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绍兴：五大因素影响房产需求
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http://www.cnestate.com 2005/4/13
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●拆迁因素
生活在城区老旧房中的居民，绝大多数属于中低收入家庭，虽然他们有改善居住条件的需求，但是因为房价较高难以承受。因此，旧房拆迁成为在短期内刺激需求、释放需求的最有效手段。在我市，拆迁对房产的刺激作用在过去的几年中是显而易见的。
记者从有关部门获得的信息表明，今年市区拆迁面积虽然比去年有所减少，但计划拆迁的面积也不是小数，并且拆迁的基准价也有所提高。所以说，拆迁对房产市场的影响还将持续。
●人口因素
城市人口和家庭结构的变化直接影响其对商品住宅的需求。根据市统计局相关统计数字，以下几点值得特别关注：
①适龄青年人购房欲望强烈。有资料表明，３５岁以下准备结婚的适龄青年是首次购房的主要群体。记者从市统计局得到的数字表明，１８～２５岁的青壮年人口占市区人口的四分之一强，达１５７，３３７人。在这些人中，很多是准备结婚的适龄青年。由于受传统观念的影响，购房成了结婚前最迫切需要解决的问题。由此可见，我市房产市场的潜在市场比较庞大。
②家庭户规模缩小，户数增加。统计数字表明，三口之家仍是我市的主体家庭，但家庭户规模在逐渐缩小，２００５年全市每户是２．７５人，而２００４年每户是２．７９人。据粗略统计，全市新增户数在以２％左右的数字逐年增加，全市新增的户数十分可观。据专家预测，随着生活条件的改善和观念的改变，这种趋势将更明显。
●收入因素
根据联合国人居中心关于城市住房状况的调查资料显示，城市人均住房面积随经济发展程度的提高而增加，人均生产总值在８００～８０００美元之间为房地产业的起步和快速上升阶段，只有当人均生产总值达到１．３万美元以上时，房地产业才步入下降阶段。据市统计局数据显示，２００４年全市人均生产总值超４０００美元。因此，现阶段全市的房地产业将处于快速上升阶段，无论从需求还是供给看，居民住房面积快速扩张应是一个明显趋势。城镇居民人均可支配收入也逐年增加，２００４年达１５，６７６元，比去年增加近４０００元。收入逐年增加，更加坚定了购房者的购房信心。
●观念因素
在商品住宅市场逐渐细分的趋势下，一个项目往往面对一类特定的购买群体随着社会的发展，人们的自我意识逐渐增强，这类购买群体往往有着某些特殊而强烈的思想观念，进而影响他们的行为方式。开发商应该仔细研究他们的思想观念，为他们提供的不仅是一套住宅，而且还是一种符合这种思想观念的生活方式。
●城市化水平
按照国际上常用的标准，一个国家或地区的城市化水平达３０％～６０％时，其房地产业将处在高速发展时期。我市的城市化水平还比较低，２００３年约为４０％。规划预测２０１０年我市城市化水平可达５０％。因此，本市的房地产业正处在起步和加速阶段。
综上所述，我市商品住宅需求潜力巨大，后劲十足。但要将潜在需求有效释放，还要综合考虑影响需求的各种因素，并把握影响需求各因素的变化趋势，然后有的放矢地开发、投资相应的住宅产品，这样才能稳操胜券，持续发展。 |
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