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十个部门管不好一个楼市 南京房价究竟谁在管
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http://www.cnestate.com 2005/4/12
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国家关于加强房地产市场宏观调控、稳定住房价格的政策已经出台半个多月了，记者采访发现，南京市在遏制房价过快上涨方面已经开始行动，但在政策的具体落实上，却面临着各部门“分兵作战”的尴尬。目前与房地产市场相关的管理部门至少有10个，但都只能各司其职，管不好、也管不住大幅上升的房价。有关专家针对这种状况建言：既然一个具体的职能部门管不住房价，政府应该构建一个跨部门的房价管理体系。
十个部门管不好一个楼市
南京某机关的一位处长拿到国务院关于加强房地产市场宏观调控的文件后，看到上面已经签署了从省长依次到市长的一串名字。随后他就接到通知，要他到省里开座谈会，商讨如何落实国家的一系列要求。不过，直到昨天为止，他坦言说还不知道下一步究竟应该采取哪些具体措施。
“再怎么样，我们也只能管我们分内的事情。要想真正把房价降下来，光指望我们一家哪行呢，政府得出面，必须进行综合治理。”
这位处长的话，道出了目前与“房地产市场”有关的各级部门共同的尴尬：房价之所以居高不下，谁都有份，可谁都管不到点子上。
一个楼盘从规划、设计到施工、销售，开发商用“批不尽的文，盖不完的章”来形容其整个过程，这从一个侧面说明，房地产市场相关管理部门很多。一位房地产公司的销售经理昨日对记者感叹说：“我们的‘婆婆’多得数不清唉……”
这位开发商掰着手指给记者数了数：目前与房地产市场直接有关的单位和管理部门至少有10个：建委、房产局、物价局、国土局、税务局、审计局、监察局、发改委、规划局、财政局。例如，目前南京的“三房管理办公室”便是由发改委、建委、房产局、物价局、审计局、监察局、国土局、规划局等8个部门组成的。
近年来，南京市为抑制房价而出台的措施并不少，包括税费上的调整、供应结构上的调整等，这充分证明，政府已经开始从政策层面上对高房价进行干涉。然而，不少政策措施的贯彻实效却差强人意，这与现行管理体制中的不足有着紧密的联系。所谓“龙多不行雨”，与房地产市场相关的这些政府职能部门尽管日常有相互联系和协调，但主要还是各司其职、各管一摊子。特别是具体到地方职能部门(例如市、县一级)，这种职能与权限的分工不但更加明确，而且还往往在某些带有交叉性的问题上导致相互推诿。
连日来，记者带着“高房价究竟谁来管”这个问题走访了部分职能部门，几乎所有的受访者都各有一本难念的经，同时也几乎都不愿意具名，“因为这个问题太敏感”。如果说上述十个部门都拴在“房地产市场管理”这根链条上，那么通过记者的采访，各主要环节的软肋一一浮现。
问建委———中低价房是否太少？
相关职能：负责全市房地产开发行业管理和宏观调控，组织编制全市住宅建设的规划、计划；负责全市房地产开发项目全过程管理和企业资质管理；指导、督查全市拆迁安置工作，指导、规范全市房地产开发经营、评估中介，参与指导全市城镇住房制度改革工作和物业管理工作。
作为“住宅与房地产行业的管理者”，建委身上担负了老百姓对降低房价更多的希望。尤其在国务院此次下发的文件中，最迫切要求解决的是房地产市场的两大类问题，其中之一便是“住房供应结构不合理”。显然，对大多数城镇中低收入人群而言，他们能不能买得起房，关键就看建委对住房供应结构的配比是否合理。
建委肩负着房地产市场宏观调控的重任，这个重任要求建委在构建一个合理的城市住宅供应体系中发挥关键作用。这个供应体系中由商品住宅、中低价商品房、经济适用房和廉租屋构成，其中中低价商品房是为了保障中低收入阶层的住房需求，经济适用房是解决城镇困难群众的住房之忧。去年由南京市建委承建的中低价商品房年初计划要盖50万平方米，但年终到底有多少竣工还是个问号。
