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上海：房价在“组合拳”中下挫？
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http://www.cnestate.com 今日早报 2005/4/14
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记者在上海采访时，搜房网副总、中房指数研究院华东院副院长陈晟给上海楼市作了一个很有意思的“过桥”比喻：以前政策“组合拳”出拳前，上海楼市就好像是一大批士兵在过桥，容量太大了；如果大家集体踏步，那么大桥就会因承受不了过强的共振而倒塌。而“组合拳”后的政策，已经不是单边涨，而是有的觉得会跌，有的觉得会涨，有的则在观望。这就使得“组合拳”预计的市场分化已经产生了。只要不是单边倒，大桥就不会倒塌，上海的楼市就有可能向健康稳定发展。
这套“组合拳”正被全国的房地产人士关注，因为上海的今天，很可能会成为其他城市的明天。对“组合拳”来一次彻底的“解剖”，似乎也就显得很有必要了。
上海“组合拳”招数点评：
金融招数最狠最有效
点评者：陈晟中房指数研究院华东院副院长
工作地点：上海
这套“组合拳”政策是分三个步骤进行的。
一是产业步骤，如透明售房网的开通，二手房上交易网、一年内期房限制转按揭等，这些行政政策其实是“组合拳”中的辅助。
二是财税步骤，比如征收5.5%的营业税。
三是金融步骤，比如加息等房贷方面的政策。
我觉得这三个步骤一道比一道严，一道比一道见效，尤其是金融政策是最见效的，因为现在不少投资客是利用银行的钱减少炒房的成本，一旦银行这道关把住了，他们炒房的成本也就少了来源。不过这套“组合拳”目前还没有动了上海楼市的基本面，根本的需求关系现在还没有改变。
不以涨跌论英雄
点评者：华伟复旦大学房地产研究中心副主任
工作地点：上海
评价“组合拳”的效果，不能单纯地看价格是涨还是跌。区别于某些城市的楼市投机性比较强，上海GDP连续保持快速增长，房地产市场长期走好有经济因素的刚性支撑。在一个比较长的时间段里，上海的房价还有一定的上涨空间。在这种预期下，目前高档二手房出现的一些抛房现象，将由现在的短线投资转做长线。
新政直指投资客
点评者：不原透露姓名的开发商东渡国际集团有限公司人士工作地点：上海
持续加息、银根收紧、提高税收等一系列调控房地产市场的“组合拳”，确实对一部分投资者产生了影响，最厉害的还是金融手段啊！现在购房者普遍预期政府将继续出台一系列措施，这种预期使得很多本来打算购房的人纷纷预计楼市将会下行，直接导致了市场观望气氛的产生。这种对政策的预期，也会影响到对市场的预期，对投资者的心理影响和压力都很大；但这种情况短期还是可以的，如果长期这样，楼市就不一定健康。
新闻链接
上海政府10大政策平抑房价
今年对上海楼市有影响的调控措施主要有：
●1月1日起贷款利率按上调利率执行。
●土地有偿使用费将实行先缴后分。
●人民法院民事查封冻结财产的新规实施，导致各大银行收紧贷款口子。
●2月18日，二手房网上交易平台启动。
●3月3日，市房地局发布《关于加强商品房销售监管的通知》，与此前网上房地产加强网上备案的定金合同和预(销)售合同管理的措施相对应，打击近期出现的虚拟交易、加价销售、炒卖期房和拒售房屋等现象，加强对房地产开发企业和房地产中介机构商品房销售行为的监管。
●3月5日，市政府发布了《关于当前加强房地产市场调控、促进房地产市场持续健康发展的若干意见》，以加大对房地产市场的调控力度。“以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住房为主”成为主基调。
