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北京：协议出让土地项目供应跟上 楼盘集中放量下半年
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http://www.cnestate.com 北京青年报 2005/4/15
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北京房价变数未知———
■下半年亮相新盘知多少
2003年、2004年“协议”出让的15936公顷土地，未来将打破现在的“阶段性供应不足”而会出现集中供应的局面是业内人士已经达成的共识。但在“集中上市”的第一个时间落点的判断上，略有不同，北京豪威尔房屋经纪公司总经理胡晶认为，今年下半年，将出现大批项目“集中供应”，从而给房价带来变数。下半年集中供应出现的新盘有：
东部的楼盘包括星河湾、华侨城、天之骄子，北京花园、华业东方玫瑰园、富力中心、东方普罗旺斯别墅、九号公寓、首创京棉项目和和平里项目、呼家楼项目、百子湾浙江金都江南春晓等；南部两广路和崇文门地区一直是南部楼市的热点，富贵园开发商将推出一个60万平方米的建筑综合体项目国瑞城，该项目位于崇文门路口东南角，由五星级酒店、甲级写字楼、大型SHOPPINGMAIL高档公寓等产品组成；广渠门地区今年还有两个新项目出现。南二环的风图腾、朱雀门，西二三环之间还有一个由中信与首创联合开发，包括公建和住宅的26万平方米的主语城，城西部的中体奥林匹克花园、首创玉渊潭项目、新松集团新钓鱼台花园，此外还有建工集团的庐师山庄、海开的百望山项目、领秀硅谷（二期）的别墅项目和北辰集团的京西别墅项目将再次在该区域掀起兴建别墅的高峰。北部主要在望京和北苑边缘集团，望京最后200万开发用地大都将在下半年上市，北苑集团的来广营地区除了山水奥园和润泽苑等项目外，还有世贸集团的豪宅项目。
而以北京中原李文杰为代表的人士则认为时间点要晚一些，“集中供应”最早会出现在明年年初甚至明年上半年。持这个观点的华高莱斯李忠判断：“今年下半年主要是老盘的二三期，明年上半年才会以新盘为主。”不管是打破“阶段性供应不足”的这次“集中供应”究竟是在今年下半年还是明年上半年出现，一旦供需持平，北京目前快速上涨的房价神话将不复则是一件肯定的事情。
■促落因素一：土地供应充足不算2002年、2003年、2004年已经协议出让但还尚未形成供应的土地，市国土局副局长张维透露，2005年北京市的土地供应总量虽然将低于2004年，而可能与2003年持平。从目前市场上可以计算出来的未来的土地供应来看：
亦庄：凉水河往南近4000亩空地据说都是建设开发用地,西进部分也有4000亩的住宅用地在规划中。
东部：城中心地段的土地是越来越少，但往外看，不算顺义、通州新城的建设，仅京津塘高速和城际列车的修建将会在京津塘“走廊”释放大量开发用地。
■西南：房山的潜力还尚待挖掘北部：立汤路沿线200个别墅项目已经在运作之中。
从长时间看，未来不可再生的土地资源越来越少是趋势，但从北京的开发建设用地看，至少十年很充裕，购房人担心土地稀缺而导致房价大幅上涨的石头大可落地。
■促落因素二：资金回笼压力大政府各种调控举措形成的组合拳对开发商和购房人的影响。
开发商的影响有两种：一种是今年下半年或明年上半年，因“8·31土地大限”等影响了审批手续的一批楼盘将在下半年或明年年初开盘，而受“8·31”影响，已经在土地出让金等环节“耗尽精力”的部分新盘将面临尽快回笼资金的压力；一种是开发策略的调整，很多以往志在开发“高档”物业的开发商已经转向，开始考虑风险较低、运作周期较快的“低价商品房”。
另一方面，宏观调控的矛头已经指向消费需求，个人住房按揭利率的提高，物业税、遗产税等的拟征都会影响购房人的心理。
还有一点不可忽视：中央单位的经济适用住房建设。据了解，中央单位员工的购买一直是支撑北京楼市的主要动力之一，但从今年看，中石油集团、国航等大单位都开始以各种形式兴建“经济适用住房”，解决单位职工住房，这将使得北京楼市失去很大一部分需求客户。
在这样几重压力下，一旦供应激增，北京房价下挫不是没有可能。
■促落因素三：需求中间部分大从需求分析，房价回落空间依然存在，北京楼市的需求会持续旺盛，但会出现“两头热”的现象，即6000元以内的中低档住宅和1万元以上的高档住宅需求旺盛的趋势。
首先，这两部分是自住需求占主要，不会因为宏观调控而不购买。居于中间阶层的中档住宅即所谓的白领经过这些年消化，基本已经解决了住房问题。而6000元以内的中低档住宅的需求对象是工薪阶层和年轻人，尤其是后者，80年代为主的年轻一代多为独生子女，基本是父母拿钱给他（她）付首付，自己只要供月供就可以，因此，在北京的各个售楼处，你都可以看到大拨这样的购房人。
其次，土地供应的地理趋势决定，今后土地供应主要集中在四环以外，地价相对低、建安成本相对省都会造成综合房价的下降。 |
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