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南京：3月份商品房价格结构失衡
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http://www.cnestate.com 2005/4/18
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每年春风由南而北，可是今年南京楼市的春风却由北而南：今年2月份以来，江北楼市一路高歌挺进，以1420套的成交量仅次于河西板块，3月27日甚至创下了全市成交206套，江北成交167套的惊人成绩。江北楼市成为南京楼市中最引人注目的一个板块。
天华百润、海都嘉园、快乐之城等几个热销楼盘的工作人员向记者表示，今年以来“日子还好过”，过来买房子的人不少。在楼盘销售人员的圈子里，“在江北卖楼的”俨然成了许多售楼人员的羡慕对象。但是，根据抉策地产研究中心的调查数据显示，3月份以来，热销的江北楼市新建商品住宅均价竟然下降了近1%，平均价格回落到2800元/平方米，而网上房地产浦口区商品住宅的成交均价仅仅为2391元/平方米。销售的升温和价格的低走，成为江北楼市近期来的特质。
江北楼盘热销
从以下的几组比较中可以看出江北的强劲销售形式：截至4月11日，江北片区新建商品住宅的认购量为919套，成交量为1420套，分别占到全市认购量的29.2%和成交量的20.2%，近1/3的认购量充分显示了消费者对江北楼市的信心，超过1/5的成交量则显示了江北楼市已经渐渐成为南京楼市的“主角”。
南京市房产局公布的数据显示，今年1~2月，浦口区新建商品住宅的销售增长幅度为32.8%，相比较排名第二的河西板块，其销售增长幅度仅仅为8.5%。
从网上房地产2004年8月1日新批上市销售项目的销售排行榜上来看，天华百润的第一团组，天润城第一街区以983套的销售数量排名第一，城南新村、海都嘉园、华侨城等三个楼盘分列第四、第五、第七名，在排行榜的前十名中，江北浦口区的楼盘就占了四个。在4月份前十名的的销售排行榜上，浦口区的楼盘更是惊人地占了五席。
从网上房地产的销售排行榜上，并不难看出江北楼市之所以热销的原因，天润城第一街区的平均价格仅仅为2450元/平方米，而它距离长江大桥也仅仅只有10分钟的车程。爬上4月份销售排行榜第二的盛泉新村，平均价格也仅仅为2457元/平方米，在该盘所在的浦珠板块中，浦珠路沿线楼盘均价在2600~2800元/平方米之间，盛泉新村的价格无疑有明显的诱惑力。而位于珠江镇板块上的城南新村，更是以1750元/平方米的均价震撼了江北板块。
抉策地产的李康研究员对记者说，4月份江北房价之所以走低，和这一批低价商品住宅、甚至超低价商品住宅的上市不无关系，例如新甸镇3月末上市的翠云新村，价格竟然不可思议地定为1400元/平方米，江北的房价受这些楼盘的拉动，已经扭转了2月份上涨的趋势，转而掉头向下了。
低价的原因
为何今年新推上市的数家楼盘都走低价路线？在去年上半年，一些新推出的楼盘都把价格定在了3000元以上，甚至有人喊出了江北房价也要冲四的疯狂口号。到现在，部分江北楼盘的销售价格仍然保持在3000元以上，例如滨江大道上的明发滨江新城，其均价在3600元/平方米以上，最高价格达到4500元/平方米，位于泰山街道的金泉·泰来苑开出了3000元/平方米的价格。虽然有冲四的楼盘存在，但是目前决大多数楼盘的价格仍然保持在2400~2700元/平方米之间。
东南大学黄安永教授在分析江北楼市时认为，江北开发商在进行项目价格定位时，应该继续保持江北楼盘价格较低的优势。
“江北的房价止步于3000元/平方米前是相当明智的。”一位业内人士这样评价目前的江北楼盘定价，在目前房地产市场发展的大势下，开发商没有办法不受楼市预期遭受打压、开发资金紧张、销售压力增加、开发成本增加等诸多因素的影响，随着买方市场的到来，开发商的低价策略是被迫制定的，同时也是市场必然的要求。