●3月7日，市财政局发出《调整本市中低收入家庭购房贷款贴息政策通知》，在2003年11月10日的《贴息实施意见》基础上，根据房地产市场的实际变化，针对房价标准和贴息标准作了调整。房价标准调整为：购买的商品住房每平方米单价，由原来规定的不超过3500元调整为不超过4500元；购买的二手房总价，由原来规定的不超过25万元调整为不超过33万元。贴息标准保持不变。此前，市财政局已发文明确，中低收入家庭2005年度申请购房贷款贴息的家庭人均年收入受理标准为16683元。
●对居住不满一年出售住房，销售时按销售价减去购入原价后的差额征收5.5%的营业税。
●3月17日对房贷加息。
●4月6日取消一年内转按揭，还清贷款才能卖房。
《北京晨报》4月4日的一则报道说：上海“房产之窗”新房监测系统数据统计显示，从上周开始，上海全市住宅成交均价为8737元／平方米，较上上周已经下跌了13．8％！另外，4月11日，中国人民银行上海分行最新公布的2005年一季度货币运行报告显示，今年3月份，上海个人住房贷款余额增幅比2月份下降了1.4%，这是上海个人房贷近年来少见的减增。
“组合拳”后的上海楼市，真实的面貌是怎么样的？
记者赶赴上海采访时，听到的最多一句话是“枪打出头鸟”，这是上海老百姓对当地政府三月份频出的房产新政“组合拳”，最为集中的一句直观评价。尽管语气里仍有些许不满，但令上海老百姓心里稍稍放宽的是，这套来势凶猛的“组合拳”，威力显然已经开始显现。不管是街头卖报纸的老太太，还是城市的“活地图”出租车司机，只要你把上海房价的话题搬出来和他们聊，他们会告诉你，“上海的房价正在降，而且以后一直会降。”
4月12日，《青年报》、《新闻午报》、《房地产时报》等上海当地媒体又集体“公布”：上海全市房产总成交量比前一周下降17%；同时，上海二手房三月猛放量，但成交量却在减少，二手房房价涨幅放缓，市场观望气氛较浓。赶赴上海采访的本报记者看到，这些报纸已在街头巷尾被迅速传阅。
这一连串的数字，令全国一片哗然，尤其是长三角。复旦大学房地产研究中心副主任华伟接受本报记者采访时说，上海的房价对长三角来说，是“牵一发而动全身”。“组合拳”在如此短的时间内就奏效了，那我们身处的城市，楼市的风会往哪里吹？本报记者前日特意赶赴上海，感受真实的上海楼市。
一天抛出54套公寓
关键词：抛房
现象：投机客开始抛房，高档二手房放量
实地踩点：出租车司机上海某都市类报社房产记者
记者刚到上海，从一位出租车司机口中得知，这几天，上海楼市的部分投资客已如坐针毡。有一个例子正被大家口口相传：一位外地投资客王某，一下子抛出闸北感性达利54套公寓房。原因？当然是“组合拳”奏效，王某怕手中的房子像股票一样被“套牢”。
这个例子，后来记者从报摊上买来的《每日经济新闻》上得到了证实。急于脱手的不只王某一个，据报道称，“温州的尤某前几天一下子抛出20多套高档房源，包括位于徐家汇附近的尊园5套，东方曼哈顿2套，玉都国际名园、徐家汇馆、名仕苑各1套；而上海本地人金女士也将手中光大会展中心4套、宏润花园5套房源在网上挂牌出售。”而这些房子，都是被认为具有较大升值空间、抗风险能力较强的市中心高档二手房，这些房源的大量入市，目的只有一个：急于脱手。
上海当地某报社的资深房产记者说，相对于新房，这套政策“组合拳”，打在二手房身上是最快也是最痛的，二手房的成交量从三月开始的一个月内，已经明显下降；而挂牌量却明显上升，有的大型中介公司甚至达到了400%的挂牌量。上海二手房市场的拐点已经隐现，二手楼市正往买方市场靠拢。
