过快、涉及产业过杂、一次性开发项目过多的话，也不会再轻易放贷。上市和基金暂时在中国而言，虽然说不上是水中月和镜中花，但绝非可解一时之急需。因此，开发商们最大限度地维护现金流量去抵御寒冬，是当前工作的重中之重。
与此同时，宏观调控下的优胜劣汰机制已经自然形成，政策适度收紧所带来的影响都将逐渐呈现。房地产业的投资风险日趋增大，不再是低投入高回报，也不再是谁都能玩得起或想进就进想出就出。如果说2004年地产业的空前繁荣让不少其它行业的投资者蠢蠢欲动的话，那么今天的这种欲望就要谨慎待之了。即使是前期已经取得成功的开发商，也必须根据自身的实力在产品定位上做出抉择和调整，不要因为2004年的突出业绩而迷失了方向。
●保利房地产股份有限公司营销中心总经理胡在新：广州房地产供需稳中有升
国家政策的出台只会引导地产向更合理更规范的方向发展，大集团大企业会更强大，一些有特色的企业、项目也可在市场上树立品牌。
政策对供求关系的影响比较明显，因为购房的门槛虽然提高了，但对需求的影响并不大。银行加息后，增加了购房成本，但加息的量并不是很大，宏观政策的根本目的是对产业结构和物价进行整体调控。从周小川的谈话可以知道，经过两次加息后，不一定会形成加息周期。再说，央行进一步的动作还必须看目前出台的这些政策的实际效果，即使宏观调控也是有节制的，毕竟政策起到的是调节作用，是温和的。
广州的房地产发展是比较良性的，有多年的积淀。广州作为中心城市的魅力，为其地产的发展奠定了基础。从供需两个角度来看，广州地产趋势仍然稳中有升。
●寒桐（广州）投资顾问有限公司总经理韩世同：广州楼价很可能下跌
去年并没有出现大规模的经济过热现象，尤其是广州，房价出现了长时间的下跌后才稍微有点涨势，而且涨幅有限。政策的出台应该是对经济进行疏导，而并非打压。
目前，大家对政策下的广州地产发展似乎看不清楚。央行再次加息，我的第一个反应是担心，因为加得太频繁了，买家完全没有心理准备。我个人认为，这些政策太重，俗话说“过犹不及”，这样对房地产的打击太大，房地产的风险有可能提前释放，导致金融风险。
土地政策和信贷政策是针对目前楼价上涨过快而制定的，但政策来得太猛太早了，消费者的购买积极性和购买能力都受到了打击。买房的门槛提高了，而广州地产商开发的产品都朝大户型方向发展，总价高了，市场很可能出现“有价无势”的现象。需求决定价格，这样一来，广州楼价出现下跌的可能性非常大。房地产行业一旦受到影响，整体经济也会受影响，不良贷款率也可能会提升。
●满堂红（中国）置业有限公司董事总经理陈戎：
政策影响将在下半年凸现
银行首付比例增大，贷款利率调高，会对二手住宅产生影响，但不会有一手住宅那么大。在二手住宅市场继续繁荣的局面下，银行新政策的影响并不会对二手楼市产生过大影响。
最近出台的众多房地产政策虽然针对的方面各有不同，但都是针对市场整体房价快速上涨而实行的，主要用2个手段对市场进行宏观调节：一方面，利用银行的金融杠杆，如增加首付比例、利息，收取提前还贷违约金等，来控制购房者的房产支出（投资）行为；另一方面是利用税收政策，如最新出台的房屋租赁政策，抑止投资者多、过、快的投资节奏。前者的影响主要是心理上的，后者则从经济上进行调控，相对来讲，后者对市场的影响会更直接和明显。由于市场的滞后性，这些影响会在今年下半年明显表现出来。
今年1月1日开始，银行个人住房贷款的利率提高，此方面影响最大的是一手楼市。日前，银行又将二手的首付成数提高到三成，这一方面可以认为是银行为了降低自身不良资产带来的风险而实行的举措，另一方面则是二手住宅的市场份额不断扩大，导致二手住宅的银行贷款比例增大，银行对个人住房贷款的关注逐渐向二手住宅贷款倾斜。
银行首付比例增大，贷款利率调高，会对二楼住宅产生影响，但不会有一手住宅那么大。这是由于二手楼价相对较低，买家对银行贷款的依赖程度也较低，同时由于提前还贷需支付违约金等措施，很多买家在支付房款时筹集资金更加多渠道，在申请银行贷款时尽量减少利息支付，避免今后支付大额违约金。
至于房屋租赁政策的出台，其中影响最大的是税收问题：据相关数据，目前房屋租赁进行登记的只占不到两成，很大一部分原因就在于税费过高——业主需支付的税费约占租金收入的12.4%左右。新的房屋租赁管理条理出台后，有很大的强制性，将管理任务具体到了物业管理公司和街道等单位部门，逃避登记的可能性降低。
可以预见，如果新的管理办法被贯彻的话，房屋租赁登记的比例将大幅度增加，由此产生的租赁成本会直接体现在租金上。此规定的出台对市场的影响立竿见影：短时间内，租赁市场会急速下滑，而市场的适应需要很长一段时间，这个时期的长短比较难估计。 |
|
|
