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宁波：楼市归于理性
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http://www.cnestate.com 都市快报 2005/4/15
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4月8日，第九届宁波房地产展示会召开。这届宁波房展会人气已经没有往年那么热闹，房产商们普遍反映购房者比往年冷静了，不再轻易下单了。
而一年前的宁波房展会截然不同，当时买房子甚至可以用“争抢”这个词来形容。当购房者们发现房展会上基本无房可买时，纷纷转向二手房市场，当地二手房市场也随着新房的走俏而热闹过好一阵。去年4月，当地房地产交易中心几乎每天爆满，各个办证窗口前都会有人排队。
风向很快转变。随着国家的宏观调控，宁波楼市迅速从火热归于冷静。去年5月开始，销售情况转折向下。旺盛的需求好像突然不见了。但是房价却依然在步步上涨。宁波市区基本扫清了6000元/平方米以下的房子。
到今年一季度，在全国35个大中城市中，宁波市房价涨幅从2004年的第五位退至第六位，地价涨幅也居全国第六位，房屋租赁价格涨幅列第五位，物业管理价格涨幅位居第七。一季度，宁波房屋销售价格上涨11.6％，土地交易价格上涨18.9％，分别比全国35个大中城市平均涨幅高出1.8个和11.1个百分点；市区房屋租赁价格上涨5.0％，高出大中城市平均涨幅3.1个百分点。
在如此微妙的形势下，今年的宁波房展会开幕了。
规模层次均创纪录
今年宁波房展会的规模和层次都创下当地纪录。本届房展会除了宁波本市房产企业积极参展以外，还有来自江苏、浙江、山东、重庆、四川、海南、江西、河南等9个省市的企业参展。参展商的队伍中甚至还包括澳门，“澳门国际礼品城”也在宁波房展会上卖房。
参展房地产企业83家，参展楼盘100多个,展出面积达2.5万平方米，可售面积也比往年有了大的提高。
更实在点的活动是优秀楼盘奖的评选。各个参展企业都将被参展的购房者评比，最终选出谁是优秀楼盘。为了加大投票率，组委会还为投票者提供了一点小奖品———一张宁波楼盘图。
参加宁波房展会是要门票的，门票为十元，这挡住了不少人的脚步。于是，剩下了购房欲望较强的人。
可售甚少试探居多
宁波房展会上可售的楼盘仍然很少。多数都是展示楼盘。如宁波亲亲家园、宾果70、东湖馨园、雍景苑、青林湾、水岸心境……都希望准购房者们来登记，但是都不能给出确实价格。近的在七八月间可以开盘，远的要在年底才能出售。
在少数可售的楼盘中，又有很多来自外地。很多打出海景的旗号，如岱山这个位于舟山以外的海岛，就有两个楼盘可售，这是我国仅有的12个海岛县之一，也是距上海最近的海岛县。森林覆盖率达42％。
岛屿上的海景房产不少，有浙江山水房产的浪琴花园，宁波乐裕置业的小深水海景房产，宁波三林地产的峰景湾五星级国际休闲岛，舟山市新方圆的蓬莱名仕阁，舟山诚泰的岱山时代广场等十几个项目。
海南海口的海岛雅墅甚至推出总价6万元的小户型70年产权物业。
宁波本地只有本来就销售缓慢的别墅项目还在销售，如紫汀花园。
特色鲜明才受关注
在理性的市场，只有特色鲜明的，才受关注。坤和建设在天一广场边要建坤和中心———集商业、办公于一体的城市集合中心。天一广场是宁波最繁华的地段，集中着大量的商业设施。在天一广场边出现一个工地将会怎样？肯定会让广场失色很多。
开发商的对策是沿着地块建起一圈两层小楼，时装店、高级餐饮店纷纷进驻这圈小楼，没有空下一个店面。虽然租金的收入不一定能收回这批临时建筑的建设成本，但是这笔投入却留住了该地块的热闹，也保持了天一广场整体的繁荣。肯把大笔钱投到前期的公司，让宁波人感觉良好。宁波亲亲家园的展位第一天就吸引了场馆内最多的人群。
水景住宅“宾果70”全力吸引上世纪70年代生人，房产商看到这批人到现在应该刚刚有所成就，而且是结婚与置业的高峰期。他们要求符合条件的客户填写详细资料，并承诺经常组织准购房者一起参加活动。
