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    新形势下的房产政策解读

    http://www.cnestate.com　 杭州日报　 2005/4/20
    　　由于各种因素的作用，今年的杭州楼市进入了一个前所未有的新形势时期。土地市场地价快速提升、楼盘供应量增加、二手房市场挂牌开始放量等现象同时出现，甚至连每年已经成为习惯的房交会今年也将延期。的确，目前的杭州楼市从供应、需求、土地市场以及二手房市场等各个层面，都体现出了与以往的不同之处，在这其中，最为关键的是政策因素。

    　　随着宏观调控的主题进一步深化，今年陆续出台了一些调控政策：3月16日公布的房贷的升息政策并没有影响杭州楼市的成交，而月底国务院关于稳定房价的“八条意见”却引起了普遍的关注。虽然这八条意见并没有直接针对市场进行调控，但是却将房地产市场的稳定健康发展作为了地方政府的“行政任务”，因此接下来我省市的地方政府即将采取的措施和出台的政策对杭州楼市的影响就变得极为关键。由于目前存在各种猜测，政策究竟如何？杭州楼市下一步将如何发展？成了备受关注的敏感问题。4月15日吕祖善省长在全省稳定住房价格推进住房保障体系建设电视电话会议上的讲话，从政府的角度给出了肯定的答案。

    　　吕祖善指出，贯彻落实好国务院办公厅《通知》精神，要突出强调八个字，即“稳定价格”、“加强保障”。这个八个字非常明确地表达了政府的态度，而是否真的能够实现房价的稳定，就要仔细分析其具体措施：

    　　一、增加经济适用住房和廉租住房供给，加快城镇拆迁安置房建设和拆迁户安置进度。年内所有市、县（市、区）都要开展经济适用住房建设，实施廉租住房制度。要进一步提高普通商品房的供应比重，总体上普通商品房中中小户型的比例应占70%。

    　　二、住房供需矛盾比较突出的城市，要适当增加房地产用地供应，完善房地产项目土地招投标制度，防止土地出让价格的非理性过快上涨；加快已出让房地产项目土地的开发。

    　　三、采取适当的金融调控措施，严格商品房预（销）售管理等手段，抑制过度需求特别是投机性需求。

    　　四、着力规范房地产开发企业、房地产交易中介机构和购房户三方行为，加强市场监管，整顿市场秩序。

    　　结合今年的市场状况，这四项举措对于杭州房地产市场的发展具有非常积极的意义。

    　　增加供应量 缓解供需矛盾

    　　今年的楼盘供应量已经比往年有了很大的提升，仅前三个月开盘发售的住宅就将近30个，供需矛盾正在逐步缓和，在这个时候经济适用房和廉租房的供给增加与2003年的效果一样，可以在一定程度上缓和供不应求的市场下购房者的心理压力。经济适用房和廉租房为低收入阶层提供了选择，从一定程度上也可以降低楼市的风险，避免了有些经济实力不高的购房者无奈之下购买超过自己支付能力的房产。而这种超支对于家庭本身和银行都会带来很大的风险。

    　　另一方面，住房供需矛盾比较突出的城市，要适当增加房地产用地供应。杭州的土地供应继续增加的话，未来几年内的房产供应都将持续一个增长的趋势，供求矛盾将进一步缓和，有望达到平衡。这一点对于平稳房价非常重要。

    　　有效限制投机行为 保证市场健康发展

    　　从杭州房产信息网房产超市公布的透明售房信息可以看出，今年的第一季度，各楼盘销售速度还是比较快的，需求方面仍然比较旺盛。目前，此前的政策对于投资性需求的限制效果并不明显。升息这样的金融政策很难有效地限制其中的投机性需求，相对于投机炒房可以获得的暴利来说，升息对普通购房者的影响可能更大。因此，金融调控还需配合交易环节管理才会真正起到限制投机的作用。

    　　此次采取适当的金融调控措施、严格商品房预（销）售管理等手段，同时规范三方行为、加强市场监管的举措比之前更加切中了要害。虽然具体的方案尚未出台，但是这次我们有理由相信投机炒房的行为将受到限制。

    　　规范土地市场 提倡理性开发

    　　今年一开春，3月初的土地拍卖全线飘红，地价又创新高，留下、三墩等几个区域都出现了惊人的高价，这样的拍卖结果可以反映出开发商对近期的市场信心十足且预期过高。而此次增加土地供应、完善招投标制度、防止地价非理性过快上涨的举措无疑是对这份预期降温。

    　　就杭州而言，虽然存在土地资源紧缺的担忧，土地供应的重点早已转向了郊区，但是目前很多房价已较高的郊区区块还无人入住，人口分流的作用还未体现出来，而配套不成熟的弊端已经显现，毕竟地价过高的风险须开发商独自承担，因此，开发商在作出拿地决策的时候必须有足够的理性和谨慎。

    　　可见，政策方面的举措将有利于市场的健康发展，从长远看来，杭州的房价将呈现一个趋稳的态势，保持较低的涨幅。

    　　由于房地产市场的惯性，调控政策的效力一般都很难立竿见影，要经过一个较长的过程才能实现。短期内，由于它对供需双方的心理影响比较大，因此也往往会造成一些波动，尤其在方向不明朗的时候，会出现一个观望期。杭州目前二手房市场出现挂牌量增加，成交缓慢，价格仍然较高的现象主要就是受到政策的影响，部分炒房者开始把房源拿出来试探，打算出手，而购房者却开始观望，经过长时间双方的博弈很可能会出现二手房市场价格的理性回归。就目前而言，这是一个信号，杭州楼市很可能进入第二个观望和销售僵持的时期。