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    杭州：敏感时期，如何拿地颇费思量

    http://www.cnestate.com　 今日早报　 2005/4/14
    　　继3月2日挂牌出让、3月30日招标出让和4月8日挂牌出让后，4月29日，杭州市将在两个月内第四次推出宅地。4月29日招标出让五个地块，总面积接近三百亩，均处于杭州目前地产敏感地带，特别是那块市区近百亩的“地王”地块，尽得天时地利人和。但是，目前楼市风云变幻，市场风险到底有多大？本文试作一分析，供业内外人士参考。

    　　24号“地王”：文教区内最后的盛宴

    　　24号地块是当之无愧的“地王”，它不仅有位置优势，还拥有规模优势，同时还有学院房产、景观房产等众多概念支撑。根据其规划，该地块平均层高11层，可以小高层为主。

    　　华立地产投资部有关人士分析认为，杭州旧城改造启动较早，市中心大幅地块较为稀缺，可以预见，浙江理工大学附近百亩市区24号“地王”地块，尽管北面受不确定的文一路高架经过、无沿街商铺等因素影响，但其拥有成熟度高、配套完善、抗跌性强等优势，可能会创造杭州土地史上又一宗成交价超10亿元的纪录。由于动用资金量较大，将是省内外房地产大鳄较量的主战场，同时不排除部分单位联合竞标的可能性。

    　　此地块东至西溪河，北至余杭塘河，南至文一路，西至教工路。两河两路及地处文教区与市中心交接处，地段优势及景观优势十分明显。它规模较大，占地近百亩，是杭州市中心难得的地块，今后几年内在杭州中心地段要想再拿出百亩大地，基本已无可能。

    　　“阳光顾问”将这块地称为“最后的盛宴”，一是因为其所处的地段优势；二是其总占地面积96.34亩，总建筑面积16.075万平米的规模，估计杭州市中心几年内恐无后来者；三是非资金雄厚者是不敢赴“宴”的。

    　　“阳光顾问”专家判断，上月底杭州出让的位于骆家庄（2005）10号地块，楼面地价高达8225元/平方米，与24号地块均依文一路，一西一东均是难得的好地，只是各有所长。参考比照了土地竞标时间地点最近的10号地块，以及楼盘最为相似的枫华府第两个坐标后，本地块比较理性的竞标价格楼面地价为8000～9000元/平方米；若楼面地价超出9500元/平方米，项目就有较大风险。当然也不排除资金雄厚的企业贸然闯入，楼面地价超万元的可能性。

    　　“阳光顾问”竞标预测:

    　　根据以上价格预测，本地块总价在12－16亿元人民币之间。两个月内筹集这么大的资金，杭州的业内企业凤毛麟角。因此本地块竞标者不会太多，且竞标者应是几家企业联手竞标为多。

    　　正常情况下，认为楼面地价不会高得离谱，原因是从中央到地方稳定房价的政策正在实施；资金总额太大，能赴“宴”竞标者不会太多；财务成本、融资压力、风险均较大。

    　　转塘VS九堡：各有优势有得一拼
    　　
    　　此次出让的六宗土地当中，颇有意思的是转塘、九堡的20、21、22、23号四宗地，他们有许多惊人的相似之处：

    　　一是都位于杭城近郊正在大力改造的集镇，地理位置相似，离市中心距离相近，是去年才开始公开出让土地，也是今后一两年内杭州推地的主要区域；

    　　二是四宗土地占地面积均在50亩左右；

    　　三是转塘的20号、21号两地相连，九堡的22号、23号也是相连的，也就是说近百亩一块的土地被人为分割成两块再出让。

    　　四是地价的升值也相似。转塘镇去年的52号地，楼面地价为2195元/平方米。今年的13号地，楼面地价为3227元/平方米，楼面地价升值1032元/平方米。九堡镇去年的74号地楼面地价为2944元/平方米，今年的5号地楼面地价为3866元/平方米，升值922元/平方米。

    　　五是竞标的激烈程度也都是从冷到热。去年无论是转塘的52号地，还是九堡的73、74号地，竞标者寥寥无几；而今年的情况则是大相径庭，竞标均十分激烈，特别是13号地，经过39轮激烈角逐才决出雌雄。

    　　业内人士也指出，九堡、转搪地块，是大杭州战略棋局中的“棋筋”，规划前景较好。九堡是“城市东扩”的桥头堡，是下沙与主城区的有效过渡，有规划地铁1号线、四季青服装市场和客运中心的迁入等利好消息。转塘自然环境优美，是“旅游西进”的重点集镇，为西面银湖板块和南面富春湾板块的必经之路。它们都是市区与远郊之间的地产洼地，是杭州城市化中的“补课”地带，地产升值潜力显而易见。
    　
    　　转塘20、21号地块和九堡22、23号地块的不利因素也显而易见的：短期内配套缺乏、人气不旺、与主城区之间的空白带难以消除，客户定位可能需花一番脑筋。

    　　就目前现状而言，转塘的交通要比九堡便捷得多。转塘有钱江路、南山路、梅家坞、绕城路四条主干道与城区相连，且路况较好；而九堡目前只有艮山东路、杭海路与城区相连，且路况较差，堵车严重。

    　　由于转塘出让的地块容积率都在2.0左右，而九堡的容积率均在2.5左右，加之转塘的地质结构优于九堡，因此在桩基深度、基坑维护、土建、消防等方面的建造成本上，转塘低于九堡。

    　　转塘项目的土地成本目前还比九堡低。上月出让地块的楼面地价分别是3227元/平方米和3866元/平方米，楼面地价相差700多元/平方米。

    　　“阳光顾问”竞标预测：

    　　由于这四宗地的总价应在2－4亿元之间，一般实力为中型的房产公司就能竞标，因而竞标的开发商应该不在少数。结合3月份的竞标价格、宏观形势、招标出让三个方面的因素加以考量，位于转塘的20号、21号地块楼面地价应在3300～4200元/平方米之间较为合适，位于九堡的22号、23号地块楼面地价应在3800～4400元/平方米之间，超过4500元/平方米在目前政策尚不明朗的形势下，风险较大。

    　　三墩地块：规模小挡不住投资潮
    　　
    　　三墩集镇改造和房地产市场启动已有多年，中小学、交通等生活配套完善，蒋村至三墩联系日益紧密，有坚实的需求支撑，可居住性强，近两年在新浙大迁入、浙大医学中心、银泰、沃尔玛等将落户的利好消息刺激下，坤和、耀江、广宇、华立地产等巨头先后入驻，店多隆市，市场活跃。25号地块尽管规模小，建成后小区公建配套和景观缺乏，但由于资金门槛低，估计将引来深受“缺地之痛”的小开发商的激烈争抢。