江北楼市之所以能保持这样的低价，还有一个原因是它有足够的利润空间在作支撑。据了解，目前不少江北的低价大盘用地都是在两三年前购得的，还有部分土地是通过协议转让获得的，部分楼盘项目用地的价格甚至达到7万元/亩的低价，而像苏宁天华百润这样的超级大盘，土地价格也不超过12万元/亩，按照开发6层的多层商品住宅来算，土地成本平摊到商品房中仅仅为30元/平方米。
记者在采访“超级低价”楼盘翠云山庄时，该楼盘的开发商就明确表示，房价之所以能便宜到这样的程度，是因为他们的土地拿来的时候便宜。
另外，一些“超级大盘”由于开发面积巨大，需要大量的运转资金，开发商不会因为数百元的房价而影响到整个企业的资金周转，因此尽量出货，加快资金周转也是他们在制定价格时必须考虑到的一个原因。而要加快出货速度，最简单最快捷的一个方法就是在价格上做文章，制定相对低价，在周围相对高价楼盘的“掩护”下，迅速出货。
大体量的压力
江北板块启动较晚，一段时间以来都没有得到消费者的认同。当记者坐着公交车哐当哐当地经过长江大桥，远离南京市中心的江北楼市在一个个大体量的建筑工地中慢慢展现。
230万平方米国际友好城，160万平方米滨江新城，360万平方米天华百润，80万平方米的共和新城……江北的大体量楼盘集中上市，引发了江北楼市的井喷行情。据南京市房产局公布的数据显示，仅仅今年的前两个月，浦口的新建商品住宅上市量就比去年同期增长了267%。
超级大盘的集中上市无疑会带来巨大的销售压力。据了解，江北五个超过100万平方米的大盘如按照计划开发完成，那么仅仅这五个大盘就有超过1200万平方米的体量，按照江北年消化100万左右的消化量来计算，这五个大盘就足以够江北楼市卖上近10年了。有人士计算过，假设每户住宅平均110平方米，这5大盘足足可以“装”下江北人口的四分之一。
在如此大的销售压力下，江北房价的低价路线也就不足为奇怪了。在采访中，虽然苏宁天华百润的相关人士向记者表示，他们所定的价位是根据市场情况和担当社会责任，但是如此巨大的开发量带来的销售压力，恐怕也是他们制定低价策略的重要原因之一。
分水岭出现
近期来，有人高呼南京房价看不懂，低房价者如翠云新村，均价仅仅为1400元/平方米，据说还可以有一定幅度的优惠；高房价者如仙霞公寓，均价达到14000元/平方米，最高售价甚至达到15600元/平方米。更有某房产研究专业人士表示，调控南京的房地产市场，必须通过政府限价，对那些“具有标杆示范作用”的高价房进行政府限价，言词凿凿。
且不说在市场经济环境下，政府直接限价的荒谬，只说南京房价之间十数倍的差距，到底合不合理？
中国社科院的尹立中教授表示，商品房具有投资品属性，其价格走势只可能出现两种方向，要么上涨，要么下跌，决不可能出现既不上涨也不下跌的第三种方向。南京的房价也如此，在政府和市场的多重因素下，将出现分化，即一部分楼盘价格将继续上涨，比如高档、智能公寓，重点学校周边的学区房等；一部分楼盘价格则必然下降，比如那些同质化严重而大量涌现的楼盘。
据了解，江北楼盘的消费者，50%的是从江南越江而去的，其中有相当一部分是已经退休的老年夫妻。记者在采访中了解到，这些过江而去的消费者一般在江南有住房，但是子女的住房往往因为江南过高的房价而难以实现，这些老年夫妻便在房价低的江北买一套住房，而把江南的住房让给子女居祝这样一来，即解决了子女的住房问题，还解决了子女上班交通问题。
据南京市房产局2月份公布的数据显示，南京4000元/平方米以下的商品房供应量仅占总量的5.6%，供应结构严重失衡。江北楼市的热销，说明了南京房地产市场上对中低价商品房的需求巨大，结构性失衡相当严重；而在热销情况下的降价，也说明了南京的开发商也已经开始认识到市场上商品房供给的结构性失衡。
如果江北的房价能在诸多的利好面前保持3000元/平方米的低价，并且保持一定的上市增长幅度，相信在几个月的时间内，会给江南八区的房价造成相当大的冲击，相当一批的楼盘必然将面临价格调整。 |
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