不过，私下里，这位记者一再交待，不要把他的姓名刊登出来，因为现在的上海楼市可能比政策出台前更为敏感。其实包括全市房产总成交量17%的数字，只是目前一个阶段性现象，而且数字背后，恐怕还有大量低价配套房选择在这个敏感时期进入，影响了短期成交量的偶然因素。现在，不管买方还是卖方，都在静静观望，大家屏住气，耐心地看这下一步棋该怎么走，谁也不愿先把身子探出来作“枪靶”。据他观察，这个观望期如果在两个月内被打破，“组合拳”的预期效应可能就会被削弱，但如果这个观望期持续到六个月甚至更长，那上海的房地产开发商们才会真正着急起来，包括那批心神不定的投资客，上海楼市的未来走向可能就会明晰了。
数字：记者在上海采访了当地知名中介公司浦东分公司的负责人，了解到，现在不仅仅是市中心，整个上海二手房的日均挂牌套数都在增加。二手房网上交易系统的统计数据显示，3月21日累计挂牌量为5950套；到3月28日累计挂牌量为6784套，日均挂牌量为104.25套；而从4月3日到4月7日，二手房的累计挂牌量则从7279套增加到7925套，日均挂牌量129.2套。粗略算来，二手房日均挂牌套数增加了近24%。
“组合拳”会趁热打铁吗？
关键词：后续政策可能出台
现象：“组合拳”综合效应立竿见影，观望态度弥漫上海楼市
实地踩点：上海市房屋土地资源管理局
这一次上海之行，最难的就是采访上海市房屋土地资源管理局。出发之前，已经做了多方的联系工作，但到了上海，尽管记者在电话里表明了上海新政“药猛、点子准、见效快”的友好采访态度，但该局的相关负责人还是不肯答应面对面采访。
据上海的同行透露，现在上海市房屋土地资源管理局是最为谨慎的单位，不论是中央媒体还是上海当地媒体，采访前必须递交书面申请。该局的这位负责人在电话里告诉记者：“组合拳”涉及到该局的主要是行政政策和部分财税政策，如重大楼盘违规受封、增收营业税、配合银行执行禁止一年内转按揭等。从目前情况来看，“组合拳”的预期效果已经达到一些，尤其是在打击投机客方面。对于目前的“组合拳”中哪些是最奏效的？接下来是否还会趁热打铁再出招数？该人士都委婉拒答。
但据知情人士透露，现在的楼市不但微妙而且步步谨慎。从职能部门角度考虑，他们不希望房价整体下跌，因为会影响到上海的整体经济，而是希望一种稳步的调整，比如4月份明显的房贷增幅下降、二手房房价涨幅减缓等。这位知情人士还透露，根据中央和本市的调控要求，上海接下来可能还会出台一批财税、金融等方面的相关政策。预计2005年上海楼市的表现是整体缓涨，局部房价下跌。
房交会欲打破观望气氛
关键词：上海房价是涨是跌
现象：房交会“起劲”，欲打破观望气氛
实地踩点：上海本地开发商
在昨天的采访中，一位上海房产经纪告诉记者：“我的不少老客户现在都开始抛房子了，有一个客人这几天不停地抛房子，现在已经抛了五六套房子，起码套现了五六百万吧，他卖了二手房后马上又去买了新房。”
但是新房的市场情况似乎并没有想象中乐观。除了市中心的房价依然坚挺外，郊外的一些房子价格已经有下降的迹象。记者在上海感受到的氛围是，上海的开发商有一种普遍的心态，那就是比以往更关注政府出台的政策，以及担心后续政策的针对性。
记者在上海采访开发商时，开发商的态度也是同样的敏感谨慎。记者拨通了复地集团刘小姐的电话，对于记者的提问，对方的第一个反应是“你觉得房价真的跌了吗？你觉得政策的效果有这么快见效吗？”在开发商的眼里，这个观望期显然是比预期中更长的一个过程。