澳门房产也来了，澳门凭什么吸引人呢？他们打起了下一代的主意。澳门房产的宣传词是港澳子女参加国内的考试普遍有加分，或者区别对待。这种宣传还挺有效，一天内就有三套房子被买走。
中介公司不凑热闹
宁波房展会与杭州还有一处不同，那就是没有二手房展示区域，因此中介公司不会参与。不过，当地中介公司普遍反映，最近一段时间来，二手房成交出现下降趋势。
“房贷调高利率等措施出来以后，4月份的成交量与去年同期和今年3月同期相比都有下滑。不少购房者处于观望状态。”21世纪不动产宁波区域运营总监施建益说。
而1990年以前建造的老房子在宁波二手房市场上已经不受欢迎。“有些地段很好的老房子，售价还不到5000元/平方米。即使这样，今年以来，我们公司也只有2套这样的房子成交。”当地某中介公司老总说。
由于当地一些规模较小的中介公司频频出现卷款逃跑事件，目前宁波市民对于中介的选择相当谨慎。几家品牌公司的市场占有率已经超过了60％。
大笔投入宁波换颜
近几年来，宁波城建投入了大量的资金，建成了东部新城的骨干路网、形成了住房供应三级体系，而且进一步变绿变美了“三江六岸”。
“东扩”是宁波今后城市建设的一大主题，要兴城，自然要先通路。目前，连接东部新城的民安路（江东北路—二号路）、朝晖路（三期）、惊驾路（中兴路—世纪大道）以及通途路（世纪大道—东外环路）、沧海路等工程已建成通车，通途路、世纪大道南段扩建等工程也开始启动，再加上原有的中山路和百丈路延伸段以及江南公路，东部新城骨干路网基本构成。绿化建设是城市建设的重要内容之一，今年确立了“点、线、块、环”的绿化政策。至今，滨江大道、江东南路延伸段、新外滩等沿江景观带已在建设中，而民安路、江南路、通途路道路绿带与沿河、沿江绿带则形成了“绿色走廊”，南北外环路与世纪大道、机场路构成了城市“绿环框架”，福民公园、盆景园、天童北路西侧绿化等项目的完成亦为城市增添多片“绿肺”。
对几个湖区都进行了详细的规划设计，如月湖区域是宁波市重要历史文化街区，总面积96.7公顷，其中月湖东区已于几年前做了大规模改造。现存尚未改造的月湖西区东起偃月街、共青路，西南至护城河，北抵中山西路，面积54.31公顷。西区以居住用地为主，文化遗产丰富。
由东南大学城市规划设计研究院编制的月湖西区详细规划在土地利用、功能布局、环境整治等方面注重与文化遗产保护目标的整合，注重街区环境品质的提高，强调全面保护观点，将保护作为城市更新的一种特殊方式，合理平衡传统建筑保护与再利用的关系，让历史街区空间多元化。该方案建议，西区今后用地发展方向为提高居住环境质量；提升城市公共空间品质；凸现文化遗产。
冷静声音不时发出
对宁波楼市，不时有冷静的声音发出意见。
有人提出，为什么前两年旺盛的需求突然间不见了？是宏观调控的影响吗？不是，因为宁波房地产现实的供求量和购买力未受根本性影响。是人们心理预期的变化吗？也不是，因为宁波经济持续向好和人均收入继续稳定增长的大趋势并没有改变。真正的原因应该是长期积累的购买力在前几年集中释放、房价的快速提升，使剩下的购买力不足以支撑楼市的火爆。要修复购买力断层，恐怕需要相当长的时间。
有人认为，宁波楼市已持续了4年的上涨期，收入较高且稳定的中产阶层绝大多数已买了新房，不再是住宅消费市场的主力军。而收入较低或积蓄不多者，因房价高不得不购买总价偏低的近郊住宅与单套面积较小的市区公寓楼。同时，甬城民间资本丰厚，尤其是个私企业众多，几百万元甚至上千万元的高档公寓楼与别墅等依然走俏。
多数人认为，房价稳步上涨，销售速度趋缓。供求大体保持一个平衡。但前几年市场信誉好、价格定位适中的楼盘依然会走俏。青林湾二期、春江花城等楼盘出售的速度可能要比一般楼盘快。开发商开发实力不强，品质又不怎么好的楼盘可能会滞销。
几种意见看似不同，但都表达出宁波楼市已进入理性时代。
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