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广州、深圳、长三角 十年房价为何此消彼涨？
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http://www.cnestate.com 中国新闻网 2005/4/20
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从东南沿海一些大城市刮来的房地产暴涨之风席卷全国后，作为全国房地产市场起步最早的广州、深圳也并非未受波及，但两市的商品房价格在2004年中期经历小幅振荡后便稳定下来。今年1—3月，广州商品房价格甚至持续回落。当前广州、深圳商品房销售均价基本稳定在5660元/平方米和6037元/平方米的水平，与温州9278元/平方米、上海8627元/平方米、杭州7210元/平方米的均价相比，广州、深圳房地产市场似乎更为理性。
为什么可支配收入很高的广州、深圳，房价走势却与长三角迥异？
虽然以上海为龙头的长三角地区近年经济增长比较迅速，但两地房价不应该有这么大的差距。上海、杭州的房价是透支了未来的增长空间。在采访中，许多经历广州楼市大起大落的人，还是觉得上海当前的楼价不能理解。
据了解，目前购买上海住房的主要有4股力量：一是外资、外商、海归华侨；二是全国各地到上海发展的投资人；三是新上海人及上海人的本地需求；四是投机者，主要有海外看好人民币升值的投机者，以及所谓“温州炒房团”。不过，似乎上海常住居民的需求仍然是占到绝大多数的。如果第一、二、四这三种资金购买上海商品房比重达到一定程度(一般认为投机比例占到20%)的话，房价就有可能虚高，就是楼市泡沫。
广州市国土房管局市场管理处处长黄文波介绍说，广州中心区一般商品房均价在每平方米6000元左右，其它区及郊区一些大盘每平方米在四五千元左右，适合目前广州多种收入阶层的消费能力。
有自己和香港的前车之鉴，广东人害怕炒房产
当前上海“××范围之内找不到2万元/平方米以下的房子”、“××范围之内找不到1.5万元/平方米以下的房子”这类的话，与上世纪90年代中期的广州有惊人的相似。在广州房价持续下滑的7年中，广州人购房观念、消费层次发生了很大变化，开发商为争夺客源，往往在小区及周边环境、园林绿化、小区配套等方面不惜血本，大型楼盘整体开发纷纷向国际水平看齐，早年疯炒的那一批间杂在居民区内的单体楼、商住楼，目前在二手市场也属于缺乏人气的滞销货，当年的一批炒楼者还真炒成了“房东”。
这些因素使广州的购房者更为理性。特别是相邻的香港楼市。1997年前，香港楼价高企，受亚洲金融危机的影响，特别是非典时期，香港楼市累计跌幅达65%，17万港人成为房子市价跌到低于他所欠银行贷款本息的“负资产”人口，很多人干脆“塌订”：房子连同首期及已付月供统统不要了。于是，广州人买楼以自住为主，炒风较淡。
广、深市民已解决住房“温饱”，正从容迎接“小康”
在跟所谓“温州炒房团”成员接触时，他们提到，广州、深圳是他们极少没能得手的两个大城市。原因是当地楼市比较成熟，供应量充足，老百姓投资理性，不跟风炒作。是这样吗？
“温州炒房团”在广州搅不起风浪，与广州楼市巨大的供应量密切相关。截至2004年底，广州市商品房空置面积为605.09万平方米，这还是近4年来的最低水平，不管是哪一路炒房团，在如此之大的商品房供应量下想兴风作浪，难度很大。现在，广州市民在市区拥有一套住宅后，很多人已经或正在计划在郊区购买周末休闲度假用房，这就使得广州消费需求显得从容——房价太离谱，购房者便不介入，等价格降下来再说。
上海人以往缺住房缺怕了，对改善住房条件有很深的“情结”，不是常说“北京人买车，上海人买房”吗？这十几年经济的两位数增长，又给这历史积累的需求创造了释放空间。
长三角的房价有望降下来吗？
上海最近有一个很重要的措施，就是推出两个1000万平方米配套商品房和经济适用房，加大楼市供给。另外，住房按揭不能转让也有利于遏制炒作。前一段时间，上海出台措施，规定个人购买普通住房一年就出售的按买卖差价征收5%营业税及其他税费。浙江省为遏制房价也将推出8000万平方米住房。其中经济适用房300万平方米。
广州方面平抑房价有哪些有效措施？
去年广州就曾出台四大措施平抑房价：一、当年出让用地大增3.6倍；二、抵债土地“开闸上市”；三、加紧“收回”增加储备，广州撤销41个开发区共计土地18063公顷，使房地产开发土地储备得到大幅增加；四、土地年租制生“变数”，由于土地年租制是通过每年交付一定的“租金”来实施，而不是一定要70年“一次缴清”，此举大大减少了房产商用于“购买”土地(使用权)的成本开支，也有助于“拉低”广州地价。
可能很多人只看到了房地产业对GDP的直接贡献，却没有权衡城市成本提高对当地发展的影响。拿广州来讲，早在1997年、1998年，广州的发展目标很明确，就是要建设适宜居住、适宜创业的“两个适宜”城市，广州的发展也是以此为理念来考虑。特别值得一提的是，从城市的主要领导开始，均高度关注城市成本。生活成本一升，政府必会出面调查，查清问题出在哪里。
房地产商没有“怨气”吗？
房地产商的“怨”不是没有。因为当一些城市大举欢迎房地产商、炒房团来搞热房地产市场时，广州市却十分清醒，保持高度的警觉。在老城区搞房地产，不符合广州的发展思路，也与广州的总体规划相左，不能再搞了。林树森在公开场合多次说，旧城改造不让房地产商介入，“开发商恨我恨得牙痒痒”。但这样的坚持是对的。旧城改造不让开发商插手，就不让。任你“商”怨沸腾，产业布局和城市发展，目标定了，说不变就不变。
这样做，百姓怎样看？
经常到中国的其它大城市走走看看，便可以强烈地感受到广州老百姓生活的滋润。才大学毕业三五年的小伙子自己供着楼，即使是在非典时期，也与大多数广州男女老少一样，茶照饮、钱照赚。适宜居住、适宜创业，一个城市的活力就出来了。
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