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    上海：抛盘增24%成交缩50% 楼市渐倾买方市场

    http://www.cnestate.com　 劳动报　 2005/4/15
    　　从中央到上海地方，调控令牌环环相扣连下数道，对市场供求产生实质性的影响。目前沪上抛盘增加，成交萎缩，楼市从卖方市场向买方市场转化。专家建议，市民买房不妨等到2005年下半年。

    　　4月5日，被业内人士公认为上海调控房价最有力的一条措施出台。上海房地局规定，上家必须还清银行贷款后，才能将房产转卖下家。这意味着，自2001年启动，一路助推楼市上涨的“转按揭”金融政策宣告终结。

    　　至此，从中央到上海地方，环环相扣的调控令牌连下数道，并开始对市场供求产生实质性的影响。记者从上海主要房产交易网站和房产中介处获悉，目前抛盘增加了20%左右，而买家多持观望态度，虽然房价依然如昔，但楼市已经从卖方市场转化为买方市场。鉴于楼市进入多空均衡的微妙阶段，专家建议，市民买房不妨等到2005年下半年。 　　

    　　买卖比例：从3∶1到1∶3

    　　记者从网站“房产之窗”获悉，上海市住宅成交均价已连续两周出现下挫趋势，由央行房贷新政实施前(3月11日至17日)的10132元／平方米，回落到(3月25日至3月31日)8880元／平方米。虽然在4月初止跌回升，但在“转按揭”被叫停后，4月9日，成交均价下跌到8465元／平方米，比上日下降439元，4月10日，成交均价7680元，再下降785元。

    　　由于短期均价变动更多受楼盘差异的影响，因此，业内人士认为，比短期成交均价下跌更有说服力的是买卖双方数量的变化。

    　　郝愫，上海爱建立好信房地产经纪有限公司总经理。他告诉记者，从“爱建立好信”遍布上海的120家网点反馈的信息看，3月份抛盘比上月增加了20%左右，虽然成交价没有下跌，但买卖双方成交的拉锯时间在增加，估计今后一段时间买方不会很快进场。他判断，上海楼市已经从持续四年的卖方市场转变为买方市场，因为买卖双方的比例，已经从去年的3∶1转化为现在的1∶3。他说：“这是一个非常重要的变化。”

    　　抛盘增加24%，成交萎缩50%

    　　在“网上房地产”、上海热线等网站的二手房挂牌处，也出现了二手房挂牌显著放量的迹象。“网上房地产”交易系统显示，3月21日到28日，日均挂牌量为104.25套；而从4月3日到7日，日均挂牌量129.2套。粗略算来，近期上海二手房日均挂牌套数增幅24%。

    　　在抛盘放量的同时，成交量却首次出现阶段性萎缩。“网上房地产”的相关信息显示，与2004年日均800-1000套的交易量相比，3月份的日均交易量基本维持在500-600套之间，萎缩了50%左右。

    　　最新数据显示，3月份上海二手房指数涨幅下降0.5%，开始出现卖方抛盘，买方观望状态。

    　　谁在卖房？谁在护盘？

    　　参照股市的经验，当机构大户撤退，散户跟进的时候，市场就进入拐点时刻。

    　　记者的一位朋友，某商业银行理财中心主任，3月份刚刚出手一套房产。她说，先知先觉的人开始卖房了，后知后觉的人还是往里冲，我们银行理财中心一些手里拿着十几套、几十套房产的大客户都在悄悄减仓。

    　　她卖掉的房产位于闸北区，从去年11月到今年3月，这套房产从60万元涨到73万元，她说，涨得太厉害了，像2000点的股票。但她还是保留了一套位于淮海西路的房产用于出租。她认为，内环线黄金地段的房子多由温州人、外国人在买，用的是自有资金，不是靠银行贷款的。决定黄金地段房价的并非利率、税率、按揭政策，而是人民币的升值问题。

    　　兴居房屋总经理曾立俊向记者反映，在挂牌的卖家中，不少是手中有好几套房的投机客，他们预计未来可能还有调控政策出台。

    　　他说，置业人群中自住、投资比例各半，即使是投资，也会以中长线投资为主。另外一个比较明显的特点是买主决定过程明显放慢，心态变得相对谨慎，政策对于买主具有一定影响，但还不足以动摇其对投资前景的信心。

    　　而郝愫的感受则是，外资进来护盘的迹象比较明显。在其门店里，3月份，外资购房比例高达10%。

    　　未来房价不会大跌

    　　上海楼市究竟会向何处去？预测大势从来是一件冒风险的事情，尤其是对近年历经唱衰而始终昂扬的上海房地产市场。

    　　复旦大学房地产研究中心主任尹伯成是为数不多的“旗帜鲜明”派。他对记者说，过去我们常常挂在嘴上的一句话是“涨幅趋缓”，今后这四个字可能要改成“跌幅减小”。他认为，目前房产的租价比实在太低，这说明房子不值现在的价钱。但他不认为房价会大跌，上海的经济在快速增长，房市中的泡沫并不要全部用跌价来消除，而可以通过发展经济、提高市民实际收入和租金水平来逐步消化一部分。在房价不会大跌这一点上，上海社会科学院房地产业研究中心投资部主任、上海科赛房产投资咨询公司副总经理曹春尧持同样观点。他指出，央行新政的另一面不可忽视，那就是增加流通货币，维持经济持续快速增长的态势，这必然带来一定的通货膨胀。未来房价由于成本的因素不会大降，如果说房价有下降，更多意义上只是相对个人收入的上升而下降。

    　　看看等等年底再买房

    　　专家们对市民个人买房提出了自己的建议。

    　　曹春尧认为，投资或投机房地产的成本已经明显增加，短进短出的获利空间已经不大，甚至还有危险。未来一年，外环、内外环之间，一些配套不全，环境、品质一般的虚涨房屋有一定下调空间。如果是自住或保值，现在可以先看看，等年底，外环线附近大量房源推出后再考虑购买。上海市房地产行业教育中心副主任忻建强建议，房产暴利时代已经终结，但市中心环境好的小区内的房子，仍值得购买。

    　　即使是看跌楼市的尹伯成也认同市中心房产的抗跌能力。意见分歧的经济学者，对于纷繁复杂的楼市走向，在这一点上达成少有的共识。