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    无锡：新政效应 影响楼市几许

    http://www.cnestate.com　 江南晚报　 2005/4/15
    　　【影响】

    　　炒房者赶着出“货”

    　　昨天一早，市民陈先生就来到中介公司，将他去年购买的位于城东的一处房子挂单抛出。他说，本想等房价再涨高点卖出，可最近形势不太好，还是早点出手，让钱落袋为安。

    　　赵女士原来做一些产品的代理，自房市火爆后，她就成了一个专业炒房者。这两年她在房市上赚的钱，让小姐妹们羡慕不已。赵女士的手头通常保持三、四套房子，不断地高抛低吸。而去年下半年以来，越发紧张的形势，使这位炒房老手感觉到了压力，特别是最近一系列的政策变化，更是让她心神不宁。于是，她打定主意：赶紧清盘出货，将所有的房子全部挂上了卖出榜。

    　　二手房房源见涨

    　　记者从无锡市房地产信息网上看到，近来，每天上网发佈的二手房出售信息有好几百条。该网站负责人说，以前网站每天发出的只有一二百条，现在达到四五百条。一家媒体广告部的人士也告诉记者，房源信息以前是每周６个版，现在增加到了每周８个版。

    　　首佳中介总经理王一见说，投资者们普遍感觉到了这种空前的压力。本月以来，他们手上的二手房源明显增加，目前，出售房源有８０００套左右，比去年同期增长２０％。他说，这些增量除了炒房者抛盘的外，还有一些开发商将捂了几年的存量房也拿出来抛售，而这些房子原本是留作出租或物管之用或待价而沽的。

    　　从成交情况看，二手房源的增多，使真正需要的人有了更多的机会，他们可以定定心心地选择，与急于出货的卖主讨价还价。所以，近期的二手房价格并没有明显波动。

    　　开发商拼抢进度

    　　上海近日出台规定，要求转让有抵押贷款的房屋必须先还清贷款才能将房子卖出，施行一天，房价狂跌３６８元╱平方米。国家调控政策频出，上海等周边城市楼市的变化，也使无锡开发商的心理出现微妙变化，信心受到影响。由于对后期市场形势吃不准，“抢进度赶行情，尽快把手中项目推向市场，快点回笼资金”，成为许多开发商的共识。来自浙江的某开发商告诉记者：“这并不是对无锡的楼市没有信心，但开发商需要考虑自己的项目周期内是否会有波动，毕竟做一个项目的资金不是小数目。”为了抢进度，一些房地产项目往往在証件还没有齐全的时候，就开始抢先“启动”。

    　　无锡阳光置业有限公司总经理沈洵表示，虽然目前无锡的房地产市场比较平稳，房价还会有一定的上涨空间。但从长远来看，政府在政策层面上的力度不断加大，让开发商感受到了实实在在的压力。

    　　面对更加激烈的市场竞争，迫使开发商要研究政策，苦练内功，多造出性价比高的房子。

    　　【现状】

    　　投资比例近三成

    　　有关方面的调查统计显示，无锡购房者中有投资打算的比例占到２９％，而在２００３年，这一数字仅为９％。在近三成的投资者中，除９％的人打算将房子出租，做长期房东外，其余２０％都准备将房子买进卖出，做短线转卖。有关人士说，与上海等城市相比，无锡的投机炒房势头差远了。但他也表示，近三成的投资者只是一个平均数，对于某些楼盘而言，远不至这个数。特别是一些外地投资者的加入，更加速了一些楼市的虚高。目前，不少开发商已意识到这一问题，在外地投资者整幢整幢拿楼时，基本予以拒绝。但众多开发商表示，一个楼盘如果没有人投资炒作肯定是不好的，关键在于控制好比例。可话虽如此，真正要控制谈何容易。至于那些做房东打算的人，一般都是采取以租养息，而随着房贷利率的不断调高和租金的下跌，投资收益降低后，恐怕也会改变主意，抛掉房子来脱身。

    　　炒房行为受限制

    　　无锡的各项政策执行得较早，政府的调控也较严。市房管局市场处负责人介绍，无锡早在２００３年就规定，个人购买普通住房不满１年转售的，销售时按销售价减去购入原价后差额的５５％税率征收营业税。去年４月，市政府出台《关于进一步促进无锡市房地产市场持续健康发展的意见》，同年７月，市房管局又下发《商品房销售管理实施细则》，规定期房不得转让。同时，实施网上合同登记备案制度，使商品房的销售更加透明、公开，炒房行为受到限制。

    　　一名业内人士说，以前有些炒房人利用与开发商的关系，进行退房更名炒房，现在网上合同备案后，就很难操作了，而且产监部门对违规操作的开发商会进行处罚。

    　　很多开发商也不愿冒此风险，干脆在卖房时就声明不能更名。至于“转按揭”，工商银行无锡分行一名人士告诉记者，无锡虽然也有可办“转按揭”的政策，但因为手续繁琐、操作难度较大，所以各家银行都不愿意办此业务。去年，无锡规定期房不得转让，“转按揭”也就名存实亡。在公积金贷款中，也早就规定必须将第一套房屋的贷款还清，才能再办理新的贷款。

    　　楼市不会大起伏

    　　除国家的宏观政策调控外，从３月初征收营业税到现在叫停“转按揭”，上海出台了一系列的紧缩政策，房价随之下跌。

    　　业内人士分析，这种情况在无锡不太可能发生。市房管局市场处马处长认为，无锡房地产市场的发展滞后于上海，现在国家出台的各项规范政策，正好可以让无锡避免走上海的弯路。而且由于政策执行的超前性，目前无锡的房地产市场健康平稳，不会出现大的起伏。他表示，今年将进一步规范房地产市场，抓好销售过程中各种违规行为的监管和查处，将网上合同登记备案扩大到存量房，进一步增加市场透明度。同时，积极寻找解决目前无锡低价位商品房供需失衡矛盾的办法，完善普通商品房、经济适用房、廉租房组成的住宅供应保障体系。

    　　刘大卫是无锡房地产界的一名资深人士，他表示，当前国家的调控政策主要是针对一些房价偏高的地区和房市中的投机者、投资者，以抑制房地产价格上涨过快，而不是打压房价。

    　　至于会不会一下子导致楼市降价，甚至崩盘，这种可能性不大。