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    加快改革是平抑房价的根本出路

    http://www.cnestate.com　 经济参考报 　 2005/4/14
    　　为平抑我国各大城市房价大幅度攀升的现象，人民银行于3月16日决定上浮个人住房贷款利率：5年期以上房贷利率至少提高0.2个百分点；个人住房公积金贷款利率上调0.18个百分点；个人住房贷款最低首付款比例可提至30%。“房贷新政”出台后引起了多方的争议，但是居高不下的房价并未开始下降。“房贷新政”立意虽好，如果缺乏改革配套措施，一味用堵的措施对付炒房的资金，不仅难以治标，更无法治本。

    　　事实上，现阶段房地产市场的问题与整个宏观经济的大背景密切相关，不仅仅是房地产本身的问题。去年以来，我国采取了紧缩性的宏观调控措施，国内资本很难进入钢铁、水泥、电解铝等行业。一般的竞争性领域多数都是生产过剩，而我国相当多的行业处于垄断状态，民营资本很难进入。现在老百姓的12多万亿元银行个人储蓄存款，投资回报率仅2．25%，这些资本往哪里去？仅温州炒房团的资金就有1500亿元。宏观调控本身是无法解决这些问题的。

    　　深化投资体制改革，为资本向其它实业领域分流创造条件。去年我国推出了投资体制改革方案，要进一步落实，不能让核准制和注册制回归为变相的审批。要为民间资本进入垄断行业和公用事业领域创造条件，这些行业是真正需要竞争和提高效率的，民间资本应该到这些行业发挥作用。我国垄断的教育行业、医疗卫生行业使老百姓上不起学，看不起病，这些行业不需要资本进入？该进的实业领域进不去，资本自然都积聚在房地产上。再说，投资体制改革本身也是我国改革的重点，不能半途而废。

    　　抓紧股市改革，为资本向证券市场分流创造条件。3月30日，上证综指报收于1172点，再度创下近6年来的新低。与2001年6月14日创下的历史最高点2245.43点相比，几乎跌去了一半。“国九条”的出台应当说是很好的政策，但是在落实上还需要下“真工夫”。

    　　抓紧政府改革，纠正地方政府经营土地的现象。2004年，无论GDP总量，还是经济发展速度，长三角都超越了珠三角，实现这一超越的“引擎”是房地产业。如2004年上半年，浙江省房地产税收为86.82亿元，同比增长75%，成为浙江第一税收来源。在江浙沪三地的地方财政收入中，房地产业和建筑业(不包括相关产业)所占的比例都在30%左右，而广东只占8%左右。地方政府的GDP政绩观必须破除，以地方财政最大化的观念必须破除。温家宝总理在十届全国人大三次会议答记者问中提出，我国今年改革的第一个任务就是推进政府改革。只有建设公共服务型政府，才能避免地方政府和开发商一起控制土地供应的局面。在此前提下，要建立新的土地供应制度，加快土地资源配置的市场化进程。土地垄断经营和使用，地方政府和开发商都可能造成囤积居奇，使房地产市场波动和投机成为常态。如果通过公开透明的市场交易，房地产价格的变动会缓慢得多。

    　　尽快建立公共住房保障制度。今年以来，一些人批判“为富人造房论”。以2003年为例，我国用于经济适用房建设的总投资为600亿元，只占当年房地产的6%，2004年的经济适用房的投资占房地产总投资的比例不到5%。其实，房地产商是以追求利润最大化为目标，这在市场经济条件下是正常的。从国际经验看，房地产行业的确是非常特殊的行业。一般发达国家都把获得适当的住房看成是公民的基本人权，许多国家写入了宪法。但是保障穷人住房的责任不是房地产开发商，而是政府。法国、西班牙、葡萄牙、荷兰、瑞典等国家的穷人的住房一般都是由政府廉价提供的(租或买)，公共住房保障制度的覆盖范围非常广泛，就新加坡和我国的香港也有超过三分之一的人口享受的是公共住房保障制度。我国作为一个人口大国，住房问题举足轻重，目前应当考虑建立和完善适用住房供应体系了。在农村粮食改革中，我们现在将补贴直接发放到农民手中，不再发放给粮食企业，受到了农民的拥护。在住房方面，也可以考虑将经济适用住房的开发商享受税费优惠直接发放到普通购房者身上。还可以借鉴香港的房委会，设立一个由政府官员和民间人士参与的半官方、半民间的机构，检讨和制定政府的房屋发展计划并监督其执行。

    　　汇率和利率市场化改革可以相机而动。关于“热钱论”，说外国人赌人民币升值，我国长期采取钉住美元的固定汇率制，人民银行有义务按照固定汇率兑换美元，因此我们控制不住这些投机的海外货币，与房价上涨有很大的联系。但是不是主要原因，如果有其它行业可以投机，它们也会到其它行业的。因为目前人民币汇率确实面临升值压力，而人民币利率在经济高涨时也面临上调的压力，两个都上调，都是倾向于助长海外资本流入的。这说明我们多年来错过了调整的机会，现在矛盾集中到一起了，反而不容易调整了。这个问题要慎重，必须选择好时机。

    　　房地产税改与信贷资产证券化改革时机逐步成熟，但是与消除房地产泡沫关系不大。财政部官员也表示，将很快出台房地产税，以调节房价。3月22日，经国务院批准，信贷资产证券化试点工作正式启动。国家开发银行与中国建设银行作为试点单位，将分别进行信贷资产证券化和住房抵押贷款证券化的试点。目前一些人把这两项改革与消除房地产泡沫联系在一起是不正确的。因为房地产税改不是增税，据有关部门统计，涉及房地产的收费多达80－150项，税费已占到房地产价格的30％－40％。这些收费多而且不规范，目的是要统一，总的来说还要减少税负。在房地产市场繁荣的时候推出相对容易一些。就信贷资产证券化来说，主要考虑的是配合国有商业银行改革。房地产贷款证券化将对降低抵押贷款风险，缓解银行顾虑、推动住房信贷的发展有所帮助。当前的按揭贷款的余额增加量比较快，房贷证券化以后，可以使银行腾出更多的资金出来运作，也能够提供更多的按揭贷款，这对想投资房地产的人提供了一个机会，由于比较稳定，又可以带来比银行贷款更多的回报。如果没有配套的改革措施，房贷证券化也许会推动更多的资金购买住房。