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房地产开发“两款”激增蕴含风险
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http://www.cnestate.com 国际地产参考 2005/4/18
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统计数据显示，今年前两个月，国内房地产开发投资资金来源中，“两款”即定金及预收款和应付工程款急速扩张。其中，定金及预收款增长47.4%，比同期资金来源中的国内贷款高39.4个百分点；应付工程款增长78.8%，增幅比去年全年大幅提升79个百分点，为同期整个资金来源之最。
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就此，国家统计局景气中心发布报告指出，房地产开发资金来源中定金及预收款和应付工程款急速扩张，具有多方面的风险，有关方面对此应有足够的重视。
■内含需求和房价膨胀因素
今年1月—2月，房地产开发投资资金中，国内贷款增长比去年同期低55个百分点，但由于定金及预收款和应付工程款的高速增长，很大程度上弥补了投资资金短缺，其中本年资金增长29.3%；各项应付款增长52.5%，增幅比去年高42个百分点。在此推动下，同期房地产开发投资增长27%。特别是资金比较缺乏的中西部地区，房地产开发投资分别增长32.6%和36.5%，增幅远远高于东部地区。
报告指出，房地产开发资金来源中定金及预收款和应付工程款的高速增长，虽然直接表现为其投资反弹风险因素，但主要由于定金及预收款增长来源于消费者支出特别是个人住房贷款相应增加，因而包含房贷需求和房价增长的因素。
今年1月—2月，商品房销售面积比去年增长13.7%，增幅比同期商品房竣工面积高11.6个百分点。由此拉动房价呈继续上升势头。最近央行决定提高商业银行自营性个人住房贷款利率，目的是从需求方面控制房价过快上升。但除增加普通居民购房成本外，一方面可能会刺激居民增加购房支出和一次性购房居民比例提高；另一方面，对于高收入投机性购房者，特别是对于拥有巨额财富和便利融资途径的民间炒房团购房成本的增加，可以说是微乎其微。
■易致使家庭债务和
企业流动资金缺乏报告认为，“两款”占房地产开发投资资金来源比例过高，容易积累金融机构不良资产风险。由于定金及预收款绝大部分来源于个人住房贷款，应付工程款的很大部分也来自被欠单位的贷款，即无论是定金及预收款还是预付工程款，均直接或间按来源于资金市场。因此，如果房价和被欠工程款单位产品价格大跌，房地产开发投资资金来源中个人房贷和应付工程款的风险必然首先转嫁给银行，导致银行不良资产的反弹。
定金及预收款的迅速增长，很大程度上意味着个人住房贷款或家庭债务的相应增加。据有关专家测算，目前我国一些城市主要由于个人住房贷款的增长，家庭债务已超过发达国家某些城市水平，如果高速增长的房价发生重大逆转，势必导致家庭债务在已很高基础上的进一步走高。同时，去年以来，金融机构短期贷款波动趋降，而房地产开发投资资金来源中应付工程款增长迅速上升，必然加剧规模较小和以短期贷款为主的被欠工程承包等单位流动资金矛盾，进而挤压这些劳动力密集型企业民工工资。
■便于国际热钱大量流入
据有关专家统计，去年我国新增外汇储备2067亿美元，其中除320亿美元的贸易顺差，606亿元的外商直接投资和350亿美元的新增外债，热钱大约为600亿美元，接近于同期外商直接投资规模。也有人估计我国目前热钱达1000亿美元左右。
报告指出，由于我国房地产市场利润大幅攀升和外资进入门槛很低，导致热钱中的很大一部分，绕过资本市场，通过向房地产交纳定金及预收款等办法，以及虚假贸易和非贸易形式，进入房地产特别是其高端市场。2004年港、澳、台商和外商投资企业房地产开发投资共1733.4亿元，规模比国有和集体总和多236亿元；今年1月—2月为156.6亿元，规模相当于国有和集体总和的1.5倍。 |
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