据上海一家全国性房地产集团的相关负责人透露，目前上海的新房楼盘供应量明显比三月份之前减少了，原因是开发商想静观其变，但并不意味着“组合拳”已对房地产开发商的心理产生了决定性影响。开发商对上海的楼市依然充满信心，理由是上海在全国是惟一的真正的国际化城市，对上海住房的需求不仅仅来自全国，还包括来自境外的有实力的买主，毕竟上海的土地资源是稀缺的，也是不可复制和替代的。只不过在这个观望期内，开发商的心态有些微妙而已。而这个房地产集团在杭州也有项目，但相比杭州的情况，他们对上海的项目更为谨慎，考虑的综合因素也更多。
另外，上海的房地产中介公司透露，现在上海的楼市还有一个非常有意思的现象，那就是房展会多，而且个个爆满。即将于4月22日开展的2005春季二手房交易展示会招展工作异常顺利，东亚展览馆4500平方米的展位被预定一空。而中介商的心态是：希望提早打破这种浓厚的观望气氛，使得房产市场重新活跃起来。但在诸多宏观调控政策的背景下，这种心态显然有点王婆卖瓜的味道，能否赚得吆喝还要拭目以待。
数字：上海最大的房地产网站房产之窗显示，自3月初上海市政府着手调控房地产价格以来，上海的房价总体呈下降态势，从11100元／平方米左右滑落到8880元／平方米左右。在这一个月左右，房价一度接近7770元／平方米，但又有多次反弹，这两天呈现出回升的态势。
房产之窗网最新的研究报告称，受各类调控政策的影响，上海新房均价出现了两周连续下挫的态势，上周住宅成交均价比上上周下跌8.2%。
链接：杭州可否“偷拳”？
尽管经历了政策“组合拳”之后的上海楼市，消费者最为关心的房价涨跌问题并未有明确的走势。但无论如何，“组合拳”对买房的和卖房的所产生的心理作用，以及这种不确定的心理因素直接作用于楼市的结果，已经让很多人对渐渐失去判断力的楼市开始重拾信心。
在上海采访的整个过程中，不论是房产商还是专家，以及对楼市已颇有自己观点的资深房地产记者，他们都对上海的邻居——杭州表现出一种关心，毕竟，杭州和上海的楼市多多少少都是有些相像的，比如房价几年来的飞涨，比如浙江投资客的频频现身。这些关心杭州的上海人告诉我们，有些政策，是可以采用“拿来主义”的。而从一定程度上讲，上海在政策方面的操控能力，的确在全国都是比较强的。
杭州可否“偷拳”上海？这个问题，恐怕也是杭州人所关心的，就像上海街头卖报纸的大妈关心上海房价一样。
“杭州情况虽然有和上海类似的地方，但也有很多不一样的地方，比如杭州的楼盘供应量不如上海大。”搜房网副总、中房指数研究院华东院副院长陈晟说。他认为相比上海，杭州的楼市总体还是比较健康的，真实的需求占到70%以上，如果要出台政策，那就是要把握一个楼市发展的节奏和速度。“现在杭州只要把楼市那部分不稳定的因素拿掉，同时保证稳定的那部分因素就行了。”不稳定的因素是什么？他认为是那些过度的投机客，即没有过多资金利用银行资源炒房的、抗风险能力低、拿一辈子积蓄去炒房的这部分人，他们甚至有可能是街头卖茶叶蛋的老太太。用什么政策拿掉不稳定因素？他认为主要是金融政策，比如上海的一年内期房限转按揭。事实上，杭州这个思路已经在运行了，比如提高首付款门槛。
是否可以效仿上海？在记者采访复旦大学房地产研究中心副主任华伟时，他一下午已经接待了四拨记者，包括国际金融时报的资深房地产编辑。华伟告诉记者，如果杭州要打“组合拳”，核心目标应该是鼓励居住，规范投资，抑制投机，就是把普通的市民消费和投资消费区分开，实行一种错位竞争。具体到政策上，也是主张金融政策。“组合拳”的重点攻击目标要打在削弱交易频率，让涨幅下降，让过度投资的人交易不方便。比如可以提高增值交易税，一年内收30%、二年内收20%，三年内10%等。而在上海，类似的金融政策已经出台了。 |
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