而由南京市房产局负责实施的经济适用房竣工面积达到159万平方米，超过了年初的计划，中低价商品房盖得太少，显然是导致南京房价提升较快，中低收入市民买不起房的重要原因，在这一点上，南京市建委难辞其咎。
不久前，南京市建委向南京市人大常委会提交了有关南京房地产市场的相关议案《办理报告》。南京市建委在报告中提出要实施“三房工程”，其中的配比是这样的：中低价商品房供应量占全市房地产市场15%、经适房10%、廉租房1%以内，“三房工程”供应量将占全市房地产市场25%左右，以力争将南京房地产业发展速度控制在18%。应该说，这是个好消息，意味着建委正在着手对高房价采取具体“降温”措施。但又总让人觉得“不过瘾”———中低价商品房的比例太少了！
今年在国家严控房地产市场的大背景下，建委在抑制南京市房价上涨过快势头中到底发挥了多大作用，中低价商品房建设会不会“雷声大、雨点小”，确实还是个问号。
今年年初，南京市建委再次提出了年内建设50万平方米中低价商品房的计划，人们在高兴的同时不免又有几分担忧———这个数字能否真正达到？群众能否买得起房，与中低价商品房的供应密不可分，中低价商品房承担着更多的缓解城市住房压力、抑制房价过快上涨的艰巨任务。但是，在日前提出的“三房工程”计划中，中低价商品房的比例是15%，即使加上经适房、廉租房，也不过才占全市房地产市场的25%，对整体房价的影响可想而知。
问房产局———“禁炒令”作用多大？
相关职能：贯彻执行国家、省有关房地产以及住房制度改革的法律、法规、规章和政策；负责草拟全市房地产业管理的地方性法规、规章以及全市房地产业发展的规划；管理全市房地产二、三级市场(包括商品房预销售、房地产转让、抵押和租赁等交易行为)；负责全市房屋拆迁、安置的管理工作等。
在国务院的文件中，最迫切要求解决另一个问题是“投资性和投机性购房大量增加”。与该问题直接相关的房产管理部门首当其冲。此前的种种迹象表明，房产部门的“动作”早已有之，然而，令人挠头的是，规定出了一条又一条，客观效果却并不乐观。
治理“投资性和投机性购房大量增加”，说白了就是要禁止“炒房”。早在2004年4月1日，南京市房产管理局就规定正式施行《加强商品房预售管理实施细则》，对购房实名制、期房限转、信息公示等作了严格的规定。该细则被认为是国内防止炒房最完善的一部实施细则，南京也因此成为国内惟一一个明确通过行政手段控制期房炒作的城市。
不过，再仔细看看条款，过度依赖开发商的自律性，是“禁炒令”无法避免的“硬伤”：例如规定中称，“房地产开发企业在取得商品房预售许可证后，采取先认购后签约方式的，必须使用实名制。认购时购房者或其代理人必须持购房者的有效身份证明；未提供有效身份证明者，房地产开发企业不得接受其认购，认购后不得更改购房者姓名；认购协议签订两周内，房地产开发企业与购房者必须签订商品房买卖契约。”稍一推敲，疑问便接连而来：难道开发商会因为一个小小的身份证确认而舍弃一套房子的销售？认购名单由开发商掌握，即使更改了又能怎样？签订认购协议的“两周后”从何时算起的，政府能够确定吗？如果有人一次“团购”多套房屋，房产管理部门能够干涉吗……整整一年过去了，“禁炒令”究竟禁住了多少炒房族呢？这个答案连房产管理部门自己都“不好说”。
仍以商品房预售为例，按照规定，未领取商品房预售许可证的房地产开发项目，房地产开发企业不得以任何方式进行销售，不得接受购房者的认购，不得以任何形式收取定金或预付款。可是，几乎所有楼盘都不会“傻乎乎”地真等到“万事俱备”才开始自我“吆喝”，何况，在“卖方市场”情况下，你还没“卖”，买房人可能已经找上门来了。于是，明里、暗里的销售都已“正常化”，不久前，南京河西一个楼盘无证销售，在接待暗访的媒体记者时，竟然对此毫不隐瞒，公开承认“我们还没拿到销售许可证”……显然，开发商也都抱定了一个心理———反正“法不责众”。
