•  
    温州炒房客开始撤离福州

    http://www.cnestate.com　 中国建设报　　 2005/4/13
    　　去年，温州炒房团大举入驻福州进行炒房活动，掀起了榕城一股火热的“温州购房热”。然而，仅过了一年，温州的炒家们却已经开始把去年购进的房子卖出，把资金从榕城地产中撤出。记者从福州一些房地产中介机构了解到，今年春节前后，不少温州人就已经开始把去年买的房子卖掉，而且相当一部分还是没有赚钱就出手，这让福州房地产业内人士感到疑惑不解，一向以投资为目的的温州人为何这么快就要把房子出手，而这一举动究竟又会对整个福州楼市产生什么影响呢？

    　　今昔对比

    　　去年100套中有7套温州人买

    　　上月13套中有7套温州人卖

    　　据福州市2004年全年房地产市场运行情况显示，福州房地产外地及境外人士在榕购房的比例成了去年福州房市最大的亮点。去年，外地人在榕购房的合同登记量为26817宗、面积299.2万平方米、金额99.28亿元，分别占同期福州市商品房合同登记总量的47.43%、46.04%和46.84%。这其中，备受关注的是温州炒房客，在售出的100套新房中就有7套是他们买下的。

    　　然而，今年春节前后，温州人却开始把房子大量地往外出售，尤其是在近两个月表现更为明显。骊特房产代理董事长李特对“温州钱”撤出福州楼市也深感惊讶，3月份总共成交住宅13单，其中有7单是温州人的。开在东区的中介店3月份成交量中，温州人卖房占的比例则高达85%。除了骊特房产外，记者从福州几大房产中介了解到，温州人卖房成了今年春节前后福州二手房市场的一大特点。麦田房产代理总经理缪寿建表示，麦田在金山开了三家直营店，根据他们对近段时间温州人卖房的比例进行初步统计后发现，从去年12月份到现在，温州人的交易量占麦田金山三店总交易量的40%左右。而同样在金山拥有三个代理点的双安房产总经理郑爱新也说，目前，金山新区的二手房交易有相当大的比例是温州人委托的单，双安在这方面的比例也占到了30%以上。另外，记者从其他中介了解到，最近一段时间内，温州人卖房的成交量还将占一定的比例。去年，温州人疯狂入市抢购福州楼市主要集中的三大新区，即金山、五四北和东区，而此番撤资基本也集中在这三大新区，其中尤以金山新区数量最多。业界人士认为，与去年温州人急匆匆地到福州买房一样，今年温州人卖房同样也是集中度很高，尤其是这两个月特别明显。真可谓:来也匆匆,去也匆匆！

    　　前后原因

    　　前景看好引温炒家入闽关

    　　房价平稳抛房撤出榕楼市

    　　对于去年温州人为何会群涌入榕炒房，究其原因又在哪里呢？福州工商联温州商会有关人士认为，主要是福州地价、房价与温州、宁波、杭州相比，不及四分之一，以温州为例，温州的楼面地价是每平方米4000元以上，最高的地价甚至达到每亩1000多万元，房价基本都在7000元/平方米～8000元/平方米，而福州以2003年的土地拍卖数据为例，全年拍卖土地均价为123万元/亩，楼面地价仅为900元/平方米。其次是同三线温州至福州段高速公路的全线贯通，福州到温州只要3小时左右，这使温州人进入福州炒房由可能转为现实。温州的炒房人预测在这个大好时机内，浙江人会不断地进入福建买房。另外就是对海峡两岸将来实现“三通”的信心，尤其是福建去年开始正式提出建设海峡西岸经济区，整个经济发展前景呈强劲增长趋势，这些房子潜在的价值自然是前途无限，这便使得去年温州炒房团大肆入闽购房。

    　　然而，时值今日，温州人为何却又急着想把房子卖掉呢？刚刚把金山的房子卖掉的温州陈先生说：“当初到福州买房投资，主要是看中福州楼盘的升值空间和前景，但来了之后才发现现实与预计的还是差得比较多。”他告诉记者，去年他是以2200元/平方米的单价买进的，但今年他却以2300元/平方米卖掉，扣除中介佣金和更名费外，等于保本出手。陈先生坦承，自己还是比较幸运的，因为他在中介挂了一个月的时间，就把房子卖出去了，而几个和他一起来福州买房的朋友，有的已经在中介挂了两三个月，还没有卖出去。追究急着出手的原因，陈先生说：“主要是因为福州房价涨得不快，同样的资金量，我在上海买两套房子的资金，在福州则可以买5套房子，但上海两套房子的收益率相当于目前福州10套房子的收益，上海房价一年之内单价涨一两千元是很正常的，而福州一年也就是200元～300元左右。”对此，福州市的温州商会副会长翁建忠分析道，年初以来出现温州人集中卖房的现象其实并非偶然，主要是几方面原因造成的：首先是福州的房价平稳，去年涨幅在6.08%。今年福州房地产主管部门的预测大致在5%左右，这种平稳的格局短期之内不大可能会改变。其次，这与温州人炒房习惯有关。温州人到各地炒房一向都是快进快出，追求的是短期投资收益，而目前福州楼市没有办法让温州人尝到甜头。此外，温州人对国家的宏观政策的嗅觉比较灵敏，特别是今年“两会”传出的信息以及随后央行实行房贷新政，这是国家对房地产发展新一轮宏观调控的开始，尤其是对房产投机今后可能会有所控制。

    　　专家提示

    　　供大于求导致炒作空间不大

    　　买房想好再出手别盲目跟风

    　　福州市房地产交易登记中心的有关专家说：“去年，全国各地都在关注温州人炒房现象，福州也不例外。但相对于北京、上海、杭州、南京等一线城市来说，福州房市的炒作空间并不是大。”该专家表示，与上述的这些城市相比，福州的经济总量、经济规模、产业基础、居民收入都有一定的差距，而这些是一个城市房价上涨最基本的经济基础，缺乏这些必要的上涨基础，人为地炒作显然很难。从供需方面看，福州的人均居住水平在全国各大城市位居前列。目前80%的居民拥有自己的住房，因此，这几年来福州房地产市场的供应都是略大于需求，这一点与上海、杭州这些城市相比是截然不同的。以杭州为例，每年的需求是4万～5万套，而其有效供应只有2万～3万套，缺口比例较大。正因为需大于供，所以其楼市的炒作空间非常大。再从炒楼者的另一个支撑——租赁看，随着福州二手房交易量的快速增长，从方方面面反馈的情况显示，福州的房租这两年基本呈下滑的趋势,尤其是写字楼的租金这几年来是逐年下降，因此，福州房市炒作的空间并不是很大。对此，福州市房地产交易登记中心的有关专家提醒准备买房者，不管是投资还是自住，对市场出现的各种“风”不要轻易去跟。如果是自己要住的，关键要看这房子的性价比、环境如何，方便不方便自己的工作、学习；如果是要投资则要看周边的基础设施如何、配套设施是否完善、发展潜力如何等，千万不可盲目，更不要跟风追涨。年初以来福州一些楼盘非常热，出现了多年不见的排队抢购现象，对于有些现象，购房者一定要认真去分析，做出对自己负责任的判断，不要让人家牵着鼻子走，否则吃亏的是自己。福州大学教授、知名房地产专家刘福泉指出，温州人当初来福州市场本身就不够理性，甚至可以说是比较盲目的投资，因为从大的方面讲，福州作为一个区域性城市，其辐射范围比较窄，区域辐射功能在福建省甚至不如厦门。这样的区位条件，决定福州房价只能是目前这样的一个水准，不可能涨太快，这与温州人当初入榕的期望值，显然是不相符的。反过来，如果福州有可以打破其地域性格局的因素，那么，福州的房地产市场就不是今天这个形势了，同样，温州人今天也就不会急急从福州撤离了。