问物价局———房价水分挤掉多少？
相关职能：制定全市商品房作价办法，规定普通商品房的成本组成、合理利润率、赋予开发商的自主定价权限大小；对普通住宅商品房进行售前价格审核；制定物业管理服务收费标准等。
如果说前面介绍的房产局管的是房地产市场的销售行为、交易行为，对“价格”问题并不直接管理的话，那么问题就涉及到了与“价格”问题直接相关的物价局。对该局而言，“管理商品房价格”的确是一项非常重要的职能。而且从表面看来，这项职能应该对房价高低有着更至关重要的作用。然而，事实同样令人无奈。
目前，南京对普通商品房价格实行政府指导价管理，即由物价部门对开发商进行成本审核，根据总体开发成本和合理利润率来确定中准价格；再由开发商在物价局核定的中准价基础上上下浮动(浮动幅度为5%)，自主确定最终零售价。其中，“合理定价”的前提是“成本真实”。而实践说明，能否做到“成本真实”要打上一个大大的问号。南京市物价局有关人士告诉记者，他们在长期的核价过程中发现，开发商申报的商品房价格显著“虚高”，通过审核，一般都要去掉20%左右的水分，“我们最多的曾经在申报价格的基础上，每平方米足足减掉了1000多元！”
长期下来，开发商也就“摸准”了“核价”程序中的“门道”———干脆在期盼的理想价位基础上增加一定的水分，反正你砍下来以后还是不低于我的期望值。有人戏言，这几乎与菜场里的讨价还价差不多，开发商的精明即在于，“先提价后再打折”，还是赚的。
当然，上述情况只是部分，但即使开发商提供的都是“真实成本”，同样存在合理与否的问题。据悉，南京某楼盘甚至出现过实际零售价4500元左右每平方米，而开发商在核价时却“请求”某一级物价部门将其价格核定为6500元左右的“怪事”。实际售价竟然可以远低于中准价的下限，着实让人“看不懂”，就连物价部门也连连摇头。物价部门人士坦承，由于多方面的限制，他们能做到的，只是尽量还原开发商的真实成本，毕竟，他们审核的“成本”所指有限，主要是建安和配套成本，有些价格如地价等，到他们这里时已经是确定的了。
在商品房作价办法中还规定，楼层、朝向差价，按整幢(单元)增减差价总额代数和为零的原则确定，可是，老百姓买了房以后，又有谁能会去挨家挨户计算价格，以验证“代数和”是否“为零”呢？总之，当前的商品房价格早已不是单纯的“成本加利润”了，物价部门亟待探索新的管理办法。
其次，针对“投资性和投机性购房大量增加”问题，物价部门也配合房产部门出台了相应的措施，即在不久前实行的新物业管理服务收费办法中规定，空置物业要按照物业费的70%来收取(此前该项收费的比例为50%)。可对炒房族来说，增加这一点点的“物业费”丝毫不可怕。我们不妨算笔账：如果是一套100平方米的房子，每平方米物业费0.50元，每月应缴物业费50元，空置物业按照70%收取就是35元，一年也就420元；如果这一年这套房子每平方米增值哪怕只有100元，那么总体房价增值也有1万元。相比之下，在炒房收益面前，区区几百元空置物业费简直可以忽略不计。
另外，省级物价部门去年出台的一项与土地价格有关的政策也引发了一定的争议。目前，全省房地产开发用地大多由市场招投标方式出让。去年在调整商品房价格管理办法时，省物价局要求各级价格主管部门尊重并承认土地价格“市场化运作”的结果，及时调整计价办法，即在普通住宅商品房成本审核中，对取得使用权时间在一年以上的土地，不再以实际出让价格作为定价依据，而改用有资质的土地估价机构依据市场行情作出的评估价格作为主要依据。这样一来，在土地资源越来越紧缺的现状下，开发商实际评估后的地价几乎都远远高于当初拿下地块时的价格，增加的是开发商的利润，抬高的是商品房价格。 |
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